Immobiliardarlehens­vermittler (§ 34i GewO): Erlaubnis und Registrierung

Gewerbetreibende, die selbstständig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen vermitteln möchten bzw. Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen, benötigen seit dem 21. März 2016 eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler gemäß § 34i GewO.
Die Handelskammer Bremen - IHK für Bremen und Bremerhaven ist die zuständige Erlaubnis- und Registrierungsstelle für Immobiliardarlehensvermittler. Demnach müssen Anträge für die Erlaubniserteilung und anschließende Registrierung bei der Handelskammer Bremen eingereicht werden.
Dokumente zum Download finden sie auf unserer Vermittlergewerbe-Seite.
Erlaubnis und Registrierung nach § 34 i GewO
1. Wer braucht die Erlaubnis?
Jeder, der gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder
entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen vermitteln will oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will, bedarf der Erlaubnis.
2. Welche Produkte fallen unter die neue Erlaubnis?
Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge im Sinne des § 491 Abs. 3 BGB sind entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die
1. durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder
2. für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Dazu gehören alle typischen Immobilienfinanzierungen bis auf den reinen Bausparvertrag. Dazu gehört der Hausbau ebenso wie der Haus- oder Wohnungskauf, der Um- oder Anbau und die Sanierung. Ebenso gehören dazu Darlehen, die zwar nicht für die Immobilie genutzt werden, aber durch die Immobilie gesichert werden (Nr. 1).
Entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB sind: entgeltlicher Zahlungsaufschub, Teilzahlungsgeschäfte, Mietkauf, Finanzierungsleasing (noch in der Diskussion: evtl. auch unentgeltlicher Zahlungsaufschub, wenn grundbuchgesichert), wenn sich die Finanzierungshilfe auf Erwerb oder Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken oder Gebäuden oder von grundstücksgleichen Rechten bezieht oder der Anspruch durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist (Immobilienbezug wie bei Darlehensverträgen durch Zweck oder Besicherung, s.o.).
3. Welche Voraussetzungen sind für die Erlaubnis zu erfüllen?
Nach § 34 i GewO (neu) sind, angelehnt an die Vorschriften für Versicherungsvermittler und Finanzanlagenvermittler, folgende Voraussetzungen zu erfüllen:
persönliche Zuverlässigkeit
Mit Antragstellung einzureichen sind
  • polizeiliches Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde (BZR)
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister zur Vorlage bei einer Behörde (GZR)
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.
geordnete Vermögensverhältnisse
Mit Antragstellung einzureichen sind
  • Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis des Insolvenzgerichts
  • Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis des Vollstreckungsgerichts/Auskunft aus dem zentralen Vollstreckungsportal.
Berufshaftpflichtversicherung 
Mit Antragstellung einzureichen ist
  • Bescheinigung des Versicherers über das Bestehen einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung lt. gesetzlicher Vorgabe (Versicherungsbestätigung)
  • oder gleichwertige Garantie
Sachkunde 
Fachkenntnisse werden durch den Nachweis bestimmter Ausbildungsgänge, z. T. nebst Praxiserfahrung, oder durch das Ablegen einer Sachkundeprüfung nachgewiesen.
4. Welche Ausbildungsabschlüsse werden als Sachkundenachweis anerkannt?
Folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger sind dem Nachweis der erforderlichen Sachkunde gleichgestellt:
  1. Abschlusszeugnis
    1. als Immobilienkaufmann oder –frau,
    2. als Bank- oder Sparkassenkaufmann oder –frau,
    3. als Kaufmann oder –frau für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“ wenn
      1. die Abschlussprüfung auf der Grundlage der bis zum 31. Juli 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde oder
      2. die Abschlussprüfung auf der Grundlage der ab dem 1. August 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde und der Antragsteller die Wahlqualifikationseinheit private Immobilienfinanzierung und Versicherungen gewählt hat,
    4. als geprüfter Immobilienfachwirt oder –wirtin (IHK),
    5. als geprüfter Bankfachwirt oder –wirtin (IHK),
    6. als geprüfter Fachwirt oder –wirtin für Finanzberatung (IHK) oder
    7. als geprüfter Fachwirt oder –wirtin für Versicherungen und Finanzen (IHK);
  2. ein Abschlusszeugnis als Finanzfachwirt (FH) oder Finanzfachwirtin (FH) mit einem abgeschlossenen weiterbildenden Zertifikatsstudium an einer Hochschule, wenn zusätzlich eine mindestens einjährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt;
  3. ein Abschlusszeugnis als Geprüfter Fachberater für Finanzdienstleistungen oder als Geprüfte Fachberaterin für Finanzdienstleistungen, wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.
(2) Der erfolgreiche Abschluss eines mathematischen, wirtschafts- oder rechtswissenschaftlichen Studiums an einer Hochschule oder Berufsakademie wird als Nachweis anerkannt, wenn die erforderliche Sachkunde bei der antragstellenden Person vorliegt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zusätzlich zu dem Abschluss nach Satz 1 eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung nachgewiesen wird.
5. Wie ist die Sachkundeprüfung geregelt?
Die Sachkundeprüfung besteht aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Im schriftlichen Teil wird geprüft, ob der Prüfling die grundlegenden fachlichen und rechtlichen Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobiliardarlehensvermittlung erworben hat und diese praktisch anwenden kann. Der praktische Teil der Prüfung wird als Simulation eines Kundenberatungsgesprächs durchgeführt, in dem der Prüfling kundengerechte Lösungen entwickeln und anbieten muss.
Für die Sachkundeprüfung sind die Industrie- und Handelskammern zuständig sein. Die Prüfung ist bundesweit einheitlich. Der Prüfling kann bei jeder IHK zur Sachkundeprüfung antreten, die die Sachkundeprüfung anbietet. Die IHK Hannover und die Handelskammer Hamburg bieten die Prüfung an.
6.  Was muss der Vermittler beachten, der Angestellte hat?
Registrierung von Angestellten
Alle Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung und Beratung mitwirken oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen im Vermittlerregister eingetragen werden.
Der Vermittler ist verpflichtet, diese Angestellten mit seinem Erlaubnis-/Registrierungsantrag anzumelden. Später muss er jede Änderung bei solchen Angestellten unverzüglich anmelden.
Sachkundenachweis und Zuverlässigkeit von Angestellten
Alle Angestellten,die bei der Vermittlung und Beratung mitwirken oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen einen Sachkundenachweis haben und zuverlässig sein.
Der Vermittler ist verpflichtet, Sachkundenachweis und Zuverlässigkeit dieser Angestellten zu überprüfen. Fehlt es daran, darf er sie nicht beschäftigen.
Erfasst werden davon sowohl die Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung und Beratung mitwirken, direkten Kundenkontakt haben, als auch die mitwirkenden im nichtkundenbezogenen Bereich. Nicht erfasst werden Angestellte, die nur unterstützende Aufgaben ausführen, die mit dem Kreditverfahren nicht zusammenhängen (z. B. Personalabteilung, IT-Bereich).
Diese Erweiterung ist ebenso wie die Erstreckung auf Angestellte in leitender Position neu und aus den Bereichen Versicherungsvermittler und Finanzanlagenvermittler nicht bekannt.
Vergütungsstruktur
Die Struktur der Vergütung der in dem Gewerbebetrieb beschäftigten Personen darf deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln; insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein.
7. Was steht im Vermittlerregister?
Unter www.vermittlerregister.info kann jedermann online überprüfen, ob eine bestimmte Person über eine Erlaubnis als Versicherungsvermittler oder –berater, Finanzanlagenvermittler oder Honorar-Finanzanlagenberater oder ab 21. März 2016 als Immobiliardarlehensvermittler verfügt.
Über Immobiliardarlehensvermittler wird gespeichert:
  • Name, Vorname, bei geschäftsführenden Gesellschaftern einer PHG auch deren Firma
  • Geburtsdatum (nicht öffentlich)
  • dass er eine Erlaubnis nach § 34i GewO hat und ob er als Honorar-Immobiliendarlehensberater auftritt
  • Erlaubnis- und Registerbehörde
  • in welchen Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums er tätig zu werden beabsichtigt, soweit vorhanden mit dortiger Geschäftsanschrift
  • betriebliche Anschrift
  • Registrierungsnummer
  • bei Vermittlern, die für ein ausländisches Unternehmen als gebundene Vermittler tätig sind, Angaben zu dem Unternehmen
  • Name und Vorname der eintragungspflichtigen Angestellten
  • deren Geburtsdatum (nicht öffentlich)
  • bei juristischen Personen Name und Vorname des zuständigen Geschäftsführers
Wichtig: Ändern sich Registerangaben, z. B. durch Umzug, Geschäftsführerwechsel oder Wechsel von Angestellten, muss der Vermittler das von sich aus unverzüglich der Erlaubnis- bzw- Registerbehörde mitteilen.
