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Nutzungsänderung von baulichen Anlagen

Nutzungsänderung von baulichen Anlagen

Sie möchten Räume oder ein Gebäude künftig anders nutzen als bisher? Dann kann eine Nutzungsänderung vorliegen – auch wenn Sie nichts umbauen.

Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die bisher genehmigte Nutzung eines Gebäudes oder einzelner Räume ändert. Entscheidend ist grundsätzlich die zuletzt genehmigte Nutzung.
Diese finden Sie in der Baugenehmigung. Liegen Ihnen die Unterlagen nicht vor, können Sie sich an die zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden.
Beispiele für Nutzungsänderungen sind:
  • ein Lebensmittelladen wird zur Gaststätte,
  • eine Wohnung wird zum Büro oder zur Praxis,
  • ein Büro wird zu Wohnraum,
  • ein Dach- oder Kellerraum wird zu Wohnraum,
  • ein Ladenlokal wird für eine andere gewerbliche Nutzung verwendet.

Brauche ich eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich bedarf eine Nutzungsänderung einer Baugenehmigung. Die Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) sieht jedoch Ausnahmen vor.
Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ein anderes Verfahren infrage kommt, hängt vom konkreten Vorhaben ab.
Wichtig: Auch wenn keine Baugenehmigung erforderlich ist, müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Was ändert sich ab 1. September 2026?

Zum 1. September 2026 ändert sich die BauO NRW. Ein Schwerpunkt liegt auf dem Bauen im Bestand: Bestehende Gebäude sollen einfacher umgebaut und anders genutzt werden können.
Insbesondere soll vermieden werden, dass bei einer Änderung automatisch das gesamte Bestandsgebäude an heutige Anforderungen angepasst werden muss.
Besondere Erleichterungen gelten außerdem bei der Umnutzung bestehender Nutzungseinheiten zu Wohnraum. Damit soll beispielsweise die Umnutzung geeigneter Büro- oder Gewerbeflächen zu Wohnraum erleichtert werden.
Auch die Möglichkeiten der Genehmigungsfreistellung werden erweitert. Unter bestimmten Voraussetzungen kann damit auf ein klassisches Baugenehmigungsverfahren verzichtet werden.
Die neuen Regelungen bedeuten jedoch nicht, dass Nutzungsänderungen generell genehmigungsfrei werden. Welches Verfahren erforderlich ist, muss für das konkrete Vorhaben geprüft werden.

Ist die geplante Nutzung am Standort zulässig?

Neben dem Bauordnungsrecht ist auch das Bauplanungsrecht zu beachten. Nicht jede Nutzung ist an jedem Standort zulässig.
Welche Nutzungen möglich sind, kann sich zum Beispiel aus einem Bebauungsplan ergeben. Gibt es keinen entsprechenden Bebauungsplan, kann sich die Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch richten.
Unser Tipp: Erst prüfen, dann unterschreiben
  • Bevor Sie eine Immobilie mieten oder kaufen, sollten Sie klären:Welche Nutzung ist für die Räume genehmigt?
  • Ist die geplante Nutzung an diesem Standort zulässig?
  • Ist eine Baugenehmigung erforderlich oder kommt ein anderes Verfahren infrage?
  • Sind weitere Genehmigungen oder Anforderungen zu beachten?
Soll in Köln bisheriger Wohnraum künftig gewerblich genutzt werden, sind zusätzlich die Regelungen zum Schutz und Erhalt von Wohnraum zu beachten.

Bauantrag und weitere Informationen

Ist eine Baugenehmigung erforderlich, wird der Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Nach der ab 1. September 2026 geltenden BauO NRW ist die elektronische Antragstellung der Regelfall.
Welche Unterlagen und Nachweise erforderlich sind, hängt vom jeweiligen Vorhaben ab.
Für Vorhaben im Stadtgebiet Köln informiert die Stadt Köln über das Verfahren, die notwendigen Unterlagen und die digitale Antragstellung über das Bauportal.NRW.

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