A1 Nr. 103

§§ 571, 401, 412 BGB; §§ 1029 Abs. 1, 1032 Abs. 1 ZPO – Wirkung der Schiedsabrede zwischen Grundstückserwerber und Konkursverwalter

Die zwischen dem Mieter und dem Vermieter eines Geschäftshauses abgeschlossene Schiedsvereinbarung für alle Streitigkeiten aus dem Mietvertrag ist auch zwischen dem späteren Erwerber des Grundstücks und dem Insolvenzverwalter des Mieters wirksam.

BGH Urteil vom 3.5.2000 – XII ZR 42/98; NJW 2000 S. 2346 = RKS A 1 Nr. 103

Aus den Gründen:

An eine von dem Gemeinschuldner getroffene Schiedsabrede ist auch der Konkursverwalter gebunden (BGHZ 24, 15 [18] = NJW 1957, 791 = LM § 1040 ZPO Nr. 2).

Sowohl bei einer Einzelzession als auch bei einer Vertragsübernahme geht eine Schiedsvereinbarung auf den Rechtsnachfolger über (BGHZ 71, 162 [165] = NJW 1980, 2022 = LM § 293 ZPO Nr. 9 = HSG A 1 Nr. 31; BGHZ 77, 33 [35]; 71, 162 = NJW 1978, 1585 = LM § 1027 ZPO Nr. 11 = HSG A 1 Nr. 23; BGH NJW 1998, 371 = RKS A 1 Nr. 91). Das ergibt sich auch aus § 401 Abs. 1 BGB, wonach mit einer abgetretenen Forderung alle Nebenrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Richtig ist auch, daß nach § 412 BGB grundsätzlich die Regelung des § 401 auf einen gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar ist (BGHZ 46, 14 [15] = NJW 1966, 1912 = LM § 774 BGB Nr. 7; BGH NJW 1972, 437 [439] = LM § 67 VVG Nr. 31).

Bei dem Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Hausgrundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB handelt es sich allerdings nicht um eine ”gesetzlich normierte Vertragsübernahme–. Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH NJW 1962, 1388 [1390] = LM § 566 BGB Nr. 7; Staudinger/Busche, BGB 13. Bearb. [1999], § 412 Rd.-Nr. 13; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb. [1997], § 571 Rd-Nr. 9 jew.m.w.Nachw.). Das hat zum Beispiel zur Folge, daß der Mieter dem Erwerber des Grundstücks Einwendungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, nur entgegenhalten kann, wenn sie sich aus dem Inhalt des Mietverhältnisses ergeben, während der Schuldner dem Rechtsnachfolger seines Gläubigers nach § 404 BGB solche Einwendungen auch entgegenhalten kann, wenn sie unabhängig von dem abgetretenen Recht entstanden sind (BGH NJW 1962, 1388; Staudinger/Emmerich, § 571 Rd-Nrn. 72f.).

Dieser Unterschied zwischen einer Rechtsnachfolge und dem Entstehen eines neuen Vertrags zu den alten Bedingungen wirkt sich für die hier zu entscheidende Frage aber nicht aus. Der BGH hat die Entscheidung, eine Schiedsvereinbarung gehe im Falle der Rechtsnachfolge auf den Rechtsnachfolger über, ausdrücklich damit begründet, daß die Schiedsklausel eine Eigenschaft des abgetretenen Rechts selbst darstelle (BGH 71, 162 = NJW 1978, 1585 = HSG A 1 Nr. 23). Das bedeutet, daß die Schiedsvereinbarung allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft anhaftet. Zu den Regelungen des alten Mietverhältnisses im Augenblick des Eigentumswechsels, mit denen nach § 571 BGB das neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zu Stande kommt, gehört deshalb auch die Schiedsvereinbarung.