Maklererlaubnis

Eine Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung benötigt jeder, der

Nicht erfasst sind Herausgeber von Annoncenteilen in Zeitungen oder Zeitschriften oder Betreiber von Internetseiten, die Miet-/Kaufobjekte und Inhaber offen zugänglich präsentieren, es sei denn der Interessent muss ein Entgelt entrichten, um den Zugang zu den Miet-/Kaufobjekten und Inhabern zu erlangen.

Die Erlaubnis nach § 34 c GewO ist

Für Makler aus anderen EU-Mitgliedstaaten ist eine Maklererlaubnis in Deutschland nicht in jedem Fall erforderlich. Makler, die von einer Niederlassung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union bzw. des EWR in Deutschland nur vorübergehend selbständig gewerbsmäßig tätig werden, sind nach der Gewerbeordnung von der Erlaubnispflicht befreit. Auch eine Gewerbeanzeige muss in diesem Falle nicht erfolgen. Eine Niederlassung besteht, wenn eine selbständige gewerbsmäßige Tätigkeit auf unbestimmte Zeit und mittels einer festen Einrichtung von dieser aus tatsächlich ausgeübt wird.

Diese Ausnahme greift nicht, wenn die Tätigkeit zur Umgehung der Erlaubnispflicht in Deutschland aus dem anderen Mitgliedstaat der EU oder des EWR heraus erbracht wird.

Eine spezielle Berufsausbildung ist für die Tätigkeit als Makler derzeit nicht erforderlich, aber sinnvoll.

Der Grundsatz der Gewerbefreiheit gebietet, dass grundsätzlich jeder auf Antrag die Maklererlaubnis bekommen kann. Deshalb sieht das Gesetz nur umgekehrt vor, dass die Erlaubnis von der Behörde zu versagen ist, wenn der Antragsteller nicht die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Die Erlaubnis wird von der Behörde erteilt, in deren Gebiet der Antragsteller seinen Wohn- bzw. Geschäftssitz hat. Die dafür in Berlin zuständige Behörde ist das Gewerbe- bzw. Wirtschaftsamt des jeweiligen Bezirkes.

Die Rahmengebühr für die Maklererlaubnis liegt zwischen 92,03 und 1.738,39 Euro. Die konkrete Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. Dabei wird insbesondere der Umfang der Amtshandlung und die Schwierigkeiten, die sich bei der Durchführung der Amtshandlung ergeben berücksichtigt.

Von den Bezirksämtern werden spezielle Antragsformulare bereitgehalten.

Dem Antrag sind beizufügen:

Stehen keine Versagungsgründe entgegen, besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung.

Eine Rücknahme der Erlaubnis kommt zum einen in Betracht, wenn die Behörde bei ihrer Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegangen ist, der sich als unrichtig erweist, z. B. weil tatsächlich ein Versagungsgrund (Unzuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse) vorlag, oder wenn ggf. das geltende Recht unrichtig angewendet worden ist.

Zum anderen können während der Ausübung der Maklertätigkeit Zweifel an der Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden auftreten, die zur Gewerbeuntersagung führen können.

Immobilienmakler und alle unmittelbar bei der Vermittlung mitwirkenden Personen sind, auch wenn sie einen Hauptvermittler nur unterstützen, sind gem. § 34c Abs. 2a S. 1 GewO verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren weiterzubilden.

Das umfasst beispielsweise Beschäftigte, die Exposés erstellen, Wohnungsbesichtigungstermine durchführen oder aktiv an Gesprächen mit interessierten Käufern / Verkäufern bzw. Mietern / Vermietern teilnehmen.

Nicht erfasst sind Mitarbeiter, deren Aufgaben rein interner Natur sind, so z.B. buchhalterische, personalverwaltungstechnische oder sekretariatsbezogene Tätigkeiten.

Gewerbetreibende können die Verpflichtung zur Weiterbildung an ihre Beschäftigten delegieren, wenn diesen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung mitwirkenden Personen übertragen ist und sie vertretungsbefugt sind.

Der Erwerb oder Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann / -kauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als geprüfter Immobilienfachwirt / -fachwirtin gilt als Weiterbildung im Sinne des § 34c Abs. 2a iVm § 15 MaBV.

Der Besitz eines entsprechenden Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses hat zur Folge, dass die Pflicht zur Weiterbildung erst drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses beginnt.

Die Weiterbildung muss 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren umfassen.

Dabei ist es dem Gewerbetreibenden selbst überlassen, wie er die 20 Stunden auf den 3-Jahres-Zeitraum aufteilt.

Gem. § 15 Abs. 2 S. 1 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) müssen die Gewebetreibenden, die zur Weiterbildung verpflichtet sind, Nachweise und Unterlagen über die Weiterbildungsmaßnahme sammeln, an denen sie und/oder ihre zur Weiterbildung verpflichteten Mitarbeiter teilgenommen haben.

Die Nachweise und Unterlagen müssen die folgenden Mindestangaben enthalten:

Die Nachweise und Unterlagen müssen für fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert und in den Geschäftsräumen aufbewahrt werden. Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.

