Recht und Steuern

Selbstständig als Immobilienmakler

1. Die Tätigkeit als Immobilienmakler

Sie möchten sich als gewerbsmäßig tätiger Immobilienmakler selbständig machen? In diesem Fall benötigen Sie zur Ausübung Ihrer Tätigkeit, neben der Gewerbeanmeldung, zunächst eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Ob die von Ihnen geplante Tätigkeit eine solche Erlaubnis erfordert, bestimmt sich nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO.
Immobilienmakler in diesem Sinne ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von:
  • Verträgen über Grundstücke (zum Beispiel Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum, Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden),
  • grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Erbbaurecht),
  • gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder
  • als sogenannter Nachweismakler, die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.
Der Begriff der Vermittlung umfasst dabei die Tätigkeit, die einen Vertragsabschluss herbeiführt. Aber auch Tätigkeiten, die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereiten, werden vom Vermittlungsbegriff umfasst. Grundsätzlich wird bei der Vermittlung ein „Drei-Personen Verhältnis“ vorausgesetzt – unabhängig vom Erfolg der Vermittlung.
Exkurs: Nachweismakler
Ein Nachweismakler ist, wer seinem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus in Vertragsverhandlungen einzutreten. Auch der Nachweismakler benötigt eine Erlaubnis im Sinne des § 34c Abs.1 S. 1 Nr.1 GewO.
Ausnahme: Tippgeber
Von der Tätigkeit als Vermittler oder Nachweismakler zu unterscheiden ist der bloße Tippgeber, welcher selbst bei gewerbsmäßigem Handeln nicht unter § 34 c GewO fällt. Sofern Sie als Tippgeber lediglich den Kontakt zu einem Makler herstellen, benötigen Sie keine Erlaubnis.

2. Zuständige Erlaubnisbehörden

Seit dem 1. März 2019 wurde die Zuständigkeit auf die IHKs in Baden-Württemberg übertragen. Davor waren die unteren Verwaltungsbehörden zuständig. Auf Landkreisebene waren dies die Landratsämter und für die kreisfreien Städte die Ordnungsämter.
Hintergrund für die Zuständigkeitsübertragung war folgender:
Die Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg verfügen bereits seit Jahren über bestes Know-how bei den Erlaubnis- und Registrierungsverfahren für Finanz- und Versicherungsvermittler. Erst im Jahr 2016 wurde die hoheitliche Aufgabe um die Berufszulassung der Immobiliardarlehensvermittler erweitert. Die positiven Rückmeldungen der Unternehmen haben gezeigt, dass diese Aufgaben zuverlässig und dennoch kundenorientiert, effizient und kostengünstig durchgeführt worden sind.
Da viele Vermittler sowohl in den von der IHK als auch den Landratsämtern betreuten Bereichen tätig sind, führten diese unterschiedlichen Zuständigkeiten oft zu Unsicherheiten. Häufig war  unklar, an wen sie sich für eine Erlaubniserteilung wenden müssen. Diese Problematik wird nun in Zukunft aufgelöst werden, indem für diese verwandten Berufsfelder ausschließlich die IHKs für die Erlaubniserteilung zuständig sind. Eine „One-Stop-Shop-Lösung“, wie sie inzwischen bereits in Schleswig-Holstein sowie in Niedersachsen praktiziert wird.

3. Die Erlaubnisvoraussetzungen

Neben Ihrem Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis als Immobilienmakler, prüfen die Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg, ob Sie die erforderliche Zuverlässigkeit (im Sinne der Gewerbeordnung) besitzen, um die gewerbliche Tätigkeit auszuüben. Darüber hinaus wird überprüft, ob geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen.
Bestehen Zweifel an der Zuverlässigkeit oder den geordneten Vermögensverhältnissen des Antragstellers oder einer mit der Leitung des Betriebes beauftragten Person, ist die Erlaubnis zu versagen. Gleiches gilt auch für eine Person, die mit der Leitung einer Zweigniederlassung beauftragt ist.
Um den Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg diese Prüfung zu ermöglichen, sind Ihrem Erlaubnisantrag in der Regel folgende Unterlagen beizufügen:
  • Führungszeugnis (Belegart 0) und Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde (als Verwendungszweck ist „Erlaubnis nach § 34c GewO“ anzugeben),
  • Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamtes,
  • Bescheinigung in Steuersachen der Stadtkämmerei,
  • Bestätigung über Eintragungen im Schuldnerverzeichnis und über Insolvenzfreiheit vom Amtsgericht,
  • Auskunft aus dem zentralen Vollstreckungsgericht (www.vollstreckungsportal.de),
  • bei juristischen Personen (zum Beispiel AG, GmbH), der Handelsregisterauszug.
Wir empfehlen Ihnen, sich vor Antragstellung auf der Homepage der IHK über die erforderlichen Unterlagen zu informieren. Dort finden Sie in den meisten Fällen auch die Antragsformulare, weitere Details zu den Erlaubnisvoraussetzungen sowie die richtigen Ansprechpartner.

4. Berufspflichten für Immobilienmakler

Für Immobilienmakler, die ihre Tätigkeit nach § 34c GewO ausüben, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie unterliegen damit besonderen Buchführungs-, Informations-, Anzeige- und Absicherungspflichten. Die Abgabe eines Prüfberichts oder eine Negativerklärung im Sinne des § 16 MaBV entfällt. Aus besonderem Anlass können die IHK´s, jedoch eine außerordentliche Prüfung anordnen.
Zudem bestehen seit August 2018 Weiterbildungspflichten:
Entgegen des ursprünglichen Sachkundenachweises hat sich der Gesetzgeber für eine gesetzlich geregelte Weiterbildungspflicht entscheiden. Gewerbetreibende mit einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 (Wohnimmobilienverwalter) und § 34c Abs. 1 Nr. 1 (Immobilienmakler) müssen sich jeweils im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren weiterbilden. Grundsätzlich trifft die Pflicht auch alle gesetzlichen Vertreter einer juristischen Person und mitwirkende Beschäftigte, die unmittelbar erlaubnispflichtige Tätigkeiten ausüben. Juristische Personen können die Weiterbildungspflicht an beschäftigte „Aufsichtspersonen“ delegieren.
Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium oder durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden durchgeführt werden. Der jeweilige Anbieter muss sicherstellen, dass die in Anlage 2 der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegten Anforderungen an die Weiterbildung erfüllt werden.
Eine Pflicht zur Vorlage der Weiterbildungsnachweise gegenüber der zuständigen Behörde besteht nicht. Die Behörde kann jedoch gegenüber dem Gewerbetreibenden anordnen, eine Erklärung zur Pflichterfüllung nach dem Muster laut Anlage 3 der Verordnung abzugeben.

5. Aktuelles zur Gesetzesänderung

Seit August 2018 sind Neuerungen für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter in Kraft getreten. Das Gesetz kann unter www.bgbl.de – Kostenloser Bürgerzugang – Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 69 vom 23. Oktober 2017 eingesehen werden.
An der bestehenden Zulassungspflicht für Immobilienmakler ändert sich nichts, jedoch besteht für diese künftig eine Weiterbildungsverpflichtung von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Gleiches gilt für unmittelbar bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkende Angestellte.

Änderungen in der Makler- und Bauträgerverordnung sollen dabei die Einzelheiten der neuen Weiterbildungsverpflichtung und ebenso Befreiungsmöglichkeiten regeln. Eine Weiterbildungsdelegation auf vertretungsberechtigte Aufsichtspersonen ist unter bestimmten Voraussetzungen übrigens möglich.
Im Bundesgesetzblatt vom 15. Mai 2018 wurde die Vierte Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) veröffentlicht. Die neuen Regelungen traten am 1. August 2018 in Kraft.
Stand: Juni 2023