Bauleitplanung

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) vorzubereiten und zu leiten. Die Bauleitpläne - Flächennutzungspläne und Bebauungspläne - sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung der Kommune und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Deshalb haben die Kommunen bei der Bauleitplanung eine Vielzahl unterschiedlicher Bedürfnisse zu berücksichtigen, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Die wichtigsten sind: Wohnen und Arbeiten, Sicherheit, Bildung, Sport und Freizeit, Denkmalschutz, Umweltschutz, Belange der Wirtschaft, insbesondere auch Erhalt, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen sowie Verkehr.

Mit Bauleitplänen (Flächennutzungsplänen, Bebauungsplänen) ordnet die Kommune die städtebauliche Entwicklung auf ihrer Gemarkung mit verbindlicher Wirkung. Der Flächennutzungsplan gibt Auskunft darüber, welche Flächen für Wohnen und welche für gewerbliche Nutzungen bestimmt sind. Der Bebauungsplan legt rechtsverbindlich fest, in welchen Bereichen einer überplanten Fläche gebaut werden darf, welche Art der Nutzung möglich ist und in welchem Umfang die Nutzung betrieben werden kann. Nur auf bestimmten Flächen dürfen sich Industriebetriebe ansiedeln. Auch Bürohäuser, Handelsbetriebe oder Hotels dürfen in der Regel nur in eigens vorgesehenen Gebieten errichtet werden. Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Die IHK Bodensee-Oberschwaben wird nach § 4 (1) Baugesetzbuch (BauGB) als "Träger öffentlicher Belange" zu Bauleitplänen gehört und in der Regel innerhalb eines Monats zu einer Stellungnahme aufgefordert. Die Aufstellung oder Änderung von Bauleitplänen kann unter anderem für Gewerbetreibende zu einschneidenden negativen, gegebenenfalls aber auch zu positiven Veränderungen von Bau- und Nutzungsrechten an einem Betriebsstandort führen.

Für Unternehmen kommt es deshalb darauf an herauszufinden, ob sie betroffen sind, ob sie Bedenken gegen die Planung haben oder ob sie Anregungen und Änderungsvorschläge vorbringen möchten. Nur durch fristgerechten Einspruch bei der planenden Kommune können im Konfliktfall Interessen, Wünsche und Rechte Erfolg versprechend geltend gemacht werden.

Die IHK Bodensee-Oberschwaben vertritt in diesen Anhörungsverfahren das Gesamtinteresse der regionalen Wirtschaft, um Fehlplanungen und Standortnachteile für das produzierende Gewerbe, den Handel oder die Dienstleistungsunternehmen von vornherein ausschließen zu können. Für den Fall, dass im Rahmen der Bauleitplanung unterschiedliche Interessenlagen zwischen kommunalen Belangen und gewerblichen Erfordernissen auftreten, versucht die IHK im konstruktiven Dialog einen Interessenausgleich herzustellen.

Wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Betriebsgrundstück planungsrechtlich eingestuft ist, sollten Sie dies umgehend ermitteln. Die IHK oder das Planungsamt Ihrer Gemeinde können Ihnen dabei helfen. Die Vorschriften zur Darstellung der Art der baulichen Nutzung von Flächen ergeben sich aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Im Flächennutzungsplan können bestehende und geplante Bauflächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt werden:

Im Bebauungsplan werden Baugebiete nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung nach den Vorgaben der Baunutzungsverordnung ausgewiesen, hier die geläufigsten:

Das Vorhandensein eines Flächennutzungsplanes bedeutet noch nicht, dass Ihr Standort "beplant" ist. Nur wenn ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert, gilt ein Bereich als "beplant". Es gibt aber kaum eine Kommune, die für alle ihre Bauflächen Bebauungspläne aufgestellt hat. Bei Flächen, die im Laufe der Jahrzehnte aufgrund einer mehr oder weniger geregelten Bebauung entstanden sind, spricht man vom so genannten "unbeplanten" Bereich. Dabei unterscheidet man zwischen dem nicht beplanten Innenbereich (die im Zusammenhang bebauten Ortsteile ohne Bebauungsplan) und dem Außenbereich. Für den nicht beplanten Innen- wie für den Außenbereich gelten im Baurecht besondere Vorschriften. Die künftigen Nutzungsmöglichkeiten auf Ihrem Betriebsgrundstück hängen maßgeblich davon ab, ob der Standort nach Planungsrecht für Ihr Unternehmen "richtig" eingestuft ist.

Für den "beplanten" Bereich hilft zunächst die Baunutzungsverordnung bei der Beantwortung dieser Frage. Einschlägig ist immer die Fassung der Baunutzungsverordnung, in deren Geltungszeitraum der Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wurde. Die aktuelle Fassung, auf die hier abgestellt wird, ist die Baunutzungsverordnung von 1990. Die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben in den einzelnen Gebietstypen ist abhängig vom jeweiligen Grad der Störung, die von einem Gewerbebetrieb etwa hinsichtlich Lärm-, Abgas- oder Geruchsbelästigungen ausgehen kann. Der Grad der Störung wird dabei jeweils nur allgemein beschrieben, beispielsweise als "nicht wesentlich störend" für Mischgebiete. Die von der Baunutzungsverordnung für einen bestimmten Gebietstyp vorgesehene Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe kann jedoch von der planenden Kommune im konkreten Fall auch eingeschränkt werden (BauNVO § 1 Absatz 3 - 9). Das ist beispielsweise aus Gründen des Umweltschutzes oder zur Erhaltung und Förderung einer gewünschten Nutzungsmischung möglich. Viele Kommunen sind in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, Gewerbeflächen zu gliedern und bestimmte Teilgebiete mit Nutzungseinschränkungen zu belegen. Wollen Sie unliebsame Überraschungen vermeiden, müssen Sie den Textteil des Bebauungsplanes aufmerksam nach schriftlichen Festsetzungen durchgehen.