8. Welche Berufspflichten gibt es?
Der Vermittler ist dem Interesse des Darlehensnehmers verpflichtet. Er darf sich kein Eigentum oder Besitz an Geldern des Darlehensnehmers verschaffen.
Der Vermittler muss dem Darlehensgeber die für die Kreditwürdigkeitsprüfung notwendigen Informationen, die er von dem Darlehensnehmer erhalten hat, richtig und vollständig übermitteln.
Die Informationspflichten des Immobiliardarlehensvermittlers finden sich im Wesentlichen in Artikel 247 EGBGB und in § 675a BGB. Sie umfassen insbesondere folgende Bereiche:
  • Statusbezogene Informationen (Name, Anschrift, Registrierungsnummer, Bindung an einen oder mehrere Darlehensgeber, ob er Beratungsleistungen anbietet etc.)
  • Angaben über Höhe, Berechnungsmodalitäten und Quelle seiner Vergütung
Es gibt keine jährlichen Prüfberichte wie bei den Finanzanlagenvermittlern oder den Bauträgern/Baubetreuern.
9. Was ist ein Honorar-Immobiliardarlehensberater?
Honorar-Immobiliardarlehensberater sind als Untergruppe innerhalb der Immobiliardarlehensvermittler gestaltet. Sie bieten eine unabhängige Beratung an oder treten als unabhängige Berater auf.
Sie müssen nach § 34i Absatz 5 GewO für ihre Empfehlung für oder gegen einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag oder eine entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfe eine hinreichende Anzahl von entsprechenden auf dem Markt angebotenen Verträgen heranziehen. Sie dürfen vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen und von ihm in keiner Weise abhängig sein.
Ob ein Immobiliardarlehensvermittler als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftritt, ist im Register einzutragen.
Honorarberater haben gegenüber den normalen Vermittlern eine besondere Aufzeichnungspflicht nach § 14 ImmVermV über Art und Höhe ihrer Einnahmen sowie Name und Anschrift der Leistenden. Sie müssen die Unterlagen und Belege übersichtlich sammeln und fünf Jahre aufbewahren.
Die Erlaubnisbehörde kann aus besonderem Anlass anordnen, dass ein geeigneter Prüfer, z. B. ein Wirtschaftsprüfer, die Einhaltung der Pflichten aus § 34i Abs. 5 GewO sowie § 14 ImmVermV prüft.
10. Welche Besonderheiten gibt es beim Erlaubnisantrag für Personengesellschaften und für juristische Personen?
GbR, OHG, KG
Bei Personengesellschaften, die keine eigene Rechtspersönlichkeit haben, muss jeder geschäftsführende Gesellschafter eine eigene Erlaubnis beantragen, bei der KG ist das jeder persönlich haftende Gesellschafter.
UG, GmbH, GmbH & Co. KG, AG
Juristische Personen beantragen die Erlaubnis selbst, bei der GmbH & Co. KG macht es die GmbH. Dabei müssen sowohl die Gesellschaft als auch ihr Geschäftsführer zuverlässig sein. Die Gesellschaft muss sich in geordneten Vermögensverhältnissen befinden und die Versicherung haben, Sachkunde muss der Geschäftsführer besitzen.
Was bleibt in der alten Erlaubnis nach § 34c GewO?
Die alten Erlaubnisse nach § 34c GewO für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger/Baubetreuer bleiben nach dem Wortlaut unverändert. Wer also neben den Immobiliardarlehen nach § 34i auch andere Darlehen, z. B. einfache Verbraucherkredite oder auch Darlehen für Gewerbetreibende, auch Gewerbeimmobilien, vermittelt, braucht weiterhin auch die Erlaubnis nach § 34c GewO.