IHK-Gewerbemietspiegel 2026

Büromieten recht stabil, Einzelhandelsflächen unter Druck

Karlsruhe.3.11.2026. Bei den Gewerbemieten in der Region Karlsruhe geht die Schere weiter auf. Während Büroflächen in guten Lagen sowie Hallen- und Lagerflächen stärker nachgefragt werden, gehen die Spitzenmieten im Einzelhandel zurück. Das zeigt der neue Gewerbemietspiegel der IHK Karlsruhe. Bei der Vorstellung forderte IHK-Vizepräsident Bernd Fleischer zugleich bessere Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft.

Kleinere, hochwertige Büros gefragt

Büroflächen in der IHK-Region sind nach wie vor gefragt, allerdings verändern sich die Anforderungen. Statt großer Einheiten suchen Unternehmen zunehmend kleinere Räume, die flexibel nutzbar und gut ausgestattet sind. Sanierte Altbaubüros und moderne Büroflächen stehen besonders hoch im Kurs.
Für die Gesamtstadt Karlsruhe weist der Gewerbemietspiegel bei Flächen bis 150 Quadratmeter einen Median der Angebotsmieten von 11,80 Euro pro Quadratmeter und Monat aus, bei größeren Flächen sind es 11,50 Euro. Gegenüber 2024 sind beide Werte gestiegen. Damals lagen sie bei 11,25 beziehungsweise 10,75 Euro.
Die Leerstandsquote bei Büroflächen in Karlsruhe ist in den vergangenen Jahren zwar gestiegen und liegt derzeit bei 6,4 Prozent. Im bundesweiten Vergleich sei die Entwicklung aber noch relativ gut, sagte Bernd Fleischer, IHK-Vizepräsident und Vorsitzender des IHK-Ausschusses Immobilien und Standortentwicklung. „In Karlsruhe und der Region verfügen wir über relativ stabile Mieten in diesem Segment.“ Seit der Coronapandemie und der stärkeren Verbreitung mobilen Arbeitens prüften Unternehmen bei auslaufenden Mietverträgen ihren tatsächlichen Flächenbedarf genauer.

Hallen und Lager: Mieten steigen weiter

Auch bei Hallen- und Lagerflächen hält die gute Nachfrage an, die Angebotsmieten steigen weiter. Damit setzt sich der Trend aus den vorangegangenen Erhebungen fort.

Einzelhandel: Spitzenmieten gehen zurück

Anders stellt sich die Lage im Einzelhandel dar. Die wachsenden Leerstände in den Innenstädten bleiben eine zentrale Herausforderung für die Kommunen. „Die Mieten im Einzelhandel sind weiterhin rückläufig“, erklärte Fleischer. In den Spitzenlagen von Karlsruhe und Baden-Baden erreichen die Angebotsmieten laut dem neuen Gewerbemietspiegel jeweils bis zu 65 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Jahr 2024 lagen die Spitzenwerte in Karlsruhe noch bei 90 Euro und in Baden-Baden bei 71 Euro.
Der Onlinehandel verstärkt den Veränderungsdruck auf den stationären Einzelhandel. Nach Angaben des Handelsverbands Deutschland entfielen 2024 rund 19 Prozent des Non-Food-Umsatzes auf den Onlinehandel. Im Bereich Fashion und Accessoires lag der Onlineanteil 2025 bei rund 44 Prozent. Lebensmittel werden dagegen weiterhin überwiegend im stationären Handel gekauft.
Die sinkende Flächennachfrage verändert auch die Innenstädte. Einzelhandelsangebote konzentrieren sich zunehmend auf die zentralen Lagen, während Randbereiche an Bedeutung verlieren. Ungenutzte Ladenflächen könnten jedoch neue Perspektiven eröffnen, etwa für Wohn- oder Büronutzungen. Dafür brauche es nach Ansicht Fleischers unterstützende Rahmenbedingungen auf kommunaler Ebene.

IHK-Immobilientag: Baukosten senken, Verfahren beschleunigen

Wie gewohnt werden die Ergebnisse des Gewerbemietspiegels beim IHK-Immobilientag vorgestellt. Ein weiteres Thema sind dabei die hohen Baukosten und ihre Folgen für die Bautätigkeit. Hohe Zinsen, gestiegene Bau- und Lohnkosten und umfangreiche Anforderungen an Gebäude erschweren derzeit neue Projekte, insbesondere im Wohnungsbau.
„Wir müssen die Baustandards reduzieren, die Baunebenkosten senken und Abstimmungsprozesse zwischen Behörden und Vorhabenträgern beschleunigen“, so Bernd Fleischer. Damit ließen sich Projekte wirtschaftlicher umsetzen. Auch gesellschaftlich sei der Handlungsdruck groß, denn in Ballungszentren und Zuzugsregionen fehle verfügbarer Wohnraum. „Wir benötigen hier deutliche Impulse, um die Wohnbautätigkeit anzukurbeln und den dringend notwendigen Wohnraum zu schaffen.“
Zum Gewerbemietspiegel
Der Gewerbemietspiegel der IHK Karlsruhe erscheint alle zwei Jahre. Er untersucht Angebotsmieten für Büro- und Praxisflächen, Einzelhandelsflächen sowie Hallen- und Lagerflächen in unterschiedlichen Größenklassen. Erfasst werden Karlsruhe sowie die Mittelzentren Baden-Baden, Bretten, Bruchsal, Bühl, Ettlingen, Gaggenau/Gernsbach und Rastatt. Grundlage sind ausgewertete Angebote aus gängigen Immobilienportalen. Die tatsächlichen Abschlussmieten können je nach Objekt und Vertragsgestaltung von den genannten Werten abweichen.
Den Gewerbemietspiegel finden Sie hier