Betriebskostenabrechnung Eigentümerwechsel

Mietrecht

Abgeschlossene Abrechnungsperioden vor Eigentümerwechsel

Für bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume (z.B. das Kalenderjahr 2023), die vor dem Eigentumsübergang endeten, erfolgt die Betriebskostenabrechnung ausschließlich zwischen den damaligen Mietvertragsparteien - also dem Mieter und dem Veräußerer (alten Eigentümer). Dies gilt sowohl für Nachzahlungen als auch für Erstattungsansprüche des Mieters – unabhängig davon, wann der jeweilige Anspruch fällig wird.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 03.12.2003 (Az.: VIII ZR 168/03) ausgeführt, dass ein striktes Festhalten am Fälligkeitsprinzip die Abrechnung erheblich erschweren würde: Der Erwerber müsste sich die Unterlagen zunächst beschaffen und hat die auf diese Zeiträume entfallenden Vorauszahlungen des Mieters nicht erhalten.
Nachzahlungen für eine abgeschlossene Abrechnungsperiode stehen daher dem Veräußerer zu, da dieser die entsprechenden Kosten getragen hat.
Guthaben aus Nebenkostenvorauszahlungen einer abgeschlossenen Periode kann der Mieter nicht gegenüber dem Erwerber mit laufenden Vorauszahlungen verrechnen; ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Erwerber besteht diesbezüglich nicht.
Etwaige Nachteile aus dieser Konstellation – etwa bei der Durchsetzung von Erstattungsansprüchen gegenüber dem früheren Eigentümer – trägt der Mieter selbst.
Auch mit Urteil vom 29.09.2004 (Az.: XII ZR 148/02) hat der BGH bekräftigt, dass vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche beim bisherigen Eigentümer verbleiben.

Eigentümerwechsel während der laufenden Abrechnungsperiode

Anders sieht es aus, wenn der Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode erfolgt. In diesen Fällen obliegt die Abrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums grundsätzlich dem Erwerber (neuen Eigentümer).
Im notariellen Grundstückskaufvertrag sollten zwischen Veräußerer und Erwerber klare Regelungen zur Verteilung der Kosten und Ansprüche für diese Konstellation getroffen werden. Dabei sollte der Grundstückskaufvertrag insbesondere vorsehen, dass der Veräußerer dem Erwerber die zur Betriebskostenabrechnung erforderlichen Belege mit bestimmter Fälligkeit übermittelt und Auskunft über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen sowie bereits erfolgte Zahlungen erteilt. So wird sichergestellt, dass der Erwerber in die Lage versetzt wird, die Abrechnung für den gesamten Zeitraum ordnungsgemäß gegenüber dem Mieter zu erstellen. Möglich wäre auch eine Zwischenabrechnung, die aber zusätzliche Kosten verursachen würde.
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