Ein Verstoß gegen diese Aufbewahrungspflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

Die zivilrechtlichen Vorschriften zum Maklervertrag sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 652 - 655 geregelt.

Voraussetzung für das rechtsgültige Zustandekommen eines Maklervertrages ist der Auftrag des Kunden an den Makler, „die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen bzw. zu vermitteln“. Dies wird in der Regel schriftlich geschehen. Wirksam sind aber – abgesehen von wenigen Ausnahmefällen – auch mündliche oder ggf. sogar sog. konkludente, also stillschweigend zu Stande gekommene, Verträge.

Besonderheiten gelten für Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben. Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber die §§ 656a – 656d BGB eingefügt.

Aufgrund dieser Gesetzesänderung besteht seit dem 23. Dezember 2020 ein Textformerfordernis für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, geregelt in § 656a BGB. Maklervereinbarungen, die nach dem 23. Dezember 2020 getroffen wurden und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, müssen der Textform i.S.d. § 126b BGB entsprechend abgeschlossen werden.

Auf die vor dem 23. Dezember 2020 bestehenden Rechtsverhältnisse über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser sind gem. Art. 229 § 53 EGBGB die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Der sachliche Anwendungsbereich der Vorschriften bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei unter einer „Wohnung“ jede Zusammenfassung von Räumen zu verstehen ist, die zu Wohnzwecken dient, unter einem „Einfamilienhaus“ jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (vgl. BT-Drucksache 19/15827, S. 18). Weitere Wohnungen von untergeordneter Bedeutung, wie z.B. Einliegerwohnungen, sind auch vom sachlichen Anwendungsbereich erfasst.

Der Begriff „Wohnung“ erfasst neben Wohnungseigentum im Sinne des § 1 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) etwa auch Wohnungserbbaurechte (§ 30 WEG), Dauerwohnrechte (§ 31 Absatz 1 Satz 1 WEG) und Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen (vgl. § 1010 BGB). Unter „Einfamilienhaus“ sind neben dem klassischen Grundstückseigentum (vgl. § 93 BGB) etwa auch Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht zu verstehen.

Ist der Käufer ein Verbraucher, so finden gemäß § 656b BGB die besonderen Regelungen der §§ 656c und 656d BGB Anwendung. Ungeschriebene Voraussetzung des § 656b BGB ist hierbei die Rolle des Maklers als Unternehmer.

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Dadurch soll sowohl eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei verhindert werden als auch der Umstand, dass die Pflicht zur Zahlung der Provision der Beteiligten nach den örtlichen Gegebenheiten und der Position der einen Partei in der allgemeinen Marktlage abhängig gemacht wird. Die hälftige Teilung der Provision ist zwingend, um sicherzustellen, dass sich von vornherein keine Partei unter dem Eindruck einer angespannten Marktlage veranlasst sehen muss, einer Forderung nach einer anderen Vereinbarung nachzukommen. Weicht ein Maklervertrag von diesen Bestimmungen ab, so ist dieser gemäß § 656c Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam. Ein Erlass des Maklerlohns wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von dieser Bestimmung kann nicht durch Vertrag abgewichen werden.

Nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB können die beteiligten Parteien Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht. Dies betrifft sowohl Vereinbarung der Parteien des Kaufvertrags untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt, als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist. Voraussetzung ist aber in jedem Fall, dass der Vertragspartner des Maklers zur Zahlung einer Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, so dass sich die andere Partei allenfalls zur Begleichung der hälftigen Gesamtkosten verpflichten kann. Der Makler soll nicht in die Lage sein, von einer anderen Partei als seinem Vertragspartner die Maklerprovision in voller Höhe (§ 421 Satz 1 BGB) verlangen zu können. Diesem Zweck dient § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB, wonach der ein nach § 656d Absatz 1 Satz 1 BGB vereinbarter Anspruch erst dann fällig wird, wenn der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers die Erfüllung seiner Provisionsverpflichtung beziehungsweise die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Auch in diesen Fällen wirkt sich ein Erlass des Maklerlohns zwingend auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers.

Sofern kein Alleinauftrag vorliegt, besteht für den Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden und der Auftraggeber hat das Recht, auch andere Makler zu beauftragen.

Die Maklertätigkeit für den Kunden kann als Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit oder als Mischform erfolgen:
Nachweismakler
Eine Nachweistätigkeit liegt darin, dass der Makler dem Auftraggeber eine bisher unbekannte Möglichkeit zum Vertragsabschluss nachweist, also z. B. ein unbekannter Interessent benannt oder ein konkretes Objekt bekannt gegeben wird. Hierbei steht das Zusammenführen der Vertragsparteien im Vordergrund.
Vermittlungsmakler
Unter Vermittlung ist jede Tätigkeit zu verstehen, die auf „Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners“ abzielt. Sie umfasst danach sowohl die Suche nach Interessenten, um sie im Wege von Beratungen oder Verhandlungen vertragsbereit zu machen, als auch den Abschluss von Verträgen im Rahmen einer Vollmacht, die dem Makler von einer Vertragspartei (egal ob Käufer oder Verkäufer) erteilt wurde.

