Immobilienwirtschaft

Pflichten für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Als Immobilienmakler im Sinne des § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO gilt, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder (als sogenannter Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will. Wohnimmobilienverwalter im Sinne des  § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO ist, wer Wohnungseigentum oder Mietwohnungen verwaltet.

Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter

Die Wohnimmobilienverwalter allerdings müssen nicht nur diese Voraussetzungen erfüllen, sondern zusätzlich auch noch den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung erbringen. Der Umfang der Versicherung sowie die Form des Nachweises gegenüber der zuständigen Erlaubnisbehörde ist in den §§ 15 und 15a der neu gefassten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Für solche Wohnimmobilienverwalter, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erlaubnispflicht bereits ein Gewerbe betreiben, wird es eine Übergangsregelung geben. Diese besteht bis zum 01. März 2019. Sollten Verwalter ihr Gewerbe weiter betreiben wollen, müssen sie bis zu diesem Stichtag die Erlaubnis beantragt haben. Sollten sie ihr Gewerbe nach dem Stichtag noch ohne Erlaubnis weiter betreiben, wäre das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sind seit dem 01. August 2018 verpflichtet, innerhalb eines 3-Jahres-Zeitraums jeweils 20 Weiterbildungsstunden zu absolvieren und diese der zuständigen Behörde auf deren Anordnung unentgeltlich in Form einer standardisierten Erklärung nachzuweisen. Die Behörde kann sich ebenso die einzelnen Weiterbildungsnachweise zeigen lassen. Diese müssen von den Gewerbetreibenden über einen Zeitraum von 5 Jahren aufbewahrt werden. Die näheren Modalitäten zur Weiterbildung, die Art des Nachweises sowie die inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildungsmaßnahmen und an deren Qualität sind in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.
Danach kann die Weiterbildung in Präsenzform (klassische Weiterbildungsseminare durch externe Anbieter), in einem begleiteten Selbststudium (sog. Webinare und andere Formen des eLearning) oder durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden (Inhouse-Seminare) durchgeführt werden. Diese betriebsinternen Maßnahmen müssen allerdings den Anforderungen der Anlage 2 der MaBV genügen. Der Weiterbildung muss also eine entsprechende Planung und Organisation zugrunde liegen. Keine Weiterbildung sind damit zum Beispiel als Weiterbildung deklarierte Gespräche des Gewerbetreibenden mit seinen Beschäftigten beim Kaffeetrinken oder Mittagessen.
Bei einer Weiterbildung im begleiteten Selbststudium ist nach § 15 Abs. 1 Satz 4 MaBV eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter zur Weiterbildung erforderlich. Das bloße Lesen von Fachliteratur ohne fachliche Begleitung (unbegleitetes Selbststudium) wird als Weiterbildungsmaßnahme nicht anerkannt.

Weiterbildungspflicht für Angestellte 

Nicht nur die Gewerbetreibenden selber sind zur Weiterbildung verpflichtet, auch deren Angestellte, wenn sie unmittelbar an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken, unterliegen der Weiterbildungsverpflichtung. Es obliegt dem Gewerbetreibenden die Einhaltung dieser Pflichten sicherzustellen. Tut er dies nicht, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Eine anhaltende Missachtung der Weiterbildungsverpflichtung kann sogar zur Annahme gewerberechtlicher Unzuverlässigkeit führen, was den Widerruf der Erlaubnis nach sich ziehen würde.
Nicht der Weiterbildungspflicht unterfallen Beschäftigte, die rein interne Tätigkeiten ohne Bezug zu erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, z. B. Sekretariatsaufgaben, Tätigkeiten in der Buchhaltung oder Personalabteilung.

Beginn der Weiterbildungspflicht - Anrechnung des Kalenderjahres 2018

Die Weiterbildungsverpflichtung begann mit Inkrafttreten des neuen § 34c GewO am 1. August 2018. Für die Berechnung des Weiterbildungszeitraums ist das Kalenderjahr 2018 zugrunde zu legen. Der dreijährige Weiterbildungszeitraum umfasst damit die Kalenderjahre 2018 bis 2020 (1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020).
Bei unterjährigen Tätigkeiten des Gewerbetreibenden bzw. der weiterbildungsverpflichteten Beschäftigten ist grundsätzlich auf das Kalenderjahr abzustellen. Der Weiterbildungszeitraum beginnt damit auch bei unterjährigen Tätigkeiten am 1. Januar des jeweiligen Kalenderjahres.
Bereits vor dem Stichtag 1. August 2018 tätige Wohnimmobilienverwalter, die nach § 161 GewO eine Übergangsfrist bis 1. März 2019 für die Beantragung der Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO haben, sind für das Kalenderjahr 2018 nicht von der Weiterbildungspflicht befreit. § 161 GewO gewährt eine Übergangsfrist für die Erlaubnisbeantragung, nicht jedoch für die Weiterbildungsfrist.