Keine gewinnbringende Untervermietung
Gewinnbringende Untervermietung unzulässig
Hinweise für Wohnungsunternehmen, Vermieter und Hausverwaltungen zum BGH-Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
Der Bundesgerichtshof stärkt die Position der Wohnungswirtschaft: Mieter haben keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis, wenn ihr Hauptzweck darin besteht, durch die Untervermietung Gewinne über ihren eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinaus zu erzielen (§ 553 BGB). Solche gewinnorientierten Modelle stellen eine vertragswidrige Nutzung dar und rechtfertigen eine Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Urteil
Der BGH hat klargestellt, dass eine bloße Gewinnerzielungsabsicht kein „berechtigtes Interesse“ des Mieters an der Untervermietung begründet. Im konkreten Fall wurde eine Zweizimmerwohnung mit einer Kaltmiete von 460 € für 962 € untervermietet, was einen deutlichen Gewinn ergab – dies rechtfertigte die fristgerechte Kündigung durch den Vermieter. Der BGH bestätigte das Räumungsurteil. Zulässig bleibt die Untervermietung nur zur Deckung eigener Kosten bei veränderten Lebensumständen wie Umzug, Trennung oder Auslandsaufenthalt. Riskant sind hingegen hohe Aufschläge, Airbnb-ähnliche Kurzzeitvermietungen oder dauerhafte Zwischenvermietungsmodelle.
Tipps für die Praxis
Wohnungsunternehmen, Vermieter und Hausverwaltungen sollten Untervermietungsanträge intensiv prüfen, indem sie den Untermietvertrag, die geplante Miethöhe und eine Begründung vom Mieter einholen. Bei erkennbarer Gewinnabsicht kann die Erlaubnis verweigert werden, da kein gesetzlicher Anspruch des Mieters besteht. Zudem lohnt sich die Kontrolle laufender Mietverhältnisse, etwa durch angekündigte Hausbesuche oder Hinweise Dritter, um unerlaubte Praktiken frühzeitig zu erkennen.
Reaktionen bei Missbrauch
Bei Verdacht auf gewinnorientierte Untervermietung können Unternehmen schrittweise vorgehen: Zunächst die Offenlegung des Untermietverhältnisses fordern (§ 535 BGB, Sorgfaltspflicht des Mieters). Danach eine Abmahnung aussprechen, wenn die Untervermietung ohne oder entgegen der Erlaubnis erfolgt, da das eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Bei dauerhaftem oder schwerwiegendem Missbrauch ist eine ordentliche Kündigung möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), die ggf. bis hin zur Räumung führt, sofern Fristen und Warnungen eingehalten wurden.
Vorbeugung und Organisation
Um finanzielle Risiken zu minimieren, passen Unternehmen ihre Mietverträge an, indem sie klare Erlaubnisvorbehalte, Höchstzinsregelungen und Kündigungsrechte zur Untervermietung aufnehmen. Eine Checkliste zur Prüfung von Anträgen (z. B. Grund, Dauer, Miethöhe, Möblierung) erleichtert die Entscheidungsfindung in der täglichen Praxis. Mieter sollten durch vertragliche Regelungen, Informationsschreiben, Merkblätter oder Website-Aktualisierungen informiert werden. Wichtig ist die lückenlose Dokumentation aller Schritte, um im Streitfall Nachweise zu haben.
Angemessene Möblierungszuschläge bei genehmigter Untervermietung bleiben weiterhin zulässig.
Bei Fragen zu diesem Thema können Sie gerne Kontakt aufnehmen.