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Wenn große Flächen neue Aufgaben bekommen
Warenhäuser und große Filialisten haben über Jahrzehnte das Bild vieler Innenstädte geprägt. Schließen solche Anbieter, entstehen Lücken, die sich nicht einfach durch einen neuen Händler schließen lassen.
Denn auf ein großes Warenhaus folgt heute kein neues Warenhaus vergleichbarer Art und Größe. Auch in Hagen, im Märkischen Kreis und im Ennepe-Ruhr-Kreis zeigt sich dieser Wandel. Gleichzeitig beweisen inhabergeführte Geschäfte, dass der stationäre Handel weiterhin seinen Platz in den Zentren hat.
Ein Blick nach Hagen zeigt, wie sichtbar Veränderungen im Einzelhandel werden können. Das ehemalige Kaufhof-Gebäude liegt mitten in der Innenstadt und ist allein aufgrund seiner Größe und Lage von besonderer Bedeutung für sein Umfeld. In Lüdenscheid steht die frühere Fläche von Peek & Cloppenburg beispielhaft für eine ähnliche Herausforderung: Verlässt ein großer Filialist einen Standort, geht es nicht nur darum, ein Ladenlokal neu zu vermieten. Es geht um mehrere tausend Quadratmeter Fläche – und damit um Dimensionen, für die eine klassische Einzelhandelsnutzung heute deutlich schwerer zu finden ist.
„Wenn ein kleines Ladenlokal frei wird, gibt es grundsätzlich ganz andere Möglichkeiten für eine Nachvermietung als bei einer ehemaligen Warenhaus- oder großen Filialfläche“, sagt Burkhard Blesel, Vorsitzender des Ausschusses Handel und Dienstleistungen bei der Südwestfälischen Industrie- und Handelskammer zu Hagen. „Bei diesen Immobilien müssen Eigentümer, Kommunen und potenzielle Nutzer häufig viel grundsätzlicher darüber nachdenken, welche Nutzung an dem jeweiligen Standort langfristig funktionieren kann.“ Das bedeutet nicht, dass sich der Handel aus den Innenstädten zurückzieht. Gerade kleinere und mittelgroße Flächen bieten weiterhin Chancen für Fachgeschäfte und neue Konzepte. Inhabergeführte Unternehmen spielen dabei vielerorts eine wichtige Rolle. Sie können Sortiment und Service eng an ihre Kundschaft anpassen.
Die strukturelle Herausforderung großer ehemaliger Handelsflächen können sie jedoch nicht lösen. „Wir sollten zwei Entwicklungen nicht miteinander vermischen“, sagt Blesel. „Auf der einen Seite gibt es attraktive Geschäfte und Unternehmerinnen und Unternehmer, die mit guten Konzepten erfolgreich in den Innenstädten arbeiten. Auf der anderen Seite stehen wir bei ehemaligen Großflächen vor einer besonderen strukturellen Aufgabe. Beides gehört zur Realität unserer Innenstädte.“
Heute folgt auf ein großes Warenhaus kein neues Warenhaus vergleichbarer Größe. Damit verändert sich auch die Frage, welche Funktionen Innenstadtlagen künftig übernehmen können. Handel bleibt ein wichtiger Bestandteil. Hinzukommen können Dienstleistungen, Gastronomie, Büros, Bildungs- und Freizeitangebote oder Wohnen – sofern Gebäude, Lage und planungsrechtliche Voraussetzungen dafür geeignet sind.
Gerade große Immobilien stellen dabei besondere Anforderungen. Verkaufsflächen, die ursprünglich für einen einzigen Händler geplant wurden, lassen sich nicht ohne Weiteres in mehrere kleinere Einheiten aufteilen. Zugänge, Gebäudetechnik, Brandschutz, Erschließung und notwendige Investitionen beeinflussen, welche neuen Nutzungen wirtschaftlich und baulich möglich sind. Die Entwicklung solcher Immobilien ist deshalb deutlich komplexer als die Nachvermietung eines klassischen Ladenlokals.
