BGH-Urteil zur Mietanpassung aufgrund des Corona-Lockdowns

Zuvor hatte das OLG Dresden entschieden, der Ausfall durch den Lockdown sei im Wege einer 50:50-Lösung zu kompensieren, also eine Halbierung der Miete.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine Anpassung der Miete nicht im Wege einer pauschalen Lösung passieren kann. Vielmehr ist im Wege einer Einzelfallbetrachtung festzustellen, ob und in welchem Maße an dem Vertrag festgehalten werden muss. Dabei muss auf die tatsächlichen wirtschaftlichen Nachteile und die Dauer der Schließung eingegangen werden.

Bei der Bewertung fließt ebenso mit ein, ob der Mieter anderweitig tätig geworden ist oder hätte tätig werden können, um seine Verluste zu verringern.

Staatliche Darlehen stehen dabei keiner Mietanpassung entgegen, da diese ohnehin zurückgezahlt werden müssen.

Dieses Urteil beschränkt sich zunächst nur auf Gewerbemietverträge. Dies sind solche Verträge, die auf eine Gebrauchsüberlassung von Räumlichkeiten zum Zwecke der gewerblichen Nutzung gegen ein Entgelt abzielen. Dabei sind sie von den Gewerbepachtverträgen zu unterscheiden, die auch regelmäßig im gewerblichen Bereich verwandt werden. Letztere erlauben dem Pächter zusätzlich die Früchte der Mietsache zu ziehen. Bei dem klassischen Beispiel eines landwirtschaftlichen Feldes steht somit der Ernteertrag dem Pächter zu, bei einer Miete des Feldes stünde der Ertrag dem Vermieter zu.

Bei Gewerberäumlichkeiten tritt ein Pachtvertrag dann auf, wenn nicht nur die Räumlichkeiten, sondern ein ganzer Betrieb mitsamt seiner Ausstattung und einer möglichen Kundenkartei zur Nutzung überlassen wird.

Generell sollten Gewerbemietverträge immer schriftlich geschlossen werden. Dies ist insbesondere deswegen empfehlenswert, da sonst die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Im Falle der Gewerbemiete ist die ordentliche Kündigung bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des jeweils nächsten Quartals möglich. Wenn also keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen wird, kann der gewerbliche Mieter innerhalb eines halben Jahres seine Räumlichkeiten verlieren.

Darüber hinaus sollte der Vertrag die Vertragsparteien benennen, von ihnen unterschrieben sein, das Mietobjekt möglichst genau beschreiben, Regelungen bezüglich der Höhe der Miete und Nebenkosten beinhalten sowie möglicherweise eine Mindestvertragslaufzeit vereinbaren.

Mitunter sind sogenannte Indexklauseln empfehlenswert. Ohne diese ist eine Anpassung des Mietpreises über den Verlauf des Mietvertrages erheblich erschwert, da dazu eine nachträgliche Einigung darüber erforderlich wäre. Indexklauseln regeln von vorhinein, wann eine Mieterhöhung geschehen darf. Dies kann beispielsweise an eine Gutachterentscheidung oder an die Veränderung des Verbraucherpreisindexes eines statischen Landes- oder Bundesamts gekoppelt werden.

Bevor ein Gewerbemietvertrag überhaupt abgeschlossen wird, sollte sich immer darüber informiert werden, ob die gewünschte Nutzung im örtlichen Bebauungsplan überhaupt vorgesehen ist.

BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21