Entscheidend ist allein, dass der Makler erkennbar als Vermittler für Dritte und nicht als selbständige Vertragspartei die Vertragsverhandlungen führt und den Vertrag abschließt.

Der Provisionsanspruch steht dem Makler nicht schon dann zu, wenn er beauftragt wurde, sondern nur, wenn auch zwischen Auftraggeber und Drittem tatsächlich ein Vertrag zu Stande kommt.

Die vom Makler entfaltete Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit muss weiterhin für den Vertragsabschluss ursächlich gewesen sein, d. h. gerade auf den Abschluss dieses Vertrages gerichtet gewesen sein. Dazu gehört beim Nachweismakler der Nachweis der Gelegenheit und der in angemessener Zeit folgende Vertragsabschluss. Kann also der Interessent besondere Umstände nachweist, aus denen sich ergibt, dass der Vertragsschluss nicht auf ein Tätigwerden des Maklers zurückzuführen ist oder weiß der Makler, dass der Verkäufer seinen Auftrag widerrufen und einem anderen Makler Alleinauftrag erteilt hat, so entfällt der Provisionsanspruch.

Beim Vermittlungsmakler ist der Ursachenzusammenhang gegeben, wenn dem Auftraggeber - aufgrund des Maklervertrages - ein Angebot zugegangen ist und er einen dementsprechenden Vertrag abgeschlossen hat. Allerdings muss die Tätigkeit des Maklers nicht alleinige oder hauptsächliche Ursache des späteren Abschlusses gewesen sein. Der Abschluss des Hauptvertrages muss sich aber zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerber wesentlichen Maklerleistung darstellen.

Eine Entgeltordnung für Maklerberufe gibt es derzeit nicht.

Grundsätzlich gilt die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Vergütung. Dabei sind gesetzliche Beschränkungen (z. B. Sittenwidrigkeit) jedoch zu beachten.

Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist gem. § 632 Abs. 2 BGB beim Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn und in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen. Eine Maklertaxe existiert derzeit nicht.

Wurde keine Vergütung vereinbart ist daher gemäß § 653 Abs. 2 BGB der „übliche Lohn“ fällig. Die „übliche Provision“ muss durch Vergleich mit anderen Vergütungen in der Gegend im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelt werden. Sie variiert nach Art der Tätigkeit und Region. Teilweise gibt es auch Gebührensätze der Maklerverbände.

Von vornherein kein Anspruch auf Provision besteht bei Vermittlung oder Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume, wenn

Der Makler hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen wie Porto-, Telefon- oder Reisekosten. Dies gilt sowohl dann, wenn ein Vertrag geschlossen und Provision gezahlt wird als auch dann, wenn es nicht zum Vertragsschluss über das Maklerobjekt kommt. Wenn es ausdrücklich vereinbart wurde, können nachweisbare Aufwendungen jedoch -  auch in Form einer Pauschale – geltend gemacht werden. Dies gilt allerdings wieder nicht bei der Vermittlung von Wohnraum.

Erfordert das Maklergewerbe nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb, so ist der Makler wie jeder andere Kaufmann bzw. jede andere Kauffrau zur Eintragung in das Handelsregister verpflichtet. Aber auch ohne derartigen kaufmännischen Geschäftsbetrieb kann seit einiger Zeit die Handelsregistereintragung beantragt werden, dann allerdings neben den Vorteilen einer Eintragung auch mit allen damit eventuell verbundenen Nachteilen.

Einzelheiten hierzu können dem IHK-Merkblatt „Eintragung in das Handelsregister in Berlin“ entnommen werden.

Bezüglich der Namensverwendung ist zu beachten, dass jeder Gewerbetreibende auch ohne Handelsregistereintragung gemäß §§ 15 a, 15 b GewO im Schriftverkehr und am Ladenlokal seinen Namen und Vornamen angeben muss. Bei einem im Handelsregister eingetragenen Betrieb muss das Geschäft des Weiteren unter der eingetragenen Firma geführt werden.

Für die Tätigkeit des Maklers sind schließlich die speziellen Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu berücksichtigen. Die MaBV soll sowohl dem Schutz der Allgemeinheit als auch dem Schutz der Auftraggeber dienen. Sie enthält insbesondere Vorschriften über Buchführungs-, Auskunfts- und Informationspflichten, die nachfolgend abgedruckt sind. Im Rahmen des Maßnahmenpakets zum Bürokratieabbau wurden die Inseratensammlung nach § 13 MaBV und der Prüfbericht gemäß § 16 MaBV für Immobilienmakler abgeschafft. Eine (außerordentliche) Prüfung kann die zuständigen Behörde jedoch aus besonderem Anlass und auf Kosten des Maklers im Rahmen anordnen (§ 16 Abs. 2 MaBV).

Unter folgendem Link finden Sie die MaBV.