Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter

Welche Tätigkeiten fallen unter die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO?

Selbstständige Immobilienmakler, Darlehensvermittler (ohne Immobiliarverbraucherdarlehen), Bauträger, Baubetreuer sowie Wohnimmobilienverwalter benötigen neben der Gewerbeanmeldung nach § 14 Gewerbeordnung (GewO) zur Ausübung ihrer Tätigkeit zusätzlich eine besondere Erlaubnis nach § 34c GewO.

Achtung: Zuständigkeitswechsel ab 01.01.2026

Mit Wirkung zum 01.01.2026 wurde von der IHK Aschaffenburg die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit für Gewerbetreibende mit einer Erlaubnispflicht nach § 34c GewO auf die IHK für München und Oberbayern übertragen. Nähere Informationen finden Sie auf folgenden Internetseiten:
Zuständigkeitswechsel ab 01.01.2026
Gewerbeerlaubnisse und Berufspflichten | IHK München
  • Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO).
  • Darlehensvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 2 GewO). Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen und die Vermittlung von Immobiliardarlehen an Verbraucher (§ 34i GewO) gehören nicht dazu.
  • Bauträger ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will (§ 34c Abs. 1 Nr. 3a GewO).
  • Baubetreuer ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 3b GewO).
  • Wohnimmobilienverwalter ist, wer gewerbsmäßig Immobilien für Dritte nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder als Mietverwalter verwalten will (§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO). Die Aufgabe eines Wohnimmobilienverwalters ist es, alle Tätigkeiten auszuüben, die zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft notwendig und zweckmäßig sind. Dies umfasst kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Tätigkeiten.
Die Erlaubnis kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für mehrere bzw. alle zusammen beantragt werden.

Erlaubnisvoraussetzungen

Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis sind die persönliche Zuverlässigkeit und die geordneten Vermögensverhältnisse. Wohnimmobilienverwalter müssen zusätzlich den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Ein Sachkundenachweis ist nicht zu erbringen. Informationen zu den erforderlichen Nachweisen sind in den Antragsformularen für natürliche und juristische Personen aufgeführt.
Für Erlaubnisse gemäß § 34c GewO besteht keine Registrierungspflicht im Vermittlerregister.

Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gilt eine Weiterbildungspflicht von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren. Geregelt ist diese in § 34c Absatz 2a Gewerbeordnung (GewO) in Verbindung mit § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Pflicht gilt auch für unmittelbar mitwirkende Mitarbeiter. Diese Weiterbildungspflicht gilt unabhängig davon, ob von der Erlaubnis Gebrauch gemacht wird oder nicht, also auch für Inhaber einer sogenannten „Schubladenerlaubnis“. Der erste Weiterbildungszeitraum beginnt am 1. Januar des Kalenderjahres, in dem entweder die Erlaubnis als Immobilienmakler oder Wohnimmobilienverwalter erteilt wurde oder eine solche Tätigkeit im Beschäftigungsverhältnis aufgenommen wurde.
Gewerbetreibende, die sowohl eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO als Immobilienmakler als auch nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO als Wohnimmobilienverwalter besitzen, müssen sich für beide Tätigkeiten jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterbilden.
Ist der Gewerbetreibende eine juristische Person, obliegt die Weiterbildungspflicht allen gesetzlichen Vertretern, es sei denn, die anderen gesetzlichen Vertreter weisen die erforderliche Weiterbildung nach und der nicht weitergebildete gesetzliche Vertreter übt selbst keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten durch. Dies ist z. B. durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachzuweisen.
Es ist ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkenden Beschäftigten obliegt (Delegation) und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen. Von einer solchen verantwortlichen Aufsicht ist dann auszugehen, wenn die beaufsichtigenden Personen eine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Beschäftigten, die die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, haben (z. B. Abteilungs- oder Bereichsleiter, Betriebsleiter einer Zweigniederlassung). Ist eine natürliche Person als Gewerbetreibender oder gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person selbst unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befasst, ist eine Delegation der Weiterbildungspflicht auf nachgeordnete Beschäftigte nicht zulässig.
Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen in einem begleiteten Selbststudium ist eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildung erforderlich.
Nachweise über die Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben, sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungspflicht beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.
Für Gewerbetreibende und Beschäftigte, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann/-frau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in) sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung erst drei Jahre nach Erwerb des Abschlusses.
Eine Pflicht des Gewerbetreibenden zur regelmäßigen Vorlage von Nachweisen oder einer Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht gegenüber der IHK existiert nicht. Die IHK kann vom Gewerbetreibenden eine unentgeltliche Erklärung über die Einhaltung der Weiterbildungspflicht für ihn und seine Beschäftigten anfordern.

Prüfungsberichte

Der Prüfungspflicht unterliegen nur Bauträger und Baubetreuer, keinen Prüfungsbericht abgeben müssen Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Wohnimmobilienverwalter. Prüfungsberichte/Negativerklärungen sind bis zum 31.12. des Folgejahres bei der IHK Aschaffenburg einzureichen.

Anträge und Dokumente online einreichen


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