Zukunft braucht Wohnraum: Ideen mit Wirkung

Die IHKs fordern darin verlässliche, wirtschaftsfreundliche Rahmenbedingungen, die den Wohnungsbau ankurbeln und eine bezahlbare Bauweise erleichtern. Denn: „Wer arbeiten, ausbilden und investieren will, braucht ausreichende und passende Wohnangebote für Auszubildende, Beschäftigte und ihre Familien.“

Die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt das Angebot jedoch bei Weitem, denn in den vergangenen Jahren ist die Bautätigkeit in Baden Württemberg deutlich zurückgegangen. Laut dem Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. fehlen landesweit rund 192.000 Wohnungen.

Nach den Zahlen des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg wurden im Jahr 2025 in Baden-Württemberg rund 30.300 Wohnungen in Neu- und Bestandsbauten fertiggestellt, 2024 waren es noch 36.400, nach 43.600 im Jahr 2023. Das ist ein Rückgang von 30 Prozent in zwei Jahren. Bezogen auf Wohnungen allein in Neubauten hat die Bautätigkeit in den sechs Landkreisen zwischen Alb und Bodensee zwischen 2023 und 2025 im Schnitt um 16 Prozent abgenommen. Erfreulich ist, dass im Jahr 2025 in Baden-Württemberg wieder mehr Baugenehmigungen im Wohnungsbau er teilt wurden: fast 30.000 gegenüber 27.000 im Jahr 2024. Dass die Zahl der Baufertigstellungen über der Zahl der Genehmigungen liegt, lässt sich damit erklären, dass viele Bauvorhaben trotz Genehmigung in der Vergangenheit aufgrund von Verteuerung oder Baustoffknappheiten erst verzögert umgesetzt werden. Die neu erstellten Wohnungen gehen auf Genehmigungen der vorigen Jahre zurück, die im Jahr 2021 noch bei über 54.500 lagen.

Beate Zimmermann führt gemeinsam mit ihrem Mann Uli die Berg Brauerei in Berg bei Ehingen. In der Dorfmitte haben sie die Hofstelle „Schulzes Hof“ (im Hintergrund) erworben und dort mehrere Apartments für Mitarbeiter und Azubis eingerichtet.

Dass Wohnraum ein immer knapperes Gut ist, sehen auch die meisten Unternehmen in der Region so – und einige werden sogar selbst aktiv, um ihren Mitarbeitenden ein Wohnungsangebot machen zu können. Dazu gehört zum Beispiel die Berg Brauerei in Berg bei Ehingen, die eine bis ins Jahr 1466 zurückreichende Geschichte hat und eng mit dem Ort verbunden ist. Bis heute pflegt der Familienbetrieb die handwerkliche Braukunst nach der seltenen und aufwendigen Brauweise der offenen Bottich-Gärung und engagiert sich für den Erhalt des historischen Ortskerns. „Als vor ein paar Jahren in unserer unmittelbaren Nachbarschaft die Hofstelle der ehemaligen Bürgermeisterfamilie leer stand, haben wir sie vor allem gekauft, damit sie nicht abgerissen wird und einem hässlichen Neubau Platz macht“, erzählt Beate Zimmermann, die mit ihrem Mann Uli die Brauerei in zehnter Generation führt. Beide sind in Berg tief verwurzelt und wollten durch den Kauf der Immobilie mitten im Dorfkern zunächst einmal das Ensemble erhalten. „Dann kam uns die Idee mit den Mitarbeiterwohnungen“, erinnert sich Beate Zimmermann, „und schließlich haben wir sowohl das 1869 erbaute Wohnhaus als auch die ehemalige Stallung aufwendig renoviert.“ Heute beherbergt die ehemalige Hofstelle acht modern ausgestattete Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments. Die Miete orientiert sich am ortsüblichen Mietspiegel, aber für Auszubildende gelten besondere Konditionen. „Die meisten Azubis suchen gar keine Wohnung, sie sind ja erst 16 oder 17 Jahre alt und leben noch zuhause bei ihren Eltern“, weiß Zimmermann. Deshalb sei im Moment nur ein einziger Auszubildender der Berg Brauerei Mieter in „Schulzes Hof“. Auch ein paar andere Mitarbeiter hätten sich hier eingemietet, ebenso wie einige externe Mieter. Denn anfangs sei der Bedarf an Mitarbeiterwohnungen gar nicht so groß gewesen wie gedacht. „Inzwischen hat sich das geändert. Wir haben eine Warteliste mit Beschäftigten, die gerne in eins der Apartments ziehen möchten“, sagt Zimmermann. „Sobald eines frei wird, können sie einziehen. Denn für unseren Erfolg als Unternehmen spielen unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die entscheidende Rolle, und sie brauchen bezahlbaren Wohnraum.“

