Recht

Gewerbliches Mietrecht in Zeiten von Corona

Am 12. Januar und am 2. März hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine ersten beiden Urteile zu Mietzahlungspflicht im Lockdown gefällt. Diese Urteile und weitere Aspekte des Mietrechts in der Pandemie stellen wir Ihnen vor.

Was ist mit gewerblichen Mietverträgen? Was ist, wenn ein Betrieb stillsteht: Muss weiter die volle Miete gezahlt werden?

Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalls an – zum Beispiel: Warum wird der Betrieb stillgelegt? Freiwillige Maßnahme des Mieters zur Vermeidung von Ansteckung, aufgrund Auftragsrückgangs oder behördliche/gesetzliche Schließung? Ausgangspunkt ist zunächst immer der jeweilige Mietvertrag: Was ist im Mietvertrag zu so einer oder einer ähnlichen Situation geregelt? Wie eng ist der Mietzweck definiert (bestimmter Geschäftszweck oder nur allgemein Gewerberäume vermietet)? Wurde eine Umsatzmiete vereinbart?
Inzwischen gibt es diverse erst- und zweitinstanzliche Urteile und drei Urteile des Bundesgerichtshofs (12.01.2022, XII ZR 8/21;  16.02.22, XII ZR 17/21 und 02.03.2022, XII ZR 36/21).

Urteile des BGH vom 12. Januar und 16. Februar 2022

Der Bundesgerichtshof bestätigt die vorherrschende Auffassung, dass bei einer staatlichen Schließungsanordnung („Lockdown“) kein Fall der Unmöglichkeit und auch kein Mangel der Mietsache vorliegt. Es komme jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht. Allerdings erteilt der BGH pauschalen Lösungen wie 50/50 eine Absage: Voraussetzung für eine Anpassung ist, dass dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.
Für die Feststellung, ob das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf es laut BGH einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung:
  • Der Mieter muss darlegen und ggf. beweisen, welche Nachteile ihm durch die Geschäftsschließung sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. Dabei ist nur auf das konkrete Mietobjekt abzustellen, nicht auf einen möglichen Konzernumsatz.
  • Falls eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit besteht und es dem Mieter zumutbar ist, hiervon Gebrauch zu machen, kann dies einer Vertragsanpassung entgegenstehen. Im Regelfall sei dies jedoch wegen des Interesses des Mieters an der längerfristigen Weiterführung des Mietverhältnisses nicht der Fall.
  • Finanzielle Vorteile aus staatlichen Leistungen oder einer Betriebsschließungsversicherung sind zu berücksichtigen. Dabei bleiben jedoch bloße Darlehen außer Betracht.
  • Eine Existenzgefährdung des Mieters ist nicht erforderlich. Sollte sie allerdings gegeben sein und auf die Betriebsschließung oder -einschränkung zurück zu führen sein, müsse dies bei der Abwägung berücksichtigt werden.
  • Schließlich sind auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen, zum Beispiel inwieweit der Vermieter wirtschaftlich auf die Miete angewiesen sei.

Urteil des BGH vom 2. März 2022

In diesem Fall waren Räume für eine Hochzeitsfeier gemietet worden. Der BGH bestätigt sein Urteil aus Januar, dass weder Unmöglichkeit noch ein Mangel vorgelegen habe, sondern dass die Vorschrift über die Störung der Geschäftsgrundlage anzuwenden sei.
Im konkreten Fall habe der Mieter der Räume jedoch kein Recht gehabt, sich vom Vertrag zu lösen bzw. die Mietzahlung zurück zu verlangen: Das Festhalten am Vertrag sei ihm nicht unzumutbar gewesen. Im Rahmen der Prüfung des § 313 BGB bedürfe es einer umfassenden Abwägung; in aller Regel sei der Vertrag nach Möglichkeit aufrecht zu erhalten und nur in einer dem berechtigten Interesse beider Parteien Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen. Das Gericht müsse diejenige Rechtsfolge wählen, die den Parteien unter Berücksichtigung der Risikoverteilung zumutbar sind und durch die eine interessengerechte Verteilung des verwirklichten Risikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt wird.
Dieser Anpassungsanspruch habe sich im vorliegenden Fall auf eine Verlegung der Hochzeitsfeier beschränkt. Eine Verlegung sei dem Mieter zumutbar gewesen, weil ohnehin zwischen standesamtlicher Trauung und dem geplanten Termin der Feier mehrere Monate gelegen hätten.

