Immobiliardarlehnsvermittler

Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher ist bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umzusetzen.

Neben zahlreichen anderen Gesetzesänderungen wurde im Rahmen der Umsetzung dieser Richtlinie eine neue Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehnsvermittler (§34i GewO) eingeführt. Derzeit ist die Darlehensvermittlung allgemein bereits in § 34c GewO geregelt, wonach eine Erlaubnis benötigt, wer den Abschluss von Darlehnsverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nachweisen will. Diese Erlaubnispflicht wird im Hinblick auf Immobiliendarlehensvermittler verschärft.

Sie erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 491 Absatz 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB und die Beratung zu solchen Verträgen. Unter den Begriff "Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag" fallen entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die entweder durch ein Grundpfandrecht besichert sind oder die für den Erwerb oder Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Die Vermittlung von Bausparverträgen wird dagegen von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bausparvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann. Wegen dieser Verknüpfung wird von der Bundesregierung noch geprüft, ob eine ausdrückliche Einbeziehung der Vermittler von Bausparverträgen in den Anwendungsbereich des § 34i GewO zu einem späteren Zeitpunkt sachgerecht erscheint.

Erlaubnisvoraussetzungen

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der schon bisher notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler künftig eine Berufshaftpflichtversicherung sowie seine Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Die Sachkunde kann durch eine Prüfung bei der IHK oder einen vergleichbaren Berufsabschluss belegt werden. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch eine Verordnung geregelt.

Angestellte und Personen in leitender Funktion

Der Regierungsentwurf sieht vor, dass Immobiliendarlehnsvermittler Personen, die bei der Vermittlung und Beratung (nicht zwangsläufig unmittelbar) mitwirken oder in leitender Position dafür verantwortlich sind, nur beschäftigen dürfen, wenn deren Sachkunde und die Zuverlässigkeit überprüft worden ist. Erfasst werden Mitarbeiter im kundenbezogenen und nichtkundenbezogenen Bereich, einschließlich Personen in leitenden Positionen, die eine wichtige Rolle bei der Vermittlung oder Beratung spielen. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung für Finanzanlagenvermittler nach § 34f hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung mitwirken. Personen, die unterstützende Aufgaben ausführen, die mit dem Kreditverfahren nicht zusammenhängen (z.B. Personalabteilung, IT-Bereich), werden hingegen auch hier nicht erfasst.

Bis zur Erteilung einer Erlaubnis nach § 34i GewO kann der Gewerbetreibende keinen Gebrauch vom Notifizierungsverfahren (beabsichtigt ein Immobilienkreditvermittler im Rahmen der Dienst- oder Niederlassungsfreiheit tätig zu werden, muss er im Aufnahmestaat nicht erneut eine Erlaubnis beantragen) machen.

Honorar-Immobiliardarlehensberater

Der Referentenentwurf sieht derzeit keine eigene Erlaubnispflicht vor, obwohl die Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Tätigkeit ist, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist. Wird der Gewerbetreibende allerdings als Honorar-Immobilardarlehensberater tätig, gelten hierfür spezielle Berufspflichten.

Registrierungspflicht

Immobiliardarlehensvermittler müssen sich unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das Vermittlerregister nach § 11a GewO (bereits bekannt als Versicherungs- und Finanzanlagenvermittler-Register) eintragen lassen. Ebenso sind sie verpflichtet, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in dieses Register eintragen zu lassen. Das Register wird bei der örtlich zuständigen IHK geführt.

Berufspflichten

Die Einzelheiten der Berufspflichten bzw. den Umfang der Verpflichtungen des Immobilienkreditvermittlers bei der Ausübung des Gewerbes, insbesondere über die Pflicht, die erhaltenen Vermögenswerte des Kreditnehmers getrennt zu verwalten oder die Pflicht, nach der Ausführung des Auftrags dem Kreditnehmer Rechnung zu legen, wird durch eine entsprechende Verordnung geregelt.

Andere Darlehnsverträge

Die Vermittlung anderer Darlehnsverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 der Gewerbeordnung. Ausgenommen davon sind die Vermittlung und Beratung über paritarische Darlehen und Nachrangsdarlehen sowie bestimmte Arten von Direktinvestmens als Vermögensanlagen, die seit in Kraft treten des Kleinanlegerschutzes (10.07.2015) unter die Erlaubnispflicht als Finanzanlagenvermittlers gem. § 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Gewerbeordnung fallen.

Veröffentlichung von Entscheidungen

Zur Umsetzung der Richtlinienbestimmungen sieht der Referentenentwurf einen öffentlichen „Pranger“ vor. Das bedeutet, dass die zuständige Behörde eine nicht mehr anfechtbare Entscheidung, die sie wegen eines Rechtsverstoßes getroffen hat, öffentlich bekannt machen kann, wenn dies unter Abwägung der betroffenen Interessen zur Beseitigung oder Verhinderung von Missständen geboten ist. Hierunter fallen Entscheidungen, mit der

Erlaubniszuständigkeit

Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit wird durch den jeweiligen Landesgesetzgeber bestimmt. In NRW sind die Industrie- und Handelskammern zuständige Erlaubnisbehörde.