Wer in Ehingen arbeitet und eine bezahlbare Wohnung sucht, kann sich auch an die Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG (GWO) wenden. Die sitzt im nahen Laupheim und bietet in der Region schon seit mehr als 75 Jahren „guten, sicheren und bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen“ an. Das Besondere daran ist das genossenschaftliche Modell. „Wer bei uns eine Wohnung mieten will, muss Genossenschaftsanteile erwerben und Mitglied in unserer Genossenschaft werden“, erklärt Jörg Schenkluhn, der Vorstandsvorsitzende der GWO. Das bietet jede Menge Vorteile – allen voran das lebenslange Wohnrecht und bezahlbare und stabile Mieten. Aber auch die Auszahlung einer jährlichen Dividende und das Mitspracherecht bei wichtigen Entscheidungen der Genossenschaft sind große Pluspunkte. „Außerdem unterstützen wir unsere Mitglieder bei der Suche nach einer passenden Wohnung innerhalb unseres Bestands, wenn sich ihre Lebenssituation ändert“, betont Schenkluhn. Wer zum Beispiel Nachwuchs erwarte, könne sich nach einer größeren Wohnung im Bestand der GWO umschauen.

Und dieser Bestand ist beträchtlich: Aktuell bewirtschaftet die GWO rund 3.600 Wohnungen in den wirtschaftsstarken Städten Biberach, Laupheim, Ulm, Neu-Ulm und Ehingen. Etwa 1.900 Wohnungen gehören der Genossenschaft, weitere 1.700 verwaltet sie im Auftrag Dritter. Und anders als viele private Investoren verfolgt die GWO keinen gewinnmaximierenden Ansatz. „Wir sind in erster Linie dem Wohl unserer Mitglieder verpflichtet und ticken anders“, sagt der Vorstandsvorsitzende. „Bei uns steht langfristiges Denken im Mittelpunkt. Wir entwickeln und realisieren nicht nur Neubauprojekte, sondern halten auch unsere Bestandsimmobilien durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen attraktiv und lebenswert.“ Dieses Konzept kommt nicht nur bei den Mitgliedern an, sondern auch bei neuen Interessenten, denn das Bild, das viele Menschen von Wohnungsgenossenschaften haben, hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert: weg vom verstaubten Ruf günstiger Standardwohnungen, hin zu modernen Wohnkonzepten mit hoher Lebensqualität, multifunktionalen Gemeinschaftsräumen und Gärten, die das Miteinander stärken. „Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist hoch“, weiß Schenkluhn, „auch bei Unternehmen“. Deshalb habe die GWO bereits vor einigen Jahren aktiv Firmen angesprochen, um Interesse an Mitarbeiterwohnungen auszuloten. Die Resonanz sei damals noch verhalten gewesen, inzwischen habe das Thema jedoch an Fahrt aufgenommen. Zum Beispiel bei einem Neubauprojekt der GWO in Biberach: Dort habe eine Klinik mehrere möblierte Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments für Mitarbeitende angemietet. „Weitere Projekte dieser Art sind angedacht, werden aber gerade grundlegend überarbeitet“, berichtet Schenkluhn. „Das Bauen hat sich in den letzten zwei Jahren derart verteuert, dass wir unbedingt einige Kostentreiber reduzieren müssen.“ Nicht jedes Gebäude brauche zum Beispiel eine Tiefgarage oder die höchsten technischen Standards beim Schallschutz. Das betonen auch die IHKs in ihrem Grundsatzpapier: „Lange und komplexe Genehmigungsverfahren verzögern Projekte, während die hohen Anforderungen geltender Bauvorschriften (zum Beispiel hinsichtlich Stellplätzen, Brandschutz und Umweltauflagen) die Planung erschweren.“ Sie fordern deshalb verlässliche, wirtschaftsfreundliche Rahmenbedingungen, die den Wohnungsbau ankurbeln und eine bezahlbare Bauweise erleichtern – und bieten eine Plattform, auf der Kommunen, Unternehmen, Projektentwickler und andere Akteure zusammenkommen können.

