Gewerblicher Mietspiegel 2022

Der IHK-Gewerbemietspiegel enthält Richtwerte für Geschäftslagen des Einzelhandels, Büros sowie Lager- und Produktionsräume. Die Daten sind als Orientierungswerte zu verstehen, da Lage und Größe sowie individuelle Ausstattung des Objektes erhebliche Abweichungen begründen können. Entsprechend ist die Einzelfallbewertung eines jeden Mietraums unerlässlich. Bei den dargestellten Mietpreisen handelt es sich um Angebotsmieten, die auf Basis einer umfänglichen Recherche der relevanten Immobiliendatenbanken ermittelt worden sind.

Das IIB Institut greift bei seinen Analysen auf einen Datenpool von rund 80 Millionen Immobilien-Datensätzen zurück (davon rund 10 Mio Gewerbeimmobilien), die täglich um rund 20.000 neue und aktualisierte Inserate ergänzt werden. Zusätzlich werden für die Auswertung der Preise auch IIB-Richtwerte ® und vereinzelt auch Gutachten, Abschlusspreise und händische Recherchen inkludiert. Zur Behebung von vorhandenen Datenlücken wurden in speziellen Fällen auch lokale Vertriebsakteure direkt kontaktiert und um Ergänzung gebeten.

Alle hier genannten Preisauswertungen beziehen sich auf einen gesammelten Datenstand mit Stichtag 1. September 2022. Preisspannen werden nur bei aussagekräftigen Fallzahlen ausgegeben. Da diese im Gewerbeimmobilienmarkt typischerweise deutlich geringer ausfallen als z.B. im Wohnimmobilienmarkt, sollten in den meisten Betrachtungen nach Bereinigung der Datensätze zumindest 10 bis 15 Datenpunkte vorhanden sein. Markante Ausreißer wurden aus den Datensätzen eliminiert und auf ein Vertrauensintervall reduziert. Wenngleich die daraus resultierenden Preisspannen einen gewissen Rahmen für gewerbliche Immobilienmieten setzen können, sind auf dem realen Mietmarkt immer auch sowohl niedrigere als auch höhere Mieten zu beobachten.

Berücksichtigt wurden Angebotsdaten der letzten 24 Monate und Flächenangebote, die mehr als 50 m² Mietfläche aufweisen.

Sofern möglich, wurden neben der allgemeinen Ausweisung auf Ebene der Gemeinde
auch die Trennung nach zentralen und peripheren Lagen innerhalb dieser angestrebt, um die vorhandenen Preisgefälle besser abzubilden. Die zusätzliche Angabe des Orientierungswertes im Bürovermietungsmarkt bietet Mietenden und Vermietenden eine gute Vergleichsmöglichkeit der Märkte: Geht man von einer typischen Lebensdauer einer Büroimmobilie von 60 Jahren aus (zum Vergleich: Wohngebäude werden mit 80 Jahren beziffert), so gibt der Orientierungswert das jeweilige Marktpreisniveau einer Immobilie mittleren Alters (also 30 Jahre Restnutzungsdauer bei mittlerem Zustand) mit einer mittleren Flächengröße von 150 m² und einer mittleren Lage aus.

Dem zugrunde liegt eine aufwendige Interpolationssystematik, die zusammen mit der Hochschule Ludwigshafen entwickelt wurde. Konkretes Ziel ist es dabei, alle betrachteten Angebotspreise anhand ihres Baujahres, möglicher erfolgter Sanierungen, vorhandener Ausstattungsmerkmale und besonderer Spezifika entlang der typischen 60-jährigen Lebensdauer einer Büroimmobilie möglichst korrekt einzuordnen. Vorhandene Datenlücken können mithilfe von Machine Learning und Geostatistik
behoben werden.

Großer Vorteil dieser Methode: Insbesondere, wenn eine ausgeprägte Marktschiefe besteht, können Gemeinden wesentlich besser mit anderen Märkten verglichen werden. Eine Marktschiefe liegt dann z.B. vor, wenn hohe Fallzahlen an niedrigpreisigen Angeboten durch Immobilien mit einfacher Ausstattung und/oder
alten Baujahren auftreten. Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich: Ein Markt, der sehr stark durch Luxusimmobilien oder durch typischerweise hochpreisige Neubauten charakterisiert ist, neigt dazu, bei klassischen Zentralitätswerten (z.B. Median, arithmetisches Mittel) deutlich unverhältnismäßig auszuscheren.

