Zentren mit Zukunft

Kahle Schaufenster, leere Flächen und verschlossene Türen: Leerstände gehören mittlerweile vielerorts zum Stadtbild. Auch Bad Kötzting ist betroffen. „Früher gab es bei uns elf Bäcker und neun Metzger“, erzählt Carola Höcherl-Neubauer, Vorsitzende des Stadtmarketing Bad Kötzting e.V. Viele dieser Geschäfte seien inzwischen aus dem Ortskern verschwunden. Auch das Modehaus Gartner, das 125 Jahre lang Kinder-, Damen- und Herrenbekleidung angeboten hat, musste seine Pforten schließen. Die Corona-Pandemie habe diese Entwicklung zusätzlich beschleunigt und dem Online-Handel einen Schub gegeben. „Der Ortskern mit seinen kleinen Fachgeschäften blutet nach und nach aus“, sagt Höcherl-Neubauer. Doch den Kopf in den Sand zu stecken, komme für das Stadtmarketing Bad Kötzting keinesfalls infrage.

Im März 2023 fiel der Startschuss für die Aktion „FreiRäume“. „Unser Plan war es, negativ behaftete Leerstände in etwas Positives umzuwandeln und Räume für neue Ideen zu schaffen“, erzählt Höcherl-Neubauer. Beklebte Schaufenster, Banner und Postkarten mit Sprüchen wie „Willst du mit mir gehen?“ machten auf die leerstehenden Flächen aufmerksam und sorgten zudem für Gesprächsstoff. Mit Erfolg: Bald zogen erste Pop-up-Konzepte ein – vom Hundezubehör über ein Dirndlgeschäft bis hin zu einer Galerie. Gründerinnen und Gründer konnten dort ihre Geschäftsideen zunächst sechs Wochen lang testen.

Aus zeitlich begrenzten Experimenten sind mittlerweile dauerhafte Lösungen entstanden. Elf von zwölf ursprünglich leerstehenden Flächen seien wieder vermietet, berichtet Höcherl-Neubauer. Darüber hinaus fanden in den Räumen Veranstaltungen wie Lesungen, Konzerte und monatliche Werkstattgespräche statt. Vor kurzem kam ein weiterer „FreiRaum“ hinzu. Eine ehemalige Metzgerei hatte jahrelang leer gestanden. Die Stadtverwaltung stellte die Räume der Initiative zur Verfügung. „Wir haben gesägt, gestrichen und lackiert, damit neue Ideen einziehen können“, sagt Höcherl-Neubauer. Auch über die Stadtgrenzen hinaus konnte das Konzept überzeugen. Das Wirtschaftsministerium zeichnete die Initiatorinnen und Initiatoren von „FreiRäume“ beim Stadtmarketingpreis Bayern 2024 mit einem Sonderpreis aus.

Auch in Sulzbach-Rosenberg ist der stationäre Einzelhandel in den vergangenen Jahren geschrumpft. Doch nun gibt es einen Lichtblick: Das Modehaus FREY eröffnet eine neue Filiale mitten in der Innenstadt. „Mit knapp 600 Quadratmetern ist die Fläche eigentlich zu klein für uns“, sagt Helmut Hagner, Unternehmensleiter von FREY. Den Ausschlag für die Eröffnung gab die besondere Situation vor Ort. Der bisherige Betreiber eines Modegeschäftes war verstorben, die Nachfolge ungeklärt. Hagner sei dann persönlich in die Stadt gefahren, um die Lage zu begutachten. „Obwohl Sulzbach-Rosenberg eine schöne Kleinstadt ist, gibt es dort nur noch wenig Einzelhandel. Wir möchten, dass die Einwohnerinnen und Einwohner auch weiterhin vor Ort einkaufen können“, erklärt er.

