Wirtschafts- und Gewerberecht

Erlaubnispflichtige Gewerbe: Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Wer erteilt die Erlaubnis? Wie hoch sind die Kosten?

Die Erlaubnis wird von der Behörde erteilt, in deren Gebiet der Antragsteller seinen Wohn- bzw. Geschäftssitz hat. Dies sind in den kreisfreien Städten Essen, Mülheim a. d. R. und Oberhausen jeweils die Ordnungsämter. Die konkrete Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Einzelfall. Sie schwankt zwischen ca. 500,- € und 1.600,- €. Dabei werden insbesondere der Umfang der Amtshandlung und die Schwierigkeiten, die sich bei der Durchführung der Amtshandlung ergeben, berücksichtigt.

Wer benötigt eine behördliche Erlaubnis als Makler oder Wohnimmobilienverwalter?

Eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) benötigt unter anderem jeder, der
  • gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist (Immobilienmakler) oder
  • das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwaltet (Wohnimmobilienverwalter)
Die Erlaubnis kann von natürlichen und juristischen Personen, wie GmbH oder AG, beantragt werden. Bei Personengesellschaft, wie einer OHG oder KG, ist eine Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter einzuholen.
Die Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter gilt seit dem 01.08.2018. Zu diesem Zeitpunkt bereits tätige Wohnimmobilienverwalter mussten die Erlaubnis spätestens bis zum 01.03.2019 beantragt haben.

Welche Reichweite hat die Erlaubnis?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist
  • persönlich und nicht übertragbar, d. h. sie erlischt mit dem Tod des Inhabers, bzw. dem Wegfall der juristischen Person, der Betriebsaufgabe oder dem Verzicht des Inhabers,
  • unbefristet, d. h. sie gilt ohne zeitliche Beschränkung,
  • nicht raum- oder ortsgebunden, d. h. sie gilt für den gesamten Geltungsbereich der Gewerbeordnung, also die Bundesrepublik Deutschland.

Welches sind die wesentlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis?

Eine spezielle Berufsausbildung oder Weiterbildung ist für die Tätigkeit als Makler oder Wohnimmobilienverwalter nicht erforderlich, aber sinnvoll. Bei bestimmten Berufsausbildungen/Weiterbildungen gibt es Erleichterungen bei der Weiterbildungspflicht (s. unten unter weitere Pflichten).
Allerdings hat eine Änderung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu geführt, dass gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentum sich in aller Regel als Verwalter werden zertifizieren lassen müssen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie hier.
Der Grundsatz der Gewerbefreiheit gebietet, dass grundsätzlich jeder auf Antrag die Erlaubnis als Immobilienmakler oder Wohnimmobilienverwalter bekommen kann. Deshalb sieht das Gesetz nur umgekehrt vor, dass die Erlaubnis von der Behörde zu versagen ist, wenn der Antragsteller oder eine mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person nicht die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt.
  • Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrags wegen eines Verbrechens (wie etwa Mord oder Raub) oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder aber wegen einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Gewollt ist hierbei also insbesondere, aber nicht nur, der Schutz von Vermögenswerten des Auftraggebers.
  • Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen vor, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder er in das Schuldnerverzeichnis eingetragen ist (z.B. weil er eine „eidesstattliche Versicherung“ abgegeben hat bzw. seiner Verpflichtung zur deren Abgabe nicht nachgekommen ist).
  • Die Unzuverlässigkeit kann jedoch auch auf anderen Gründen beruhen. So gilt auch als unzuverlässig, wer „nach dem Gesamtbild seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, dass er das Gewerbe ordnungsgemäß ausüben wird“. Der Verdacht auf Unzuverlässigkeit liegt demnach nahe bei mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, Steuerschulden, Verletzung sozialversicherungsrechtlicher Pflichten oder wenn dem Antragsteller bereits zuvor die Ausübung eines Gewerbes untersagt oder die Gewerbeerlaubnis zurückgenommen oder widerrufen worden ist.
Wohnimmobilienverwalter müssen zudem nachweisen, dass sie eine Berufshaftpflicht abgeschlossen haben. Die Mindestversicherungssumme beträgt dabei 500.000 € je Versicherungsfall und 1 Mio. € für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Einzelheiten zur Versicherungspflicht regeln §§ 15 und 15a der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBv).
Stehen keine Versagungsgründe entgegen, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

Wie ist ein Antrag auf Erlaubniserteilung zu stellen?