Hinweis zu den Diagrammen: Mietpreisspanne der jeweiligen Sanierungsklasse

Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).

Berücksichtigt wurden Angebotsdaten der letzten 48 Monate, die sich in den typischen Größenkategorien zwischen 60 bis 100 m² sowie 160 bis 300 m² Verkaufsfläche wiederfinden. Diese Größenklassen wurden gewählt, um ein differenzierteres Bild des Preisniveaus vor Ort darzustellen, das insbesondere in innerstädtischen Lagen zum Teil sehr stark von den Flächengrößen beeinflusst wird. So sind sehr kleine Flächen in der Regel pro m² Fläche weitaus teurer als größere. Alle Preisangaben im Gewerbemietspiegel beziehen sich auf die Verkaufsfläche, da diese für die Generierung des Geschäftsumsatzes des Mieterkonzeptes maßgeblich relevant ist. Konnte im Datensatz keine Verkaufsfläche ermittelt werden, so
wurde diese standardmäßig mit einem Nebenflächenanteil von 15% von der Gesamtmietfläche interpoliert.

Für den Gewerbemietspiegel wurde eine Beschränkung auf die zentralen Lagen der Gemeinden bzw. Stadtteile vorgenommen. Im Falle der Mittelzentren wurde der jeweilige innerstädtische Bereich berücksichtigt, der sich zumeist sehr stark an den Zentralen Versorgungsbereichen der kommunalen Einzelhandelskonzepte orientiert. Sofern die Fallzahlen es ermöglichten, erfolgte auch eine Ausweisung der Preisspannen für die jeweiligen Toplagen.

Marktspanne
Wichtig: alle Preisangaben sind bezogen auf die Verkaufsfläche.

Berücksichtigt wurden Angebotsdaten der letzten 24 Monate und Flächenangebote, die mehr als 100 m² Mietfläche aufweisen. Ignoriert wurden Werkstattflächen, Ausstellungsflächen und ähnliche Sondernutzungen.

Da bei Hallen- und Lagerflächen in der Bewertung der Standortattraktivität nur sehr bedingt kommunale Grenzziehungen eine Rolle spielen (indirekt vielleicht noch über Gewerbesteuersätze), ist die räumliche Lage innerhalb der Region mit einer gewissen Nähe zu wichtigen Beschaffungs- und Absatzmärkten entscheidender. In diesem Kontext sind Lagen mit guter Anbindung an überregionale Straßenachsen (vor allem Autobahnen und Bundesstraßen) besonders bevorzugt und für eine große Bandbreite an Unternehmungen interessant. Darum wurde für die Analyse mit Blick auf diese beiden Standortfaktoren und zugunsten einer größeren Datenmenge Clusterregionen rund um die hier zu betrachteten Ober- und Mittelzentren gebildet.

Wir gehen bei einem Bürogebäude von einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren bei einem Neubau aus. Sanierungen erhöhen die Restnutzungsdauer älterer Immobilien. Um den Sanierungen gerecht zu werden, stellen wir die Werte als Sanierungsklassen mit der jeweiligen Restnutzungsdauer dar. Sofern Neubaumieten im Datensatz fehlen, wurden diese aufwendig interpoliert.

306.773 Einwohner
182.077 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
56.630 Pendlersaldo
430 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

45.566 Einwohner
26.394 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
7.108 Pendlersaldo
380 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

29.761 Einwohner
14.618 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
924 Pendlersaldo
380 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

39.313 Einwohner
22.586 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
7.227 Pendlersaldo
365 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

50.146 Einwohner
30.155 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
8.369 Pendlersaldo
390 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Gaggenau / Gernsbach
30.025 / 14.068 Einwohner
11.646 / 3.523 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
-908 / -2.383 Pendlersaldo
380 / 370 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

55.382 Einwohner
31.520 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
9.923 Pendlersaldo
390 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

28.930 Einwohner
19.604 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
6.966 Pendlersaldo
390 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Der vollständige gewerbliche Mietspiegel als PDF-Datei: