Gesetzliche Regelungen für Immobilienmakler

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für Immobilienmakler?

Das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten“ vom 23.12.2020 wurde zur Angleichung der unterschiedlichen Provisionsverteilung innerhalb von Deutschland implementiert. Dadurch sollen erhebliche regionale Unterschiede in Bezug auf Erwerbsnebenkosten, wozu auch Maklerkosten zählen, vermieden werden.

Was beschreibt das „Bestellerprinzip“?

Der Maklerlohn, welcher häufig unter synonymen Bezeichnungen wie Maklerprovision oder Maklercourtage auftaucht, ist in § 652 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt und beschreibt das Honorar des Maklers für seine erfolgreiche Vermittlertätigkeit. Das neu implementierte Gesetz löst das bis dahin vorherrschende „Bestellerprinzip“ ab, wonach derjenige die Provision zahlt, der den Immobilienmakler beauftragt. Dies kann neben dem Verkäufer auch den Käufer treffen, der dann 100 Prozent der Provision zu tragen hat. Um diese Situation zu vermeiden, müssen mehrere Voraussetzungen für die Anwendbarkeit der neuen Regelungen (§§ 656a ff. BGB) vorliegen.
In welchen Fällen muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision zahlen?
Zunächst muss die Vermittlertätigkeit den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Ziel haben. Zu Einfamilienhäusern zählen dabei Gebäude, die in erster Linie den Mitgliedern eines Haushalts zu Wohnzwecken dienen. Dazu gehören auch Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Einliegerwohnungen, sofern die Einliegerwohnung nur eine untergeordnete Rolle spielt und die persönlichen Wohnzwecke überwiegen. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke fallen demnach nicht unter die neuen Regelungen. Auch bei Vermietungen gilt weiterhin das Bestellerprinzip. Zudem bedarf der Maklervertrag gemäß § 656a BGB der Textform, wozu auch E-Mail, SMS oder FAX zählen.
§ 656b BGB regelt den persönlichen Anwendungsbereich der § 656c und § 656d BGB. Demnach muss der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sein.
Liegen die genannten Voraussetzungen vor, wird das Bestellerprinzip durch den Grundsatz: „Wer bestellt der bezahlt – zumindest die Hälfte“ abgelöst. Dies führt zu einer Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer und verhindert eine einseitige Belastung des Käufers. Das neu implementierte Gesetz ist demnach ein Käuferschutz. Dabei wird jedoch lediglich eine verbindliche Verteilung vorgegeben. Die Höhe der Provision hingegen bleibt frei und bewegt sich innerhalb eines Rahmens von 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent.

Wann ist der Käufer Verbraucher?

Nach § 13 BGB ist ein Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder überwiegend ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Der Normtext des § 656b BGB spricht vom „Käufer“ womit der Auftraggeber, also der Vertragspartner des Maklers gemeint ist. Darunter fallen Käufer, die die Immobilie unmittelbar selbst nutzen, oder Angehörigen zur Verfügung stellen wollen. Ebenso werden vom Normzweck aber auch Käufer erfasst, die keine Eigennutzung anstreben, sondern mit dem Einfamilienhaus finanzielle Altersvorsorge betreiben. Ausgeschlossen sind unternehmerisch tätige Investoren, die Wohnobjekte mit Weiterveräußerungsabsicht kaufen, oder private Vermögensinvestoren, die gewerbsmäßig einen Geschäftsbetrieb unterhalten.
Im Rahmen des § 656b BGB gilt, dass die Verbrauchereigenschaft durch denjenigen darzulegen und zu beweisen ist, der sich auf die verbraucherschützende Norm beruft.
Eine Unternehmereigenschaft des Verkäufers gemäß § 14 BGB hingegen ist nicht notwendig, weshalb auch sogenannte „Gelegenheitsmakler“ den neuen Vorschriften unterliegen. Gelegenheitsmakler zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur in einem so geringen Ausmaß als Makler tätig sind, dass sie nicht als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB gelten.

Welche Varianten der Provisionsvereinbarung gibt es?

Doppelprovision:

Bei der sogenannten Doppelprovision schließt der Makler gemäß § 656c BGB sowohl mit dem Käufer als auch und dem Verkäufer einen Vertrag ab. Es entsteht ein Doppelvertrag, der beide Teile zur Zahlung von 50 Prozent der Maklerprovision verpflichtet. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz besagt auch, dass bei unentgeltlichem Tätigwerden für eine Partei, die Unentgeltlichkeit auch der anderen Partei gewährt werden muss (§ 656c Absatz 1 S. 2). Hiervon abweichende Maklerverträge sind gemäß § 656c Absatz 2 BGB unwirksam.
Ähnliches gilt für einen Erlass, der gemäß § 656c Absatz 1 S. 3 und 4 BGB ebenfalls beiden Vertragsparteien gleichermaßen gewährt werden muss, wobei hiervon nicht durch Vertrag abgewichen werden kann. Bei einem etwaigen Verstoß gegen die Erlassregelung wird nicht der gesamte Vertrag unwirksam, sondern lediglich die abweichende Abrede.

Abwälzung mit Mindestbeteiligung:

Diese Variante der Provisionsverteilung ist in § 656 d BGB geregelt und statuiert, dass zunächst der Verkäufer die gesamte Provision bezahlt. Anschließend kann er bis zu 50 Prozent der Provision an den Käufer übertragen. Voraussetzung hierfür ist, dass mindestens 50 Prozent der Provision beim Verkäufer als beauftragende Partei verbleiben. Die Fälligkeit zur Übernahme von 50Prozent tritt dabei gemäß § 656d Absatz 1 S. 2 BGB ein, sobald ein Nachweis vorliegt, der die Zahlung durch den Verkäufer bestätigt. Hat der Käufer hingegen die vollständige Provision bezahlt, entsteht für ihn ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Absatz 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Unzulässig sind vertragliche Vereinbarungen außerhalb des Maklervertrags, die eine vollständige Abwälzung auf den Käufer vorsehen.

Innenprovision:

Bei der sogenannten Innenprovision wird die Courtage ausschließlich zwischen Makler und dem Verkäufer als Auftraggeber verhandelt. Dieser zahlt 100 Prozent der Provision, wobei die Vermittlertätigkeit für den Käufer provisionsfrei bleibt. Diese Konstellation tritt in der Praxis häufig bei schwer verkäuflichen Objekten auf, die für den Käufer durch die Provisionsfreiheit attraktiver gemacht werden sollen. Zudem bietet diese Variante eine klare und eindeutige Kostenstruktur und führt zu einer Beschleunigung des Verkaufsprozesses, da es weniger beteiligte Parteien gibt.

Was passiert mit dem Provisionsanspruch bei Widerruf des Vertrages durch den Verbraucher?

Für Maklerverträge mit Verbrauchern gilt seit Juni 2014 ein Widerrufsrecht, wenn diese im Wege des Fernabsatzes (zum Beispiel über E-Mail, Telefon oder Internet) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden. In diesen Fällen obliegt dem Makler dem Verbraucher gegenüber eine Informationspflicht über sein Widerrufsrecht. Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrungen sind abmahnfähig. Die Widerspruchsfrist beträgt bei Abschluss des Maklervertrages 14 Tage ab Erhalt der ordnungsgemäßen Belehrung. Bei fehlender oder nichtordnungsgemäßer Belehrung erhöht sich diese Frist auf 1 Jahr und 14 Tage. Zudem besteht das Risiko, dass der Makler im Falle des Widerrufs des Maklervertrages durch den Verbraucher seinen Provisionsanspruch vollständig verliert und auch keinen (anteiligen) Wertersatz für etwaig erfolgte Maklerleistungen verlangen kann.
Diese negativen Konsequenzen können vermieden werden, wenn der Makler den Verbraucher ordnungsgemäß nach Artikel 246a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 und 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuches (EGBGB) informiert hat und der Verbraucher
  • von dem Makler ausdrücklich verlangt hat, dass mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist begonnen werden soll,
  • bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag der Verbraucher das Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger (zum Beispiel auf Papier, E-Mail) übermittelt hat (Wertersatz, vgl. 357a Absatz 2 BGG)
beispielsweise.
  • vor Beginn der Erbringung ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Makler mit der Erbringung der Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt,
  • bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag die Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger (zum Beispiel auf Papier, E-Mail) übermittelt hat und
  • seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass sein Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler erlischt (Erlöschen des Widerrufsrecht gemäß § 356 Absatz 4 Nummer 2 BGB)
Entsprechende Formulierungsvorschläge (Widerrufsbelehrung et cetera) sind in den dem Mustermaklervertrag der IHK Frankfurt am Main enthalten.