Jörg Schenkluhn, Vorstandsvorsitzender der Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG, kurz GWO, Laupheim, verzeichnet eine zunehmende Nachfrage von Arbeitgebern nach bezahlbarem Wohnraum für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Über die IHK Bodensee-Oberschwaben haben sich vor Kurzem auch diese beiden Partner gefunden: die Liebenau Berufsbildungswerk gGmbH aus Ravensburg und die WMM Modulbau GmbH aus Mindelheim. Das Unternehmen WMM mit mehr als 1.000 Mitarbeitenden vereint die Bereiche Modulbau, Hotels und Möbelmanufaktur – mit dem Ziel, bezahlbaren und hochwertigen Wohnraum für kommende Generationen zu schaffen. Dafür entwickelte WMM das Konzept des modularen Bauens in massiver Ziegelbauweise. „Unser patentiertes Verfahren ist weltweit einzigartig und verbindet Ziegelmassivbau mit modularer Fertigung“, sagt Katharina Callaghan, die Sprecherin des Unternehmens. „Mit einem Vorfertigungsgrad von 85 Prozent liefern wir nahezu einzugsfertige Wohneinheiten direkt zur Baustelle. Inzwischen betreiben wir über 100 Hotels und sind seit 2020 auch im Wohnungsbau aktiv.“ Im Dezember 2025 kaufte das Unternehmen ein Areal am Rand von Weingarten, über dessen Entwicklung der Gemeinderat bereits seit 2022 diskutiert und für das er nach Investoren gesucht hatte. Auf dem Gelände neben dem ehemaligen 14-Nothelfer-Krankenhaus soll nun innerhalb kürzester Zeit ein Wohnheim für Auszubildende entstehen. „Wir planen insgesamt 128 moderne Apartments im neuen Modulbau und attraktive Gemeinschaftsräume im alten denkmalgeschützten Spital“, erklärt Callaghan. „Jedes Apartment wird rund 23 Quadratmeter groß sein und ist komplett mit Kitchenette, Bett sowie Bad mit Dusche ausgestattet und entspricht den Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards EnEV 40 und QNG.“ Die Wohnmodule aus Ziegel produziert WMM in ihrem Werk in Kammlach selbst: In Fertigungsstraßen, die mit dem Automobilbau vergleichbar sind, entsteht innerhalb von fünf Arbeitstagen ein ganzes Ein-Zimmer-Apartment. „Die Module liefern wir einzugsfertig an und stellen sie vor Ort wie im Lego-Prinzip zusammen“, erklärt die Unternehmenssprecherin. „Das geht schnell, deshalb dauern unsere Projekte dieser Größenordnung nur sechs bis acht Monate statt zwei bis zweieinhalb Jahre im klassischen Bau.“ Darüber freut sich nicht nur die Stadt Weingarten, sondern auch die Abteilung Internationales des Liebenau Berufsbildungswerks. Die gemeinnützige Tochtergesellschaft der Stiftung Liebenau vermittelt pro Jahr rund 120 junge Menschen aus Ländern wie Guatemala oder Vietnam in Ausbildungsbetriebe in Oberschwaben. „Bei unseren Partnern in den Heimatländern lernen sie Deutsch, und wir kümmern uns hier um Ausbildungsverträge, Visa, Flug und Versicherungen“, erklären Roland Seidl und Dolores Köber. Sie und ihr Team begleiten die Jugendlichen nach deren Ankunft in Deutschland weiter, und sie wissen: „Diese jungen Menschen haben keinerlei Ersparnisse und müssen ausschließlich von ihrem Ausbildungsgehalt leben.“ Bezahlbare Wohnungen sind für sie besonders wichtig – deshalb hat das Liebenau Berufsbildungswerk gleich nach Bekanntwerden des WMM-Bauprojekts 40 Wohnungen reserviert. „Den Mietvertrag werden die Azubis selbst unterschreiben“, betonen Seidl und Köber. „Wir stellen den Kontakt her und freuen uns über den bezahlbaren Wohnraum.“

In der Kategorie „Wohnbauten des Jahres“ bekam Ende 2023 ein ähnliches – aber deutlich kleineres – Projekt in Leutkirch einen Architekturpreis als Anerkennung für seine besondere Gestaltung: Das Mitarbeiterhaus der elobau GmbH & Co. KG. Das 2020 eröffnete Gebäude liegt ruhig am Stadtrand und bietet 13 Wohnungen für Beschäftigte: sechs Ein-, fünf Zwei- und zwei Vier-Zimmer-Wohnungen.

„Nicht nur in Großstädten ist es schwer, eine Wohnung zu finden, sondern auch hier bei uns“, erklärt Norbert Christlbauer, Director Human Relations bei elobau. „Neue Mitarbeiter suchen oft sehr lange, können in der ersten Zeit aber in unserem sogenannten elo B&B wohnen.“ Das ist ähnlich wie ein Hotelzimmer und eignet sich besonders gut für kurze Aufenthalte von neuen Beschäftigten, Praktikanten und Studierenden. Wie alle anderen Wohnungen hat es einen Balkon und eine hochwertige Ausstattung. Außerdem gibt es im Mitarbeiterhaus Tiefgaragenplätze sowie eine E-Ladestation – und Gemeinschaftsflächen für den Austausch: einen großen Garten mit Volleyballfeld, mehrere Hochbeete zum gemeinsamen Gärtnern, einen Raum für Treffen und Feiern sowie gemeinschaftlich nutzbare Waschmöglichkeiten. Die Bewohnerschaft ist bewusst vielfältig und reicht von Azubis bis hin zu Führungskräften. Manche wohnen nur vorübergehend dort, andere mehrere Jahre lang. „Einzige Voraussetzung für das Wohnen im Mitarbeiterhaus ist ein bestehendes Arbeitsverhältnis bei elobau“, sagt Christlbauer und freut sich, dass er mit diesem besonderen Benefit Fachkräfte gewinnen und binden kann.

Elke Zapf lebt und arbeitet als freie Journalistin in Nürnberg