Recht und Steuern

Gewerberechtliche Regeln für Immobiliar-Darlehensvermittler

§ 34i Gewerbeordnung (GewO) und Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV) in Kraft getreten

Seit dem 21. März 2016 unterliegen Vermittler von Immobiliardarlehen neuen gewerberechtlichen Berufszugangs- und Berufsausübungsvorschriften.

Erlaubnispflicht nach § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittler)

Rechtsgrundlage für die neue Erlaubnispflicht ist § 34i Gewerbeordnung (GewO). Danach benötigen Gewerbetreibende, die gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen (im Sinne des § 491 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen (im Sinne des § 506 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen, einer Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler.
Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind nach der gesetzlichen Definition entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die
  • entweder durch ein Grundpfandrecht besichert sind
  • oder die für den Erwerb oder Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Unter den Begriff "entgeltlichen Finanzierungshilfen" versteht der Gesetzgeber
  • den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie
  • die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe,
    die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen.
Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub ist als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.
Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Darlehensvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.

Honorar-Immobiliardarlehensberater

Ein Honorar-Immobiliardarlehensberater ist ein Gewerbetreibender, der zu Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder zu entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen eine unabhängige Beratung anbietet oder als unabhängiger Berater zu solchen Produkten auftritt.
Im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO ist eine eigene Erlaubnispflicht für den Honorar-Immobiliardarlehensberater nicht vorgesehen. Vielmehr ist nach dem Gesetz nur ein einheitlicher Erlaubnistatbestand vorgesehen. So erhält auch der Honorar-Immobiliardarlehensberater eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Die Tätigkeit als Honorar-Immobiliardarlehensberater ist jedoch aus dem Registereintrag des Gewerbetreibenden erkennbar.

Erlaubnisvoraussetzungen

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler. Neben der schon bisher notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler eine Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie seine Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt.
Der erforderliche Sachkundenachweis kann durch
  • die Sachkundeprüfung "Geprüfte/r Fachfrau/-mann für Immobiliardarlehensvermittlung IHK",
  • eine gleichgestellte Berufsqualifikation (§ 4 ImmVermV)
erbracht werden.
Folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger werden als Nachweis der erforderlichen Sachkunde anerkannt ( § 4 ImmVermV):
  1. Abschlusszeugnis
    a) als Immobilienkaufmann oder –frau
    b) als Bank- oder Sparkassenkaufmann oder –frau
    c) als Kaufmann oder –frau für Versicherungen und Finanzen „Fachrichtung Finanzberatung“ wenn
    • die Abschlussprüfung auf der Grundlage der bis zum 31. Juli 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde oder
    • die Abschlussprüfung auf der Grundlage der ab dem 1. August 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde und der Antragsteller die Wahlqualifikationseinheit "Private Immobilienfinanzierung und Versicherungen" gewählt hat.
    d) als geprüfter Immobilienfachwirt oder –wirtin (IHK)
    e) als geprüfter Bankfachwirt oder –wirtin (IHK)
    f) als geprüfter Fachwirt oder –wirtin für Finanzberatung (IHK) oder
    g) als geprüfter Fachwirt oder –wirtin für Versicherungen und Finanzen (IHK)
    h) als Finanzfachwirt oder -wirtin (FH) mit einem abgeschlossenen weiterbildenden Zertifikatsstudium an einer  Hochschule, wenn zusätzlich eine mindestens einjährige Berufserfahrung vorliegt.
  2. Abschlusszeugnis als geprüfter Fachberater oder –beraterin für Finanzdienstleistungen (IHK), wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.
  3. Eine Prüfung, die ein mathematisches, wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium an einer Hochschule oder Berufsakademie erfolgreich abschließt, wird als Nachweis anerkannt, wenn die erforderliche Sachkunde beim Antragsteller vorliegt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zusätzlich eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung nachgewiesen wird.
  4. Ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkatalogs der deutschen Bausparkassen, des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e.V., der Industrie- und Handelskammer Potsdam, der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen, der Sparkassenakademie Niedersachsen, der Sparkassenakademie Schloss Waldthausen, der Sparkassenakademie Baden-Württemberg, der Wirtschaftsakademie Schleswig Holstein/Niederlassung Lübeck oder der Beruflichen Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (BFZ) gemeinnützige GmbH steht der erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung gleich.

Sachkunde und Zuverlässigkeit auch bei mitwirkenden Angestellten und Personen in leitender Funktion

Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläuftig unmittelbar!) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am "point of advice/sale" mitwirken.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Von der Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 GewO lässt das Gesetz in zwei Fällen Ausnahmen zu:
  • Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 KWG.
  • Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibene eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 GewO eingetragen.

Registrierungspflicht

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen müssen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11a GewO eingetragen werden.

Berufspflichten

Das Gesetz legt zudem rechtliche Rahmenbedingungen für den Fall fest, dass der Vermittler eine „unabhängige Beratung“ anbietet oder als „unabhängiger Berater“ auftritt („Honorar- Immobiliardarlehensberater“). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein.
Weitere Berufspflichten werden durch die sogenannte ImmVermV festgelegt.

Auswirkung auf die Vermittlung anderer Darlehensverträge

Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO. Allerdings ist zu beachten, dass die Vermittlung und Beratung über partarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen seit dem 10. Juli 2015 der Erlaubnispflicht nach § 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO unterliegen (Kleinanlegerschutzgesetz).

Öffentliche „Pranger-Liste“

In Umsetzung der Richtlinienbestimmungen sieht das Gesetz einen öffentlichen "Pranger" vor. Danach kann die zuständige Behörde jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt. Die Bekanntmachung erfolgt in einem solchen Fall durch Eintragung in das Register nach § 11a Absatz 1 GewO.

Die Erlaubnis- und  Aufsichtszuständigkeit für Immobiliardarlehensvermittler wird durch den jeweiligen Landesgesetzgeber bestimmt. In Nordrhein-Westfalen sind die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeiten auf die Industrie- und Handelskammern übertragen worden.