Urteil des OLG Frankfurt vom 18. Februar 2022 – mittelbare Betroffenheit

Das OLG Frankfurt (2 U 13/21) hat entschieden, dass auch mittelbar von den staatlichen Maßnahmen Betroffene grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages aus den Vorschriften über die Störung der Geschäftsgrundlage herleiten können. Betroffen war vorliegend ein Reinigungsbetrieb, der zwar auf Grund der behördlichen Anordnungen nicht schließen musste, aber in der Folge von Verboten für Events sowie Kontaktbeschränkungen erhebliche Umsatzeinbußen erlitt.
Im konkreten Fall entschied konnte das Gericht jedoch nicht feststellen, dass es dem Reinigungsbetrieb unzumutbar wäre, an dem Vertrag unverändert festzuhalten: Es fehlte an einem Vortrag zur Kostenstruktur des Betriebes und deren Entwicklung in der Pandemie, die allgemeine finanzielle Lage sowie gegebenenfalls erhaltene staatliche Hilfsleistungen.

Pandemie-Gesetzgebung – Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage

„Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“
Damit ist klargestellt, dass § 313 BGB auf Gewerbemietverträge grundsätzlich anwendbar ist.
Die neueren Urteile und auch der BGH nehmen auf diese Vorschrift Bezug, jedoch ohne erkennbare inhaltliche Auswirkung auf das Ergebnis bzw. (nur) zur Begründung, dass § 313 BGB anwendbar ist.

Was geschieht bei Mietrückständen?

Ein Mietrückstand kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Aufgrund der Corona-Pandemie wurde eine Sonderregelung geschaffen: Fristlose Kündigungen wegen eines Mietrückstands für die Monate April bis Juni 2020, der auf die Corona-Pandemie zurückgeht, sind bis Ende Juni 2022 nicht zulässig. Dieses sogenannte Moratorium wurde jedoch nicht verlängert, bezieht sich also nur auf Mietrückstände von April bis Juni 2020!
Das Kammergericht (KG) hat zu dieser Vorschrift am 11.03.2021 beschlossen (8 U 1106/20): „Die Nichtzahlung beruht schon dann auf der Pandemie, wenn sie deren unmittelbare oder mittelbare Folge ist und ohne die Pandemie nicht eingetreten wäre.“ Der befristete Kündigungsausschluss hänge nicht davon ab, „dass der Mieter kein Vermögen hat, aus dem er die Zahlung erbringen könnte. Ein Einsatz von Vermögen ist vom Mieter unter Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter […] nur zu fordern, wenn es – in den Monaten April bis Juni 2020 – liquide vorhanden ist und sein Einsatz dem Mieter unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Unsicherheiten der Pandemiezeit und seinem Interesse am Unternehmensfortbestand zuzumuten ist; eine Pflicht, sogleich alle Reserven aufzubrauchen, um die Miete zu bezahlen, kann damit nicht angenommen werden.“

Gibt es Sonderregelungen für Gerichtsprozesse?

Seit dem 31.12.2020 gilt:
§ 44 EGZPO
  1. Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.
  2. In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Was können Mieter und Vermieter tun?

Unsere Empfehlung: Suchen Sie im Gespräch miteinander eine einvernehmliche Lösung und halten diese schriftlich fest!
So können Sie eine für beide Seiten tragbare Lösung finden und schnell Rechtssicherheit erhalten. Gegebenenfalls kann bei den Gesprächen die Hinzuziehung eines neutralen Dritten, wie eines Mediators oder Schlichters, zielführend sein.
Eine Übergangslösung zur Vermeidung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann gegebenenfalls sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und eine etwaige Mietminderung / Verringerung der Miete später außergerichtlich oder gerichtlich zu klären. Lassen Sie sich hierzu bitte anwaltlich beraten.
Stand: 12. April 2022