Recht und Steuern

Informationen zur Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer. Das heißt zum einen, dass das Aufkommen aus der Gewerbesteuer den Gemeinden zusteht. Sie ist zum anderen aufgrund des kommunalen Hebesatzrechtes in den verschiedenen Gemeinden – je nach Hebesatz – unterschiedlich hoch und damit ist sie auch ein Standortfaktor.

1. Neuregelung der Grundsteuer für Zeiträume ab 2025

Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz geregelt. Daneben findet für die Bewertung des Grundstücks das Bewertungsgesetz Anwendung.
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10. April 2018 die ‎Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der ‎Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber ‎spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu ‎diesem Zeitpunkt dürfen die nachfolgend dargestellten (allerdings verfassungswidrigen) Regeln weiter angewandt werden, ‎nach Verkündung einer Neuregelung für höchstens weitere fünf Jahre ab der ‎Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.
Ende 2019 wurde auf Bundesebene ein Grundsteuerreformgesetz verabschiedet. Beim sogenannten Bundesmodell fließen in die Berechnung der Grundsteuer der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und das Gebäudealter mit ein. Das Gesetz gibt den Ländern aber mit einer Öffnungsklausel die Möglichkeit, vom Bundesgesetz abzuweichen, eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln und umzusetzen.
Niedersachsen macht von dieser Möglichkeit Gebrauch. Am 7. Juli 2021 hat der Landtag das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) verabschiedet ( Niedersächsisches Gesetz- und Verordnungsblatt 2021, 502ff.). Es löst die bisherige Einheitsbewertung ab. Die Neuregelung greift für die Grundsteuererhebung ab dem Jahr 2025. Das neue Gesetz basiert auf einem Flächen-Lage-Modell, das neben der Grundstücksfläche auch die Lage des Grundstücks in die Berechnung einbezieht. Die wichtigsten Informationen zum NGrStG sind auf der Seite des niedersächsischen Finanzministeriums zusammengefasst.

2. Was ist Steuergegenstand der Grundsteuer?

Steuergegenstand sind bei der Grundsteuer A („agrarisch“):
  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
und bei der Grundsteuer B („baulich“):
  • Betriebsgrundstücke und –gebäude
  • Grundstücke und Gebäude, die weder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft noch Betriebsgrundstücke sind. Hierunter fallen auch das Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Erbbaurechte

3. Wie wird die Grundsteuer ermittelt?

Zunächst wird durch das Finanzamt der Grundsteuerwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Das Finanzamt erlässt einen sogenannten Einheitswertbescheid. Auf Basis des Einheitswerts ermittelt das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Hierbei wird der Einheitswert mit einem Tausendsatz, der sogenannten Steuermesszahl multipliziert.
Die Steuermesszahl beträgt
  • bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sechs Promille,
  • bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille,
  • bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille und
  • bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille.
Das Finanzamt erlässt hierüber einen Grundsteuermessbescheid, der die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuerschuld ist. Die Gemeinde erhält davon eine Zweitschrift.
Die Gemeinde wendet auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Grundsteuerhebesatz an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Hierdurch wird die zu zahlende Grundsteuer ermittelt.

4. Berechnungsbeispiel

Das Finanzamt hat nach dem Bewertungsgesetz einen Grundsteuerwert in Höhe von 100.000 Euro für ein Wohn- und Geschäftshaus ermittelt und einen entsprechenden Einheitswert erlassen.
Im nächsten Schritt ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl). Für ein Wohn- und Geschäftshaus beträgt die Steuermesszahl 3,5 Prozent.
Grundsteuermessbetrag = 100.000 Euro x 3,5 / 1000 = 350 Euro
In einem letzten Schritt errechnet die jeweilige Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer, in dem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Am Beispiel von Hannover (Hebesatz: 600 Prozent) ergäbe sich folgende Rechnung:
zu zahlende Grundsteuer = 350 Euro x 600 % = 2.100 Euro

5. Festsetzung und Fälligkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Ist der Hebesatz für mehr als ein Kalenderjahr festgesetzt, kann auch die jährlich zu erhebende Grundsteuer für die einzelnen Kalenderjahre dieses Zeitraums festgesetzt werden.
Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer zum 1. Juli des Jahres in einem Betrag entrichtet werden.

6. Übersicht Hebesätze

Die IHK Hannover bedankt sich ausdrücklich bei den Kommunen, die bei der Erstellung der Übersicht durch die Übermittlung ihrer Daten unterstützen.

Stand: 20.06.2022