Industriegebiete dienen gemäß § 9 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen.

Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind gemäß § 8 BauNVVO grundsätzlich Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Tankstellen und Sportanlagen.

In den anderen Baugebieten der Baunutzungsverordnung (§§ 2 bis 7 BauNVO) müssen sich gewerbliche Nutzungen selbst innerhalb eines Plangebietes gegenüber anderen Nutzungen in oft enger Nachbarschaft behaupten. Dabei haben die verschiedenen Gebietstypen durchaus unterschiedliche vom jeweiligen Störgrad abhängige Zulässigkeitsmerkmale für gewerbliche Nutzungen. So sind etwa zulässig in Mischgebieten: Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, besonderen Wohngebieten: bestimmte Gewerbebetriebe und sonstige Anlagen, soweit sie nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind, allgemeinen Wohngebieten: Betriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen (Läden, Schank- und Speisewirtschaften). Diese Unterschiede sind für Sie wichtig, weil das Wohnen nicht in jedem Gebietstyp gleich geschützt ist. Auf die Frage, ob Ihr eigener Standort durch den Bebauungsplan ausreichend gesichert ist und welche Entwicklungsmöglichkeiten er hat, geben die sehr allgemein formulierten Zulässigkeitsbeschreibungen der Baunutzungsverordnung aber kaum hinreichend Auskunft. In jedem Fall sollten Sie auf die besonderen Festsetzungen des Bebauungsplanes achten (etwa Einschränkungen bestimmter Gewerbebetriebe, räumliche Gliederung, Bestimmungen über den Anteil der Wohnfläche an der Geschoßfläche). Besondere Vorsicht ist angezeigt, wenn Ihr Betrieb immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen hat oder in Zukunft braucht. Die Zulässigkeit einer Reihe von Gewerbebetrieben regelt die Baunutzungsverordnung in den Vorschriften über die einzelnen Baugebiete verhältnismäßig detailliert. Hierzu gehören beispielsweise Handelsbetriebe wie Läden, Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren oder großflächige Handelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten sowie Tankstellen.

§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Nach Absatz 1 ist ein Vorhaben hier zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, ist nach § 34 Absatz 2 BauGB die Baunutzungsverordnung Grundlage für die Beurteilung.

Das Bauen im Außenbereich regelt § 35 BauGB. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur so genannte privilegierte Vorhaben zulässig. Dabei handelt es sich beispielsweise um Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen, die dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Versorgung (Strom, Gas, Wasser, Wärme) oder einem ortsgebunden gewerblichen Betrieb dienen, wenn sie aufgrund besonderer Anforderungen an die Umgebung wegen ihrer nachteiligen Wirkung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen, die der Erforschung und Nutzung der Kern-, Wind- oder Wasserenergie sowie der Biomasse dienen. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Schließlich nennt § 35 Absatz 4 BauGB eine Reihe von Sondertatbeständen. So ist es bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen beispielsweise möglich, ein Gebäude im Außenbereich, das bisher landwirtschaftlich genutzt wurde, einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.

Der Bestandsschutz gilt für rechtmäßig errichtete Gebäude, unabhängig von aktuellen Planungen für das Grundstück oder Grundstücke in der Nachbarschaft. Bestandsschutz bedeutet erstens, dass genehmigungskonform errichtete Vorhaben nicht beseitigt und Nutzungen nicht beendet werden müssen, auch wenn die Gemeinde oder sonstige Dritte dies wünschen. Zum zweiten beinhaltet der Bestandsschutz das Recht, bauliche Maßnahmen durchzuführen, die für die Aufrechterhaltung und funktionsgerechte Weiterentwicklung notwendig sind.

Im Einzelfall kann dem Bestandsschutz eine Entschädigung seitens der öffentlichen Hand folgen, wenn eine Gemeinde Baurecht in Form eines Bebauungsplanes ändert.

Sie müssen davon ausgehen, dass Planungen Ihrer Gemeinde Auswirkungen auf Investitionsmöglichkeiten an Ihrem Standort haben können, die Sie nicht unterschätzen dürfen. Was sollten Sie also tun, um unliebsamen Überraschungen aus dem Wege zu gehen? Beobachten Sie Änderungen im Einwirkungsbereich und der Nachbarschaft Ihrer Betriebstätigkeit aufmerksam, insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und werden Sie aktiv, wenn Sie als Anrainer betroffen sind:

Die IHK wird gemäß § 4 BauGB bei der Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen als Trägerin öffentlicher Belange angehört. Sie vertritt dabei die Belange der gewerblichen Wirtschaft und kann, wenn sie davon Kenntnis hat, die besonderen betrieblichen Anforderungen Ihres Unternehmens in ihre Stellungnahme einfließen lassen. Prüfen Sie im Vorfeld größerer Investitionen oder bei der Errichtung von Anlagen auf neuem Betriebsgelände (etwa bei einer Betriebsverlagerung) die planungs-, immissionsschutz- und wasserrechtlichen Fragen besonders sorgfältig.

Um eine rasche Genehmigung zu erreichen, empfiehlt die IHK, schon im Vorfeld genehmigungspflichtiger Bauvorhaben Kontakt mit den entsprechenden Behörden aufzunehmen (Vermeidung fehlender Unterlagen, Hinweise zum Verfahren). Bei der Auswahl neuer Betriebsgrundstücke sollten Sie im Rahmen Ihrer Standortentscheidung auch die "klassischen Standortfaktoren" beachten:

Weitere Informationen finden Sie in der Landesbauordnung Baden-Württemberg.