Große Häuser prägen ihr Umfeld
Hinzu kommt ihre städtebauliche Bedeutung. Große Handelsimmobilien liegen häufig an zentralen Stellen. Über viele Jahre waren sie Anziehungspunkte und Frequenzbringer. Veränderungen an solchen Standorten wirken deshalb über das einzelne Gebäude hinaus und können auch benachbarte Geschäfte, Gastronomie und Dienstleistungen betreffen.
Die Nachnutzung wird damit zu einer gemeinsamen Aufgabe von Eigentümern, Immobilienwirtschaft, Handel und Stadtentwicklung. Patentrezepte gibt es nicht. Was an einem Standort funktioniert, lässt sich nicht automatisch auf einen anderen übertragen. Größe und Zustand des Gebäudes, Eigentumsverhältnisse, Erreichbarkeit, das Umfeld und die Nachfrage nach unterschiedlichen Nutzungen spielen eine Rolle. „Entscheidend ist, jede Immobilie und jeden Standort einzeln zu betrachten“, so Blesel. „Es hilft wenig, an einer Nutzung festzuhalten, für die es dauerhaft keine ausreichende Nachfrage gibt. Gleichzeitig sollte man nicht vorschnell den Handel abschreiben. Gute Handelslagen und gute Konzepte können weiterhin funktionieren.“
Kleine Flächen, große Bedeutung
Bei der Diskussion über ehemalige Warenhäuser geraten die Geschäfte in ihrem Umfeld schnell aus dem Blick. Dabei prägen gerade inhabergeführte Händler, Gastronomen und Dienstleister wesentlich, wie eine Innenstadt wahrgenommen wird. Sie schaffen Angebote, persönliche Kontakte und Anlässe für einen Besuch im Zentrum. Gleichzeitig stehen auch diese Unternehmen vor Herausforderungen: verändertes Einkaufsverhalten, steigende Kosten, der Wettbewerb mit dem Onlinehandel und die Frage, wie sich die Besucherfrequenz an den jeweiligen Standorten entwickelt. Der Wandel der Innenstädte lässt sich deshalb weder allein als Erfolgsgeschichte noch ausschließlich als Niedergang beschreiben. Vielmehr verändern sich ihre Funktionen und Nutzungen.
Innenstadtentwicklung ist heute mehr denn je eine Daueraufgabe. Wir werden erfolgreiche inhabergeführte Geschäfte genauso brauchen wie neue Ideen für Immobilien, die für den klassischen Einzelhandel zu groß geworden sind.Burkhard Blesel
Für Hagen, Lüdenscheid und die Städte im Märkischen Kreis und Ennepe-Ruhr-Kreis stellt sich die Frage: Was zieht Menschen künftig in die Zentren? Die Antworten werden unterschiedlich ausfallen. „Innenstadtentwicklung ist heute mehr denn je eine Daueraufgabe“, sagt Blesel. „Wir werden erfolgreiche inhabergeführte Geschäfte genauso brauchen wie neue Ideen für Immobilien, die für den klassischen Einzelhandel zu groß geworden sind. Die Herausforderung besteht darin, aus diesen unterschiedlichen Bausteinen wieder funktionierende Standorte zu entwickeln.“
Mutiger Denken: Was ist auf großen Flächen möglich? Bei der Nachnutzung großer Innenstadtimmobilien können auch Ideen eine Rolle spielen, die über klassische Handelskonzepte hinausgehen. Ein mögliches Gedankenexperiment ist ein betreuter Indoor-Spielbereich für Kinder – vergleichbar mit dem Prinzip des „Småland“ bei Ikea, allerdings mitten in der Innenstadt. Denkbar wäre beispielsweise ein Modell mit einer zunächst kostenfreien Betreuungszeit und anschließenden Gebühren. Für Eltern könnte ein solches Angebot einen praktischen Nutzen schaffen: Während die Kinder betreut spielen, wäre Zeit für einen Arzttermin, einen Friseurbesuch oder einen Einkauf. So entsteht eine neue Nutzung, die auch umliegende Unternehmen stärkt.
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Tobias Prinz