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Existenzgründung als Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Wer gewerbsmäßig als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und/oder Wohnimmobilienverwalter tätig werden möchte, bedarf zur Ausübung dieser Tätigkeit einer gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO).

Begriffsbestimmungen

Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO).
Darlehensvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO).
Als Bauträger gilt, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GewO).
Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. Satz 1 Nr. 3b GewO).
Wohnimmobilienverwalter ist, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5, und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne von § 549 BGB verwaltet (§ 34c Abs.1 Nr. 4 GewO).

Makler- und Bauträgererlaubnis:

Selbständige Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Wohnimmobilienverwalter sowie Bauträger und Baubetreuer benötigen vor Aufnahme ihrer gewerblichen Tätigkeit eine behördliche Erlaubnis nach § 34c GewO. Dabei werden in allen genannten Fällen an die Person des Bewerbers bestimmte Anforderungen gestellt
Für die Erlaubniserteilung ist nachzuweisen, dass der Antragsteller – bei juristischen Personen auch Vorstand oder Geschäftsführer – persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.
Bei der Berufsausübung selbst sind weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den ergänzenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und – sofern Wohnungen vermittelt werden – auch aus dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG).
Weiter gilt, dass grundsätzlich auch selbstständige Hausverwalter die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO benötigen, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist – dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein – übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.
Von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach Absatz 5 befreit:
  • Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, Wertpapierinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 15 Abs. 1 des Wertpapierinstitutsgesetzes erteilt wurde oder nach § 86 Abs. 1 des Wertpapierinstitutsgesetzes als erteilt gilt und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes sowie Zweigniederlassungen und vertraglich gebundene Vermittler von Wertpapierinstituten im Sinne des § 73 Abs. 1 Satz 1 des Wertpapierinstitutsgesetzes
  • Kapitalverwaltungsgesellschaften, für die eine Erlaubnis nach § 20 Absatz 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs erteilt wurde,
  • Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  • Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union, die nach § 53b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt,
  • Gewerbetreibende, soweit sie nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 lediglich Verträge mit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB vermitteln oder entsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen wollen

Erlaubnisantrag für alle oder einzelne Tätigkeiten?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten, oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind (derzeit noch) die gleichen. Die Kosten können aber erheblich variieren. Auch aus Kostengründen sollte deshalb genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig.
Vor allem im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV vorzulegenden Prüfbericht (s. dort) ist auch noch zu beachten, dass § 34c Abs. 1 Satz 1 GewO zwischen den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 3 a/b unterscheidet.
Da Gewerbetreibende diesen Prüfbericht regelmäßig (auf ihre Kosten) nur dann vorzulegen haben, wenn sie eine Tätigkeit als Bauträger (Nr. 3a) und/oder als Baubetreuer (Nr. 3b) ausüben, sollte auch unter diesem Aspekt geprüft werden, für welche (Teil-) Bereiche die Erlaubnis beantragt wird bzw. erforderlich ist.

Wer hat die Erlaubnis zu beantragen?

Die Erlaubnis kann sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen, z. B. einer AG, GmbH, UG (haftungsbeschränkt), beantragt werden. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. OHG, KG, BGB-Gesellschaft) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Dies gilt auch für Kommanditisten einer KG, wenn sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen und damit als Gewerbetreibende anzusehen sind.
Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG, GmbH oder auch UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt werden soll, benötigt immer die juristische Person als solche die Erlaubnis. Dann reicht es nicht, wenn z. B. dem GmbH-Geschäftsführer oder dem beziehungsweise den Gesellschaftern eine Erlaubnis erteilt wurde. Das sollte bei der Vorbereitung der Gewerbetätigkeit immer mit bedacht werden, damit keine doppelten Erlaubnisgebühren anfallen.
Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. den Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen; mit der Antragsabwicklung kann/können aber die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragt werden.
Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die erforderliche Erlaubnis beantragt wird – was aufgrund einer zum 1.11.2008 in Kraft getretenen Gesetzesänderung (MoMiG) möglich ist – sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden.
Im Gegensatz zu Personen(handels)gesellschaften haben personelle Veränderungen (Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand) bei juristischen Personen keine Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis. Das gilt auch für Gesellschafterwechsel.

Zuständige Erlaubnisbehörde

Die sachliche Behördenzuständigkeit zur Erteilung der § 34c-Erlaubnis wird mangels Spezialregelung in § 34c GewO nach der allgemeinen Regelung des § 155 Abs. 2 GewO von den Landesregierungen oder den von diesen festgelegten Stellen bestimmt. Diese haben durch Verordnung die unteren Verwaltungsbehörden für sachlich zuständig erklärt.
Der Erlaubnisantrag ist grundsätzlich bei der für den beabsichtigten Betriebssitz zuständigen Verwaltungsbehörde zu stellen. Natürliche Personen, die bei Antragstellung noch nicht wissen, wo sie ihren (künftigen) Betriebssitz begründen wollen, können die Erlaubnis auch bei ihrer Wohnsitzbehörde beantragen.

