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Wenn Leerstand zum Place-to-be wird
Große Leerstände wie der ehemalige Kaufhof am Regensburger Neupfarrplatz gelten vielerorts als Herausforderung. Helmut Ramsauer ist Mitgründer und Geschäftsführer von rvda, einem Kollektiv, das transformative und wirkungsorientierte Immobilienprojekte realisiert. Im Interview verrät er, welche Rolle ein „Ökosystem“ für die Nachnutzung solcher Gebäude spielt und wie neue Nutzungsformen die Innenstädte von morgen prägen.
Helmut Ramsauer, Mitgründer und Geschäftsführer von rvda
Herr Ramsauer, woran scheitert die Nachnutzung großer Leerstände häufig?
Helmut Ramsauer: Meist wird zu früh vom Gebäude hergedacht. Die Kommunen überlegen sich: Wie können wir die Räumlichkeiten möglichst schnell vermarkten? Es sollte aber zunächst die Wirkung im Fokus stehen, die man in einem Quartier erzielen möchte. Bei leerstehenden Kaufhäusern kommen weitere Herausforderungen hinzu wie etwa Größe, Raumtiefe, wenig Tageslicht und technische Besonderheiten.
Was raten Sie Kommunen in solchen Fällen? Was sind sinnvolle erste Schritte?
Kommunen sollten sich zunächst ein Stück weit zurücknehmen und der Stadtgesellschaft ermöglichen, eigene Ideen zu entwickeln. Ein sinnvoller Ansatz können Zwischennutzungen sein. Sie rücken das Gebäude in das Bewusstsein der Öffentlichkeit und dienen als Testfeld für neue Nutzungsformen. Befindet sich das leerstehende Objekt in Privatbesitz, können Kommunen als Mediator auftreten, Gespräche initiieren, verschiedene Akteure an einen Tisch bringen und den Prozess moderieren. Ihr Ziel ist es, Immobilien eine „Place-to-be-Identität“ zu verleihen. Was verstehen Sie darunter? Es braucht überzeugende Gründe, einen Ort aufzusuchen, dort zu verweilen und wiederzukommen. Das entsteht nicht allein durch die Architektur oder einen einzelnen Mieter, sondern durch ein überzeugendes Nutzenversprechen.
Können Sie ein Erfolgsbeispiel nennen?
Ein Beispiel ist das Colosseum, ein ehemaliges Musical-Theater in Essen, an dessen Umnutzung wir beteiligt waren. Heute sind dort der Innovation-Hub BRYCK, der Start-ups und Scale-ups anzieht sowie das Lernzentrum TUMO für Kinder und Jugendliche angesiedelt. So ist für das Ruhrgebiet ein „Place-to-be“ entstanden, ein Ökosystem für Innovation, Unternehmertum und Zukunftskompetenzen.
Welche Akteure müssen an einem Tisch sitzen, damit langfristig ein solches Ökosystem entstehen kann?
Das kommt darauf an, welche Wirkung man erzielen möchte. Im innerstädtischen, kommunalen Kontext geht es häufig darum, das kulturelle und gesellschaftliche Leben voranzubringen und Begegnungsorte für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen zu schaffen. Typische Akteure sind Unternehmen, Hochschulen, Bildungsträger, Kulturinstitutionen, soziale Initiativen sowie Gastronomie und Handel. Sie können sich gegenseitig stärken. Veranstaltungen können beispielsweise Besucherinnen und Besucher anziehen, die anschließend auch Gastronomie und Handel nutzen.
Was braucht es, damit verschiedene Akteure in Wechselbeziehung miteinander treten?
In der Regel ist professionelles Community-Management nötig. Dieses geht meist von einer inhaltlichen Trägerorganisation aus, beispielsweise einer Kommune, einer privatwirtschaftlichen Institution oder einer Initiative. Sie akquiriert Partner, vernetzt sie miteinander und kuratiert Angebote.
Welche Fehler sollte man in solchen Projekten vermeiden?
Damit die beschriebenen Wechselwirkungen und eine Identität entstehen können, von der alle Beteiligten profitieren, ist es wichtig, die zukünftige Mieterstruktur zu kuratieren. Wer nur die Flächen füllen und jeden beliebigen Mieter aufnehmen möchte, erreicht zwar kurzfristig eine gewisse Vermietungsquote. Langfristig kann dadurch aber Potenzial verloren gehen. Ein anderer Mieter könnte möglicherweise einen größeren Beitrag zum Gesamtkonzept leisten.
Wie kann man messen, ob eine Nachnutzung erfolgreich ist?
Natürlich spielen klassische immobilienwirtschaftliche Kennzahlen eine Rolle. Auch eine wirkungsorientierte Nachnutzung muss sich wirtschaftlich tragen. Dazu zählen beispielsweise Vermietungsquoten, Cashflow-Renditen und durchschnittliche Quadratmetermieten. Für Innenstädte sind beispielsweise die Besucherfrequenz, die Aufenthaltsdauer, die Wiederkehrrate und die Nutzerzufriedenheit weitere wichtige Faktoren. Darüber hinaus sollte man die Wirkung einer Immobilie auf ihr Umfeld betrachten: Entstehen durch die Nachnutzung Arbeitsplätze? Werden neue Angebote geschaffen? Entstehen Orte für soziale Teilhabe und Begegnung?
Lassen Sie uns zehn Jahre in die Zukunft blicken: Was wird attraktive Innenstädte auszeichnen?
Aus meiner Sicht sind attraktive Begegnungsorte ein Schlüssel, um der Verödung der Innenstädte entgegenzuwirken. Zukünftig werden wir in den Städten arbeiten, lernen, wohnen, einkaufen sowie Gastronomie und Kulturangebote nutzen. Entscheidend wird sein, diese unterschiedlichen Nutzungen miteinander zu verbinden.