Trotz der kleineren Fläche will FREY am bewährten Konzept festhalten: aktuelle Mode, Qualitätsmarken und persönliche Beratung. Beim Sortiment konzentriert sich die Filiale auf Damenoberbekleidung und Wäsche. Gleichzeitig gilt es, die Kundinnen und Kunden wieder für den stationären Einkauf zu gewinnen. Dafür wirbt FREY gezielt in der Region und setzt auf Aktionen wie Modenschauen, verkaufsoffene Sonntage und ab und an mit Rabattaktionen. „Die Menschen müssen sich erst wieder daran gewöhnen, dass es ein Modegeschäft vor Ort gibt“, sagt Hagner. In den Sommermonaten habe sich das Konzept bereits gut entwickelt. Abschließend lasse sich das aber erst nach einem ganzen Geschäftsjahr einschätzen. Auch mit den örtlichen Marketing- und Werbegemeinschaften arbeitet FREY eng zusammen. Ziel ist es, gemeinsam mehr Menschen in die Innenstadt zu bringen. Denn für Hagner ist klar: „Die Ware in den Geschäften ist meist austauschbar, doch die Menschen suchen nach einem Erlebnis. Damit der Einzelhandel in den Innenstädten eine Zukunft hat, müssen wir als Händlerinnen und Händler unsere Hausaufgaben machen.“

Josef Ebnet, Bereichsleiter Verkehr, Handel und Stadtentwicklung bei der IHK, kennt die Herausforderungen, mit denen der stationäre Einzelhandel zu kämpfen hat: „Händlerinnen und Händler müssen sich mit vielen Themen beschäftigen – von der Verpackungsverordnung bis hin zum Gewährleistungsrecht.“ Gleichzeitig steigen die Ladenmieten, während die Kundenfrequenz in vielen Innenstädten sinkt. Hinzu kommt der Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel. „Das trauen sich nicht mehr viele zu“, sagt Ebnet. Das zeige sich auch in der IHK-Gründungsberatung. Nur noch selten kommen Unternehmerinnen und Unternehmer mit dem konkreten Vorhaben, ein stationäres Einzelhandelsgeschäft zu eröffnen.

Aktives Stadtmarketing und mutige Handelskonzepte wie in Bad Kötzting und beim Modehaus FREY in Sulzbach-Rosenberg seien wichtige Faktoren, um den Einzelhandel in den Innenstädten lebendig zu halten. Doch auch die Kommunen müssten aktiv werden. Sie können mit attraktiven öffentlichen Räumen dazu beitragen, dass Menschen gerne in die Innenstadt kommen. „Aufenthaltsqualität ist ein entscheidender Faktor: Bepflanzungen und Beschattung, Sauberkeit, Sicherheit und einladend gestaltete Plätze“, empfiehlt Ebnet. Gleichzeitig müsse das Zentrum mit allen Verkehrsmitteln gut erreichbar sein.

Um solche Veränderungen anzustoßen, können Kommunen auf die Städtebauförderung von Bund und Ländern zurückgreifen. Die Förderprogramme unterstützen mit finanziellen Mitteln dabei, städtebauliche Missstände zu beseitigen, Ortszentren aufzuwerten und Wirtschaftsstandorte zu stärken. Waldsassen nutzt diese Möglichkeiten bereits seit vielen Jahren und hat weitere Maßnahmen geplant. Die dort verlaufende Bundesstraße schmälert die Einzelhandelsattraktivität. Mithilfe der Städtebauförderung soll deshalb eine Umgehungsstraße entstehen. Ziel ist es, die frühere Einkaufsstraße wieder stärker zu beleben. Auf einem rund 12.000 Quadratmeter großen Areal soll außerdem Platz für weitere Geschäfte und Einkaufsmärkte entstehen. Diese könnten damit vom Stadtrand näher an das Zentrum rücken. Darüber hinaus hat Waldsassen in der Vergangenheit Fördermittel genutzt, um mehrere Gebäude in der Innenstadt zu erwerben und neu zu entwickeln. Die Immobilien sollen saniert, Hinterhöfe geöffnet und für unterschiedliche Nutzungen erschlossen werden. Geplant sind unter anderem Wohnungen, Cafés und Ladenflächen. „Die Mischnutzung ist uns wichtig“, sagt Bürgermeister Bernd Sommer. „Wir investieren aktiv in Wohnraum, damit Leben in der Stadt bleibt. In den Hinterhöfen können die Menschen zusammenkommen.“

