International
Immobilienrecht
Das Eigentum an einem Gebäude und das Eigentum an dem darunterliegenden Grundstück können in Rumänien unterschiedlichen Personen zustehen. Eine solche Trennung kann insbesondere durch das dingliche Recht der „superficie“ begründet werden. Dieses umfasst das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben oder zu errichten, sowie ein entsprechendes Nutzungsrecht am Grundstück. Nach dem geltenden rumänischen Zivilgesetzbuch kann ein neu begründetes Recht der „superficie“ grundsätzlich für höchstens 99 Jahre bestellt werden.
Der Erwerb von Grundstückseigentum durch ausländische Staatsangehörige und Staatenlose richtet sich nach Artikel 44 Absatz 2 der rumänischen Verfassung und dem Gesetz Nr. 312/2005. Danach können Grundstücke unter den Bedingungen erworben werden, die sich aus dem EU-Beitritt Rumäniens, aus internationalen Verträgen auf Gegenseitigkeitsbasis und aus den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften ergeben. Ein Erwerb durch gesetzliche Erbfolge ist ebenfalls möglich.
Staatsangehörige und juristische Personen der EU- und EWR-Mitgliedstaaten können Grundstücke grundsätzlich unter denselben Bedingungen erwerben wie rumänische Staatsangehörige und rumänische juristische Personen. Die beim EU-Beitritt Rumäniens bestehenden Übergangsfristen endeten grundsätzlich am 1. Januar 2012 für bestimmte Grundstücke für Zweitwohnsitze und Zweigniederlassungen sowie am 1. Januar 2014 für landwirtschaftliche Flächen, Wälder und forstwirtschaftliche Grundstücke. Für Personen und Gesellschaften aus Drittstaaten richtet sich die Erwerbsmöglichkeit weiterhin nach internationalen Verträgen und dem Gegenseitigkeitsprinzip.
Eine Gesellschaft mit Sitz in Rumänien ist eine rumänische juristische Person. Sie kann daher grundsätzlich auch dann Grundstückseigentum erwerben, wenn ihre Geschäftsanteile oder Aktien vollständig von ausländischen Personen gehalten werden. Eigentümerin des Grundstücks ist in diesem Fall die Gesellschaft, nicht deren Gesellschafter oder Aktionäre. Besondere Vorschriften für bestimmte Grundstücksarten bleiben unberührt.
Für den Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke im Außenbereich gelten nach dem Gesetz Nr. 17/2014 besondere Vorkaufs-, Anzeige- und Genehmigungsverfahren. Soweit kein Vorkaufsberechtigter erwirbt, können für Kaufinteressenten unter anderem Anforderungen an Wohnsitz beziehungsweise Gesellschaftssitz, steuerliche Registrierung und bisherige landwirtschaftliche Tätigkeit gelten. Diese Voraussetzungen gelten nicht pauschal für jeden ausländischen Erwerber und nicht für sämtliche landwirtschaftlichen Grundstücke.
Beim Verkauf privater Waldgrundstücke sind insbesondere die Vorkaufsrechte nach dem rumänischen Forstkodex zu beachten. Ein allgemeiner Nachweis einer Tätigkeit als Landwirt ist für den Erwerb privater Waldgrundstücke durch EU-/EWR-Angehörige nicht vorgeschrieben.
Für konkrete Erwerbsvorgänge muss zusätzlich geprüft werden, ob das Grundstück als Innen- oder Außenbereichsfläche, landwirtschaftliche Fläche, Waldfläche, öffentliches Eigentum, Kulturdenkmalfläche oder sicherheitsrelevantes Grundstück eingestuft ist. Davon hängen das anwendbare Verfahren und mögliche Genehmigungen erheblich ab.
Stand: 10.07.2026