Recht und Steuern

§ 34c GewO - Schnelleinstieg

1. Welche Tätigkeiten sind erlaubnispflichtig?

Immobilienmakler

ist, wer den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO)
Der Begriff der Vermittlung umfasst dabei die Tätigkeit, die einen Vertragsabschluss herbeiführt. Aber auch Tätigkeiten, die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereiten, werden vom Vermittlungsbegriff umfasst. Grundsätzlich wird bei der Vermittlung ein „Drei-Personen Verhältnis“ vorausgesetzt – unabhängig vom Erfolg der Vermittlung.
Exkurs: Nachweismakler
Ein Nachweismakler ist, wer seinem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus in Vertragsverhandlungen einzutreten. Auch der Nachweismakler benötigt eine Erlaubnis im Sinne des § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO.
Ausnahme: Tippgeber
Von der Tätigkeit als Vermittler oder Nachweismakler zu unterscheiden ist der bloße Tippgeber, welcher selbst bei gewerbsmäßigem Handeln nicht unter § 34c GewO fällt. Sofern Sie als Tippgeber lediglich den Kontakt zu einem Makler herstellen und der Provisionsanspruch nicht an einen erfolgreichen Vertragsabschluss geknüpft ist, benötigen Sie keine Erlaubnis.

Darlehensvermittler 

ist, wer den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will  (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO)
Die Regelung begründet eine Erlaubnispflicht für Personen, die den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen wollen. Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen gehören nicht dazu. Nicht vom Anwendungsbereich des § 34c GewO sind seit 2016 Verträge im Sinne des § 34i GewO, d.h. Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge.
Eine Erlaubnispflicht besteht auch dann, wenn die Vermittlung oder der Nachweis als Nebentätigkeit zu einem anderen Gewerbe ausgeübt wird.
Abgrenzung der Erlaubnisse nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO und § 34i GewO
Zur Abgrenzung der Erlaubnispflichten werden nachfolgend beispielhaft Fallgestaltungen ohne Anspruch auf Vollständigkeit dargestellt.

Erlaubnispflichtig nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO
ist die Vermittlung von/der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über nicht grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen, z. B. Renovierungsdarlehen, Anschaffungsdarlehen, außerdem von Immobiliar-Darlehensverträgen zu gewerblichen Zwecken an Unternehmen.

Erlaubnispflichtig nach § 34i GewO
sind Verträge über grundpfandrechtliche gesicherte Darlehen mit Verbrauchern. Bausparverträge sind keine Darlehensverträge, aber Grundlage für spätere Darlehen. Dabei kann es sich dann um Immobiliar-Verbraucher-Darlehensverträge oder um allgemeine Verbraucher-Darlehensverträge handeln. Deshalb ist eine Erlaubnis nach der einen oder der anderen Rechtsgrundlage erforderlich. Erlaubnispflichtig nach § 34i GewO sind außerdem Verträge über Mietkauf im Zusammenhang mit Immobiliargegenständen

Bauträger

ist, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will  (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GewO)
Der Bauträger ist der Herr des gesamten Baugeschehens. Er wird bei der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens im Außenverhältnis zu Dritten im eigenen Namen tätig oder lässt Bevollmächtigte in seinem Namen tätig werden. Die Berufsbilder beziehen sich dabei auf die Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben.
Der Bauträger ist ein Unternehmer, der regelmäßig auf eigenen Grundstücken baut und diese Grundstücke dann ganz oder teilweise veräußert.
Aufgaben des Bauträgers:
  • übt bestimmenden Einfluss auf die Planung und Gestaltung des Bauvorhabens aus,
  • übt bestimmenden Einfluss auf den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus, d. h. er ist berechtigt, den zeitlichen und bautechnischen Ablauf des Bauvorhabens allein zu steuern
  • stellt den Bauantrag in eigenem Namen und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen auch gegenüber der Bauaufsichtsbehörde
  • ist Vertragspartner der (übrigen) Bauhandwerker/Bauunternehmer und
  • ist in der Regel Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt, z. B. als Erbbauberechtigter
  • Abschluss der Verträge mit eingesetzten Architekten, Bauhandwerkern und Bauunternehmern
Alle den Bau betreffenden Verträge werden von ihm oder für ihn abgeschlossen.
Nicht Bauherr ist der

Generalunternehmer
Er ist selbständiger Gewerbetreibender, den der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt. Der Generalunternehmer erbringt einen Teil der Bauleistung selbst und lässt den Rest von Subunternehmern ausführen.
Der Generalunternehmer ist ein Unternehmer, der typischerweise durch Einschaltung von Subunternehmern auf fremden Grundstücken Gebäude oder Gebäudeteile errichtet.

Generalübernehmer
Der Generalübernehmer ist selbständiger Gewerbetreibender, den der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt hat. Er erbringt jedoch keine Bauleistungen selbst. Vielmehr schließt er die Verträge mit den Subunternehmern im eigenen Namen und für eigene Rechnung.

Baubetreuer

ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3b GewO)
Der Baubetreuer wird im Außenverhältnis zu Dritten nur im Namen des Bauherrn und im Innenverhältnis auf Rechnung desjenigen tätig, dessen Geschäft das Bauvorhaben ist. Seine Tätigkeit besteht in der wirtschaftlichen Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens auf einem in der Regel dem Betreuten gehörenden Grundstück.
Aufgaben des Baubetreuers:
  • Beschaffung des Grundstücks im Namen und für Rechnung des Betreuten
  • Beschaffung der Baufinanzierungsmittel
  • Abrufung der Fremdmittel bei den Kreditgebern des Betreuten
  • Disponierung über das Baukonto
  • Rechnungslegung über die Verwendung der Mittel gegenüber dem Bauherrn
  • Kalkulation der Miete bzw. des Kaufpreises
  • Gelegentliche Vergabe von Bauaufträgen
  • Abschluss erforderlicher Versicherungen.

Wohnimmobilienverwalter 

ist, wer das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwaltet (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO).
Hierzu gehören sowohl Verwalter von Gemeinschaftseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Verwalter) als auch Verwalter, die für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 BGB verwalten (Mietraumverwalter) und umfasst in der Regel den Abschluss von Mietverträgen für den Vermieter, die Abwicklung, Betreuung und Verwaltung der Mietverhältnisse, die Abrechnungen von Neben- und Verbrauchskosten sowie von Kautionszahlungen und Instandhaltung.
Ausgenommen von der Erlaubnispflicht ist die Verwaltung von eigenen Wohnungen sowie Gewerbeimmobilien.
Beispiele hierfür sind:
  • Hausbegehungen und Kontrollen der Immobilie / Zustandsaufnahmen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Korrespondenz / Kontakt mit Mietern, Behörden, Handwerkern und Hauswarten
  • Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen, Liegenschaftsbuchhaltung inklusive Zahlung von Rechnungen und Mahnwesen
  • Kontrolle / Abschlüsse / Überwachung von Service-Abonnements
  • Erstellen von Nebenkostenabrechnungen
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
  • Beschwerdemanagement

2. Erlaubnisverfahren

Die Erlaubnis ist bei der zuständigen Behörde, in Baden-Württemberg seit 01. März 2019 die Industrie- und Handelskammern, vom Gewerbetreibenden zu beantragen. Bitte wenden Sie sich an die Kammer, die für den Landkreis örtlich zuständig ist, in dem Sie Ihr Gewerbe betreiben. Reichen Sie den entsprechenden Antrag sowie die dafür notwendigen Nachweise dort ein.
Die IHK Hochrhein-Bodensee ist zuständig für die Landkreise Konstanz, Lörrach und Waldshut-Tiengen.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO besteht aus 5 einzelnen Erlaubnistatbeständen
  • Immobilienmakler
  • Darlehensvermittler
  • Bauträger
  • Baubetreuer
  • Wohnimmobilienverwalter
Auf dem Antrag muss angegeben werden, für welche Tätigkeiten die Erlaubnis erteilt werden soll. Es kann eine, mehrere oder alle beantragt werden, nur diese darf/dürfen dann auch ausgeübt werden. Ändert sich der Unternehmensgegenstand des Gewerbetreibenden, kann die Erlaubnis später auch reduziert oder erweitert werden.
Sofern sich Ihr Unternehmen in Gründung befindet oder weniger als 3 Monate im Handelsregister eingetragen wurde, reichen Sie bitte den Antrag für die juristische Person, die Nachweise für alle gesetzlich Vertretungsberechtigten aber lt. Checkliste für die natürliche Person ein.
Bei Personengesellschaften (OHG) oder einer GbR muss jeder Gesellschafter einen eigenen Antrag stellen.
Wenn alle Unterlagen vollständig eingereicht und die Anforderungen an die Zuverlässigkeit und die geordneten Vermögensverhältnisse erfüllt sind, kann die Erlaubnis erteilt werden.
Für Erlaubnisinhaber nach § 34c GewO gibt es kein Register.
Alle Formulare und die Checklisten finden Sie hier. 
Gerne können Sie uns den von Hand unterzeichneten Antrag sowie die weiteren erforderlichen Nachweise als PDF per Email zukommen lassen. Senden Sie die Unterlagen bitte an vermittler@konstanz.ihk.de

3. Gewerberechtliche Berufspflichten

Die gewerberechtlichen Berufspflichten ergeben sich aus § 34c der Gewerbeordnung (GewO) sowie der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).  
Daraus ergeben sich unter anderem folgende Pflichten:
Für Immobilienmakler und WEG-Verwalter
besteht seit 2018 eine Weiterbildungsverpflichtung. Innerhalb des Dreijahreszeitraums müssen sich diese jeweils 20 Stunden (oder kumulativ 40 Stunden, wenn beide Erlaubnistatbestände erfüllt sind) fortbilden. Die Inhalte dieser Weiterbildung müssen die Vorgaben des § 15b MaBV mit Anlage 1 erfüllen.
Die Pflicht dazu besteht für den Gewerbetreibenden sowie alle unmittelbar bei der gewerblichen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten.
Die Weiterbildungspflicht gilt auch bei den sog. Schubladenerlaubnissen, d.h. sie ist auch zu absolvieren, wenn von der Erlaubnis kein Gebrauch gemacht wird.
Genaue Informationen dazu finden Sie im Artikel zur Weiterbildung. 
Bauträger und Baubetreuer
müssen jährlich von einem geeigneten Prüfer (Wirtschaftsprüfer, vereidigter Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften – NICHT Steuerberater) prüfen lassen, ob die Pflichten nach §§ 2 bis § 14 MaBV eingehalten wurden. Der Prüfer hat dies in einem Prüfbericht gem. § 16 MaBV darzustellen. Der Prüfbericht ist bis spätestens 31.12. des Folgejahres bei der Erlaubnisbehörde einzureichen.
Wurden in einem Jahr keine einschlägigen Tätigkeiten ausgeübt, so ist eine Negativerklärung einzureichen. Diese muss vom Gewerbetreibenden abgegeben werden. Wird dies vom Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer eingereicht, muss entweder ein vom Gewerbetreibenden unterzeichnetes Exemplar oder die Kopie einer Vollmacht beigelegt werden. Eine Vorlage (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 333 KB) finden Sie ebenfalls bei unseren Formularen.

4. Verzicht, Erweiterung, Reduzierung, Verlust

Grundsätzlich verliert die Erlaubnis nicht ihre Gültigkeit, wenn Sie umziehen, Ihren Namen ändern oder zwischendurch Ihr Gewerbe abmelden. Sofern Sie anhand der Daten auf der bestehenden Erlaubnis weiterhin eindeutig zu identifizieren sind, muss diese nicht neu ausgestellt werden. Bitte wenden Sie sich an uns, wenn Sie die Rechtsform Ihres Unternehmens ändern wollen. Hier kann eine neue Erlaubnis notwendig werden.
Wenn Sie die Erlaubnis endgültig nicht mehr nutzen und daher auch den gesetzlichen Pflichten nicht mehr nachkommen wollen, können Sie die Erlaubnis zurückgeben. Dafür benötigen wir eine kurze schriftliche Mitteilung über Ihren Verzicht sowie Ihre bestehende Erlaubnis im Original.
Eine Erlaubnis kann bei einer Änderung Ihres Unternehmensgegenstandes auch erweitert oder reduziert werden. Dies muss erneut beantragt werden und ist kostenpflichtig.
Wenn Sie Ihre Erlaubnis nicht mehr finden, können Sie eine Ersatzausfertigung anfordern. Dies können Sie bei der ursprüngliche Erteilungsbehörde anfragen (für den Bezirk der IHK Hochrhein-Bodensee bis 28.02.2019 die Landratsämter Konstanz, Lörrach und Waldshut), sollte dies nicht möglich sein, können Sie diese auch hier (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 430 KB) anfordern.

5. Impressum

Da am 1. März 2019 in Baden-Württemberg die Erlaubniszuständigkeit für die Tätigkeiten nach § 34 c GewO von den unteren Verwaltungsbehörden auf die Industrie- und Handelskammern übertragen wurde, müssen die Erlaubnisinhaber nun auch ihr Impressum ändern. Dies gilt auch, wenn diese bspw. noch vom Landratsamt erteilt wurde.
Das neue Impressum sollte so aussehen:
Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 GewO wurde erteilt.
Aufsichtsbehörde: 
Industrie- und Handelskammer Hochrhein-Bodensee
Abteilung Recht | Steuern
Reichenaustr. 21
78467 Konstanz