Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das zentrale städtebauliche Gestaltungselement, das den Kommunen zur Verfügung steht. Mittels der Bauleitplanung entscheidet die Kommune über die Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde oder Stadt.

Aktuelle Bauleitplanverfahren

Die aktuellen Verfahren zur Bauleitplanung in unserem Kammerbezirk stellen wir regelmäßig für Sie zusammen. Bringen Sie sich ein! 

Aufgabe der Bauleitplanung

Im § 1 BauGB werden die Leitsätze der Bauleitplanung aufgeführt. Die Erstellung von Bauleitplänen soll "eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln".
Die kommunale Bauleitplanung beinhaltet den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan. Beide Pläne stehen in einem hierarchischen Verhältnis zueinander. Im Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung) wird die Art der Bodennutzung für das Gemeindegebiet in ihren Grundzügen festgelegt. Grundlegend dafür ist die beabsichtigte Art der städtebaulichen Entwicklung. Bestehende und geplante Bauflächen können nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt werden:
  • Wohnbauflächen (W)
  • gemischte Bauflächen (M)
  • gewerbliche Bauflächen (G)
  • Sonderbauflächen (S)
Der Bebauungsplan (verbindliche Bauleitplanung) enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines Gebietes. Anders als der Flächennutzungsplan wird dieser als Satzung in der jeweiligen Kommune beschlossen. Üblicherweise werden Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung (z.B. Geschosszahl, Nutzungsbeschränkung auf bestimmte Branchen / Sortimente), die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen getroffen. Im Bebauungsplan werden Baugebiete anhand der Baunutzungsverordnung (§§ 2-11) nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung ausgewiesen, z. B. Industriegebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet oder Wohngebiet.
Ablauf der Bauleitplanung
Zu Beginn der Bauleitplanung fasst die Stadt oder die Gemeinde den Aufstellungsbeschluss, um einen neuen oder geänderten Bauleitplan aufzustellen. Dieser Beschluss ist ortsüblich bekannt zu geben (in der Regel im Amtsblatt der Gemeinde). Der erarbeitete Planentwurf wird für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die öffentliche Auslegung mit Termin, Ort und dem Beschluss der Bauleitpläne muss ebenfalls ortsüblich bekannt gegeben werden. Im weiteren Verfahren werden die Behörden und Träger öffentlicher Belange (TÖB), dazu gehören auch wir, die IHK Rhein-Neckar, angehört. Die daraufhin rechtzeitig innerhalb der Frist eingegangen Einwendungen und Anregungen der Bürger oder Träger öffentlicher Belange muss die Gemeinde miteinander abwägen und in ihre Entscheidung über den Bauleitplan einfließen lassen. Abschließend wird der Bauleitplan von der Gemeinde, das heißt vom Stadt- oder Gemeinderat, beschlossen und der Beschluss wird öffentlich bekannt gegeben. Damit erlangt der Bebauungs-plan Rechtskraft.

Bauleitplanung und Einzelhandel

Eine besondere Bedeutung hat unsere Einflussmöglichkeit als IHK für den Einzelhandel, da die Bauleitplanung über die Ansiedlungsmöglichkeiten für Einzelhandelsbetriebe, insbesondere für großflächige Einzelhandelsobjekte entscheidet. So sind Handelsbetriebe mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche in der Regel nur in Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel zulässig. Überschreitet ein Betrieb die Schwelle zur Großflächigkeit, kann das wesentliche negative Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung der eigenen und der umliegenden Gemeinden zur Folge haben.
Ein wichtiges Hilfsmittel bei der Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsprojekten sind Einzelhandelsgutachten, die die Auswirkungen einzelner Projekte beurteilen.
Wichtige Kriterien bei der Beurteilung sind unter anderem:
  • Größe des Projektes, Umsätze und Kaufkraft der Einwohner
  • Standort (integriert/nicht integriert) des Projektes
  • Inhalte von Flächennutzungs- und Bebauungsplan
  • Sortimentszusammensetzung (zentren-/nicht-zentrenrelevant) des Projektes
Die Beurteilung der Vorhaben erfolgt anhand unserer Grundsatzpositionen. 

Bedeutung der Bauleitplanung für Unternehmen

Unternehmen können mit der Bauleitplanung insbesondere bei betrieblichen Entscheidungen wie einer Standortverlagerung, Neuansiedlung, Umnutzung oder Erweiterung in Berührung kommen. In all diesen Fällen ist die Kenntnis über die mögliche Art der Flächennutzung wichtig, da die Erfordernisse des Unternehmens mit den geplanten Entwicklungen in den Bauleitplänen vereinbar sein müssen. Mit der Bauleitplanung können auch die hierfür erforderlichen Voraussetzungen neu geschaffen werden.
Selbst ohne eigene betriebliche Initiativen können bestehende Unternehmen von der Bauleitplanung betroffen sein, wenn sie entweder selbst innerhalb eines zu ändernden Plangebietes liegen oder aber Planungen in einem benachbarten Gebiet erfolgen, die auch für die angrenzenden Planbereiche Auswirkungen haben.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Einschlägig ist immer die Fassung der BauNVO, in deren Geltungszeitraum der Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wurde. Die Zulässigkeit ist abhängig vom jeweiligen Grad der Störung, die von einem Gewerbebetrieb hinsichtlich Lärm-, Abgas- oder Geruchsbelästigungen ausgehen kann. Der Grad der Störung wird dabei jeweils nur allgemein beschrieben:
  • Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben. Vorwiegend solche Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Hierzu gehören neben Gewerbebetrieben aller Art auch Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen.
  • Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Betrieben. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke.
  • In Urbanen Gebieten und Mischgebieten sind Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zulässig.
  • In allgemeinen Wohngebieten sind Betriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen (Läden, Schank- und Speisewirtschaften), zulässig.
Die von der BauNVO für einen bestimmten Gebietstyp vorgesehene Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe kann jedoch von der planenden Kommune im konkreten Fall auch eingeschränkt werden (BauNVO § 1 Abs. 3 - 9). Das ist beispielsweise aus Gründen des Umweltschutzes oder zur Erhaltung und Förderung einer gewünschten Nutzungsmischung möglich. Viele Kommunen sind in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, Gewerbeflächen zu gliedern und bestimmte Teilgebiete mit Nutzungseinschränkungen zu belegen. 
Im nicht beplanten Innenbereich regelt § 34 BauGB die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile.  Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenheit der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, ist nach §34 Abs. 2 BauGB die BauNVO Grundlage für die Beurteilung.
Das Bauen im Außenbereich regelt § 35 BauGB. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben (z. B. öffentliche Versorgung) zulässig.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Schließlich nennt § 35 Abs. 4 BauGB eine Reihe von Sondertatbeständen. So ist es bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen beispielsweise möglich, ein Gebäude im Außenbereich, das bisher landwirtschaftlich genutzt wurde, einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.

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