Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler

Umsetzung der Richtlinie

Erforderlich waren die Regelungen auf Grund der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 04. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher. Diese Richtlinie war bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umzusetzen. Der Gesetzgeber hat außerdem, entsprechend der Vereinbarung des Koalitionsvertrages, Regelungen zur Beratungspflicht des Darlehensgebers für die Fälle eingeführt, in denen das Konto dauerhaft oder erheblich überzogen wird.

Erlaubnispflicht

Von der Erlaubnispflicht wird in jedem Fall die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar- Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des § 491 Abs. 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB und die Beratung zu solchen Verträgen erfasst. 

Unter einem „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag“ wird ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer verstanden, der entweder durch ein Grundpfandrecht besichert ist oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt ist.

Erlaubnisvoraussetzungen

Die Erlaubnisvoraussetzungen orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der bereits erforderlichen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Vermittler eine Berufshaftpflichtversicherung sowie Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist außerdem, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung bzw. seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit auch im Inland ausübt. Einzelheiten hierzu, insbesondere zu der Sachkundeprüfung und den gleichgestellten Berufsqualifikationen, werden in einer separaten Verordnung, der Immobiliardarlehensvermittlungverordnung (ImmVermV) geregelt. 

Die Sachkundeprüfung kann vor jeder IHK abgelegt werden, die diese Prüfung anbietet. Informationen zu der Prüfung in der IHK Wiesbaden finden Sie hier. 

Die Prüfung ist nicht abzulegen, sofern eine gleichgestellte Berufsqualifikation vorliegt.

Eine eigene Erlaubnispflicht für Honorar-Immobiliardarlehensberater gibt es nicht, allerdings ist die Tätigkeit im Register anzugeben, da die Tätigkeit von der des Vermittlers zu unterscheiden ist. 

​​​​​​​Sachkunde und Zuverlässigkeit auch bei Angestellten

Auch die Angestellten die (mittelbar oder unmitttelbar) bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken sowie Personen, die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen hinsichtlich Zuverlässigkeit und Sachkunde vom Gewerbetreibenden überprüft werden und müssen genau wie der Vermittler selbst, im Vermittlerregister erfasst werden. 

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

In den folgenden Fällen ist keine Erlaubnis erforderlich:

- Für Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach §32 Abs. 1 KWG erteilt worden ist und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Abs. 1 S. 1 KWG

- Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibende eines EU-/EWR-Staates von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach §11a Abs. 1 GewO eingetragen.

Registrierungspflicht

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler also auch die unmittelbar oder mittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür in leitender Position verantwortlichen Personen sind unverzüglich nach Aufnahme der Tätigkeit in das Register nach §11 a GewO einzutragen, das bei den Industrie- und Handelskammern geführt wird. Einen Antrag auf Eintragung finden Sie hier. 

Berufspflichten

Auch die einzuhaltenden Berufspflichten (z.B. Rechnungslegung nach Ausführung des Auftrags, getrennte Verwaltung von Vermögenswerten des Kreditnehmers) werden in der ImmVermV genauer geregelt. Gewerbetreibende, die eine unabhängige Beratung anbieten oder als unabhängiger Berater („Honorar-Immobiliardarlehensberater“) auftreten möchten, müssen Ihrer Empfehlung eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Verträgen zu Grunde legen und die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigen. Daneben dürfen Sie keine Zuwendungen von den Kreditgebern annehmen oder in anderer Weise  von ihnen abhängig sein.

Vermittlung anderer Darlehen

Die Vermittlung anderer Darlehen fällt auch weiterhin unter die Erlaubnis nach §34c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO. Zu beachten ist allerdings, dass die Vermittlung von partiarischen Darlehen und Nachrangdarlehen seit dem 10.07.2015 unter die Erlaubnispflicht nach §34f Abs. 1 S. 1 Nr. 3 GewO fällt. 

Öffentlicher „Pranger“

Nach §34i Abs. 9 GewO kann die zuständige Erlaubnisbehörde jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare, Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt. Die Bekanntmachung erfolgt in einem solchen Fall durch Eintragung in das Register nach § 11 a Abs. 1 GewO.

Zuständige Stelle für Erlaubnis, Aufsicht und Register

Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit wird durch den jeweiligen Landesgesetzgeber bestimmt. In Hessen sind die Kreise und kreisfreien Städte für die Erteilung der Erlaubnis zuständig. Die zuständige Behörde für die Bezirke der IHK Wiesbaden, Darmstadt und Hanau finden Sie hier. 

Für de Registrierung ist hingegen bundesweit die Industrie- und Handelskammer zuständig. Die IHK Wiesbaden übernimmt die Registrierung für die IHK Bezirke Wiesbaden, Darmstadt und Hanau.