Auch ungewöhnliche Projekte ließen sich mit Unterstützung der Städtebauförderung realisieren. Die Sanierung der Klosteranlage mit Gästehaus, Tagungsstätte oder inklusivem Wohnprojekt sei ein Beispiel. Darüber hinaus förderte Waldsassen auch die Fenster-Neugestaltung der Industriehalle der Glashütte Lamberts durch Künstlerinnen und Künstler. Das Ergebnis wurde zu einem neuen touristischen Magneten. „Die Städtebauförderung bietet eine riesige Spielwiese und auch die Möglichkeit, solche wirtschaftlichen Projekte zu fördern“, sagt Sommer. Entscheidend sei jedoch, Alleinstellungsmerkmale zu erkennen und eigene Leuchtturmprojekte zu schaffen, statt die Ideen anderer Kommunen zu kopieren. „Für uns steht fest: Waldsassen ist kein Industrieort, sondern ein Ort zum Wohnen und Kultur erleben“, betont Sommer. Deshalb setze die Kommune künftig unter anderem auf Kulturangebote, den Ausbau der Wanderwege und die Unterstützung der Hotellerie.

Waldsassen hat mithilfe von Fördermitteln mehrere Gebäude in der Innenstadt erworben, die für eine neue Nutzung entwickelt werden sollen.

Auch Beratzhausen nutzt die Städtebauförderung, um die Innenstadt zu beleben – zum einen mit einer baulichen Aufwertung des Marktplatzes, zum anderen durch eine gezielte Unterstützung für Gründende. „Ich habe immer wieder gemerkt, dass es Potenzial und einige Gründungsideen gibt, doch der Startschuss fehlte“, sagt Bürgermeister Matthias Beer. Mit dem Programm „Neustart 21“ schuf die Kommune deshalb einen finanziellen Anreiz für neue Geschäfte. Umbaumaßnahmen konnten mit bis zu 50 Prozent der Kosten und maximal 12.000 Euro bezuschusst werden. Das Konzept zeigte Wirkung. Gleich acht neue Ladengeschäfte eröffneten im Rahmen des Gründerprogramms – darunter waren ein Yogastudio, ein Elektrogeschäft, eine Fahrschule, ein Unverpackt-Laden und ein Second-Hand-Shop.

„Neustart 21 brachte neuen Schwung nach Beratzhausen“, sagt Beer. „Dennoch müssen wir weiterhin dranbleiben, um die Innenstadt lebendig zu halten.“ Dazu setzt er auch auf soziale Medien. Über Facebook und Instagram macht Beer regelmäßig auf neue Geschäfte und gastronomische Angebote aufmerksam. Als eine neue Eisdiele eröffnete, rief Beer beispielsweise dazu auf, das Geschäft zu besuchen und versprach im Gegenzug, 50 Kugeln Eis zu sponsern. „Solche Werbeaktionen brauchen wenig Aufwand und sind für die Kommune erschwinglich. Vor allem schaffen wir es über die sozialen Medien, auch junge Menschen zu erreichen“, sagt Beer. Wichtig ist ihm dabei jedoch, ebenso die etablierten Betriebe im Blick zu behalten. „Ich achte darauf, alle Unternehmerinnen und Unternehmer gleich zu behandeln und auch alteingesessene Geschäfte immer wieder zu unterstützen.“