Erlaubnisvoraussetzungen

Eine Erlaubnis darf nur dann erteilt werden, wenn der Antragsteller – bei einer juristischen Person auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand – oder eine mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Dies wird regelmäßig dann verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.
Auch muss der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet, oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte bestehen.
Wohnimmobilienverwalter sind gem. § 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO verpflichtet eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen und nachzuweisen. Die Berufshaftpflichtversicherung muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und eine Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Die Versicherungsbestätigung darf zum Zeitpunkt der Stellung des Erlaubnisantrags nicht älter als drei Monate sein.
Wenn derartige Versagungsgründe nicht vorliegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann.

Gewerbeanmeldung

Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler (auch als sogenannte Nachweismakler), Wohnimmobilienverwalter, Mietwohnungsverwalter und Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer die beruflichen Zugangsvoraussetzungen und können den Beginn der Tätigkeit bei dem für den Betriebssitz zuständigen Gewerbeordnungsamt anzeigen. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.
In einigen Bundesländern wie Rheinland-Pfalz oder Bayern kann das Gewerbe auch bei der jeweils zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) angezeigt werden, wenn die insoweit erforderliche Erlaubnis nachgewiesen wird. Das gilt auch für Gewerbeummeldungen und Gewerbeabmeldungen.

MaBV

Mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat der Gesetzgeber Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c GewO ausüben, besonderen Berufsausübungsregeln, wie etwa Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten unterworfen. Ausnahmen vom Anwendungsbereich der MaBV sind in § 1 Abs. 2 MaBV geregelt.

Weiterbildung

Für Wohnimmobilienverwalter und ihre unmittelbar bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkenden Angestellten gilt eine Weiterbildungsverpflichtung von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Die inhaltlichen Anforderungen an die Weiterbildung sind an den Vorgaben der Anlage 1 MaBV auszurichten.
Die Weiterbildung können in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Weiterbildungsanbieter, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erbringen.
Über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen Sie und Ihre zur Weiterbildung verpflichteten Angestellten teilgenommen haben, sind Nachweise und Unterlagen zu sammeln. Diese Unterlagen und Nachweise sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger zu hinterlegen und in den Geschäftsräumen aufzubewahren.
Für die zur Weiterbildung verpflichteten Gewerbetreibenden und ihre weiterbildungspflichtigen Angestellten, die im Besitz eines solchen Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses.
Hinweis: Mit dem Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung (GewBürAbG) wurde die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler nach § 34c GewO aufgehoben. Die Neuregelung trat am 24. Juli 2026 in Kraft.

Absicherungspflicht der Vermögenswerte des Auftraggebers

Neben den Buchführungs-, Aufzeichnungs-, Informations- und Anzeigepflichten haben die der MaBV unterliegenden Gewerbetreibenden, die zur Ausführung ihrer Aufträge Vermögenswerte der Auftraggeber erhalten oder zu deren Verwendung sie ermächtigt werden, dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen. In diesen Fällen ist auch eine genaue Verwendung der Vermögenswerte und eine getrennte Vermögensverwaltung vorgeschrieben.

Jährliche Vorlage des Prüfberichtes

Für Bauträger und Baubetreuer gilt nach § 16 MaBV darüber hinaus die Verpflichtung, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einen Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden.
Ausgenommen von der Pflichtprüfung sind Gewerbetreibende, die bis zum Abgabetermin des Prüfungsberichtes ihr Gewerbe ernsthaft eingestellt haben. Auch Gewerbetreibende, die zwar eine Erlaubnis als Bauträger und/oder Baubetreuer besitzen, die aber in dem Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO ausgeübt haben, müssen sich nicht prüfen lassen. Für diesen Fall genügt eine sogenannte Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde.
Immobilienmakler und Darlehensvermittler unterliegen den Pflichten nach § 16 MaBV nicht. Allerdings kann die Behörde auch bei ihnen aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen (§ 16 Abs. 2 MaBV).

Geeignete Prüfer

Sämtliche Bereiche können nur von Wirtschaftsprüfern, vereidigten Buchprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden.
Nur bei Immobilienmaklern und Darlehensvermittlern nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 GewO besteht – sofern in diesen Fällen ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist – die Möglichkeit, auch andere Personen mit der Prüfung zu beauftragen. Diese müssen öffentlich bestellt oder zugelassen und aufgrund ihrer Vorbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine ordnungsgemäße Prüfung in dem jeweiligen Gewerbebetrieb durchzuführen. In erster Linie kommen hier Angehörige der steuerberatenden Berufe und Rechtsanwälte in Betracht.

Wohnungsvermittlungsgesetz

Neben der Erlaubnispflicht des § 34c GewO und der MaBV haben Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum zum Abschluss eines Mietvertrags darüber hinaus das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) zu beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Das Gesetz schreibt weiter vor, dass der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung „Wohnungsvermittler“ anbieten oder suchen darf und beim Anbieten von Wohnraum der Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen ist, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind.
Gewerbliche Wohnungsvermittler dürfen vom Wohnungssuchenden als Vermittlungsgebühr maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen.
Der Anspruch des Wohnungsvermittlers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, zum Beispiel dann, wenn lediglich ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird oder wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume ist. Dies gilt auch bei bestimmten rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen.
Schließlich bestimmt § 2 Absatz 1a) WoVermRG, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen darf, wenn ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags den Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt.
Hinweis: Dieses Merkblatt soll – als Service Ihrer IHK – nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden.