Immobiliardarlehensvermittler


Seit dem 21. März 2016 gelten für Immobiliardarlehensvermittler neue Vorschriften. Die geänderten Berufszugangs- und Berufsausübungsvorschriften sind in § 34 i Gewerbeordnung (GewO) geregelt. Die Immobiliardarlehensvermittlungs-Verordnung (ImmVermV) enthält unter anderem Einzelheiten zur Sachkunde und Berufshaftpflichtversicherung. 

Erlaubnispflicht nach § 34i GewO (Immobiliardarlehensvermittler)

Unter den Begriff „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag“ fallen entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die entweder durch ein Grundpfandrecht besichert sind oder die für den Erwerb oder Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Der Gesetzgeber versteht unter „entgeltlichen Finanzierungshilfen“ den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub ist als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.
Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34 i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bausparvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.
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Honorar-Immobiliardarlehensberater

Eine eigene Erlaubnispflicht für den Honorar-Immobiliardarlehensberater ist im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34 h GewO nicht vorgesehen. Obwohl es sich bei der Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie um eine Tätigkeit handelt, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist, sieht das Gesetz nur einen einheitlichen Erlaubnistatbestand vor. Wird der Gewerbetreibende jedoch als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig, gelten hierfür spezielle Berufspflichten.
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Erlaubnisvoraussetzungen

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der schon bisher notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler eine Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie seine Sachkunde nachzuweisen. Der Nachweis kann über die Sachkundeprüfung zum „Gepr. Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ oder eine gleichgestellte Berufsqualifikation erbracht werden. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt.
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Sachkundenachweis

Der Sachkundeprüfung gleichgestellte Berufsqualifikationen (inklusive deren Vorläufer und Nachfolger):
  • Immobilienkaufmann/-frau
  • Bank- oder Sparkassenkaufmann/-frau
  • Kaufmann/-frau für Versicherungen und Finanzen, Fachrichtung Finanzberatung bis 31. Juli 2014
  • Kaufmann/-frau für Versicherungen und Finanzen, Fachrichtung Finanzberatung ab 1. August 2014 mit Wahlfach „Private Immobilienfinanzierung und Versicherungen“
  • Geprüfte(r) Immobilienfachwirt/-in
  • Geprüfte(r) Bankfachwirt/-in
  • Geprüfte(r) Fachwirt/-in für Finanzberatung
  • Geprüfte(r) Fachwirt/-in für Versicherungen und Finanzen
  • Geprüfte(r) Fachberater/-in für Finanzdienstleistungen mit mindestens zweijähriger Berufserfahrung im Bereich des § 34 i GewO
  • Mathematisches, wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium an einer Hochschule/Berufsakademie mit mindestens dreijähriger Berufserfahrung im Bereich des § 34 i GewO
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 Mitwirkende Angestellte und Personen in leitender Funktion
Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläuftig unmittelbar!) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler nach § 34 f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am „point of advice/sale“ mitwirken.
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Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Das Gesetz lässt von der Erlaubnispflicht nach § 34 i Absatz 1 GewO in zwei Fällen Ausnahmen zu:
  • Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53 b Absatz 1 Satz 1 KWG.
  • Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibene eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11 a Absatz 1 GewO eingetragen.
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Registrierungspflicht

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit müssen in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11 a GewO eingetragen werden.
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Berufspflichten

Das Gesetz legt rechtliche Rahmenbedingungen für den Fall fest, dass der Vermittler eine „unabhängige Beratung“ anbietet oder als „unabhängiger Berater“ auftritt („Honorar- Immobiliardarlehensberater“). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein.
Weitere Berufspflichten werden durch die sog. ImmVermV festgelegt.
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Auswirkung auf die Vermittlung anderer Darlehensverträge

Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnispflicht nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO. Allerdings ist zu beachten, dass die Vermittlung und Beratung über partarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen seit dem 10. Juli 2015 der Erlaubnispflicht nach § 34 f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO unterfallen (Kleinanlegerschutzgesetz).
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Öffentliche Bekanntmachungen

In Umsetzung der Richtlinienbestimmungen sieht das Gesetz einen öffentlichen „Pranger“ vor. Danach kann die zuständige Behörde jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt. Die Bekanntmachung erfolgt in einem solchen Fall durch Eintragung in das Register nach § 11 a Absatz 1 GewO.

Gewerbean- /ummeldung

Immobiliardarlehensvermittler müssen das erlaubnispflichtige Gewerbe bei ihrer zuständigen Gewerbemeldestelle anmelden. Sollte bereits ein Gewerbe angemeldet sein, muss der Immobiliardarlehensvermittler dieses gegebenenfalls ändern oder erweitern. Hierbei ist der Tätigkeitsschwerpunkt im Unternehmensgegenstand zuerst zu benennen.
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