Bürgerinnen und Bürger bei der Zentrumsentwicklung einzubinden und regelmäßig darüber zu reden, empfiehlt auch Josef Ebnet von der IHK. Entscheidend sei zunächst eine klare Vorstellung davon, wie sich die Innenstadt entwickeln soll. „Die Projekte ziehen sich meist über Jahre. Deshalb ist es wichtig, Mitstreiterinnen und Mitstreiter zu suchen und mit der Öffentlichkeit in Kontakt zu treten“, sagt Ebnet. Dafür bieten sich neben sozialen Medien auch persönliche Formate wie Runde Tische an. Gerade bei langfristigen Projekten können sie helfen, Ideen frühzeitig zu diskutieren, unterschiedliche Interessen zusammenzubringen und die Entwicklung der Innenstadt gemeinsam zu gestalten. Darüber hinaus können Veranstaltungen und besondere Erlebnisse dazu beitragen, Menschen in die Zentren zu bringen. Davon profitieren nicht nur Besucherinnen und Besucher, sondern auch Handel, Gastronomie und Hotellerie.

Waldsassen plant beispielsweise ein weiteres Europa-Festival. Drei Tage lang sollen Künstlerinnen und Künstler aus Deutschland und Tschechien zusammenkommen. Auch Jugendliche können einen Teil des Bühnenprogramms gestalten. „Wir stimmen uns eng mit anderen Städten in der Region ab, welche Events noch fehlen und den Veranstaltungskalender sinnvoll ergänzen“, sagt Bürgermeister Bernd Sommer. Mit dem Festival möchte Waldsassen zugleich die besondere Nähe zum Nachbarland Tschechien sichtbar machen.

In Furth im Wald gehören Veranstaltungen seit vielen Jahren zum Stadtgeschehen dazu. Der traditionsreiche Drachenstich oder das Mittelalterfest Cave Gladium locken regelmäßig zahlreiche Besucherinnen und Besucher an. Doch mit der Landesgartenschau 2025 legte die Stadt noch eine Schippe drauf. „Da ging ein Ruck durch unsere gesamte Stadt“, erinnert sich Sebastian Zahner, Geschäftsführer der Zahner Containerdienst OHG und Mitglied im Further Stadtrat. Die Kommune habe sich in der Vorbereitungsphase bewusst dafür entschieden, Bürgerinnen und Bürger stark einzubinden. „Das Team der Landesgartenschau konnte rund 150 ehrenamtliche Helferinnen und Helfer gewinnen. Ein Großteil von ihnen trifft sich bis heute regelmäßig, um gemeinsam kleinere Veranstaltungen, Stammtische und Firmenbesichtigungen zu organisieren.“

Das Besondere: „Der Erfolg der Landesgartenschau wirkt in Furth im Wald bis heute nach“, so Zahner. Leerstände gebe es nur wenige. Ein Grund dafür sei beispielsweise die Infrastruktur, die im Zuge der Großveranstaltung geschaffen wurde. Zahner nennt eine neue Festwiese, Parkplätze und verkehrsberuhigte Zonen. Auch vom Glasfaserausbau könnten Firmen bis heute profitieren. Der zentrale Anziehungspunkt sei jedoch die Parkarena, die die Stadt eigens für die Landesgartenschau errichten ließ. Sie wird auch darüber hinaus regelmäßig für Konzerte und Events genutzt und bringt damit Menschen in die Stadt. „Derzeit ist unsere Innenstadt sehr lebendig. Leerstehende Flächen, die erst vor kurzem frei geworden sind, werden in der Regel schnell wieder neu vermietet oder genutzt“, erzählt Zahner. Dennoch dürfe man sich auf solchen Erfolgen nicht ausruhen. In Kürze wolle die Stadt die Parkarena beispielsweise mit einer größeren Bühne ausstatten, um die Nutzungsmöglichkeiten auszuweiten. Zudem ist ein Veranstaltungsprogramm für Jugendliche bereits in der Planung. „Um unsere Visionen zu verwirklichen und junge Menschen zu halten, müssen wir immer am Ball bleiben und neue Ideen umsetzen“, zeigt sich Zahner sicher.

Rund 400.000 Besucherinnen und Besucher kamen 2025 zur Landesgartenschau in Furth im Wald. Zentraler Anziehungspunkt ist bis heute die Parkarena.