Folgende Unterlagen sind in aller Regel bei Antragstellung mit vorzulegen, es können, je nach Erlaubnisbehörde weitere hinzukommen:
  • Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde gemäß § 30 Abs. 5 des Bundeszentralregistergesetzes,
  • Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes,
  • Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung der Kommune,
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister
  • Nachweis einer Berufshaftpflicht (bei Wohnimmobilienverwaltern).
Wird der Antrag für eine juristische Person (z.B. GmbH) gestellt, sind wesentlich umfangreichere Unterlagen beizubringen. Die o.g. Unterlagen sind dabei teilweise sowohl für die Gesellschaft als auch für die Vertretungsberechtigten vorzulegen, außerdem z.B. der Gesellschaftsvertrag und ein aktueller Handelsregisterauszug. Bitte informieren Sie sich im Detail bei der für Sie zuständigen Erlaubnisbehörde.

Wann kann die Erlaubnis aufgehoben werden?

Die Erlaubnis kann durch Widerruf oder Rücknahme aufgehoben werden.
Während der Ausübung der Tätigkeit kann die Erlaubnis widerrufen werden, wenn eine gewerberechtliche Unzuverlässigkeit nachträglich eintritt.
Eine Rücknahme der Erlaubnis kommt zum einen in Betracht, wenn die Behörde bei ihrer Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegangen ist, der sich als unrichtig erweist, z. B. weil die Erlaubnis eigentlich nicht hätte erteilt werden dürfen (Unzuverlässigkeit, ungeordnete Vermögensverhältnisse) oder wenn ggf. das geltende Recht unrichtig angewendet worden ist.
Weitere Pflichten
Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter müssen eine Reihe weiterer Pflichten erfüllen. Hierzu gehören:
  • Weiterbildungspflicht
Die betroffenen Gewerbetreibenden unterliegen einer Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Regelungen dazu finden sich sowohl in der Makler-und Bauträgerverordnung als auch in § 34c GewO; Details zu der Weiterbildungspflicht finden sich in der Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV). Achtung: Die erste dreijährige Weiterbildungsperiode endete bereits Ende des Jahres 2020.
Die Weiterbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für Gewerbetreibende ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Delegation der Weiterbildung zulässig.  
Die Gewerbetreibenden müssen Nachweise über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie oder ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben, sammeln. Nachweise über die Weiterbildungsmaßnahmen müssen fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorgehalten und in den Geschäftsräumen aufbewahrt werden. Auf Anforderung der Behörde müssen die Gewerbetreibenden eine Bescheinigung über die Bestätigung der Erfüllung der Weiterbildungspflichten vorlegen.
Für zur Weiterbildung verpflichtete Gewerbetreibende und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder -kauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als geprüfter Immobilienfachwirt oder -wirtin sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Erwerb des entsprechenden Abschlusses.
Wohnimmobilienverwalter müssen auf Anfrage des Auftraggebers unverzüglich Angaben über ihre berufsspezifischen Qualifikationen und die in der letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen in Textform vorlegen. Ausreichend ist insoweit ein Verweis auf die Internetseite des Gewerbetreibenden.
  • Anzeigepflichten
Der Gewerbetreibende hat der Behörde die mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigstelle beauftragten Personen unverzüglich anzuzeigen, bei juristischen Personen auch die jeweils zur Vertretung Berechtigten. Einzelheiten der Anzeigepflicht regelt § 9 MaBV.
  • Buchführungspflichten, Vermögensbericht
§ 10 MaBV sieht für Immobilienmakler umfangreiche Buchführungspflichten vor. Die entsprechenden Unterlagen sind fünf Jahre nach Ende des Kalenderjahres aufzubewahren, in der der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist; soweit andere Vorschriften längere Aufbewahrungsfristen vorsehen, sind diese ebenfalls einzuhalten.
Verwalter von Wohnungseigentum sind gem. 28 WEG verpflichtet, zum Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
  • Impressum
Im Internetimpressum müssen sowohl Immobilienmakler wie Wohnimmobilienverwalter die für sie zuständige Aufsichtsbehörde (dies ist die jeweilige Kommune) und zumindest deren Adresse angeben.
August 2023