Mieten

Obwohl der Betrieb des Gewerbes durch die behördliche Maßnahme im Rahmen der Bekämpfung der Corona-Pandemie eingeschränkt wird, ist die Mietsache grundsätzlich mangelfrei, sodass eine Mietminderung durch den Mieter nicht ohne weiteres in Betracht kommt.
In einem ersten Schritt sollten sich Mieter in einem solchen Fall mit dem Vermieter in Verbindung setzen, um eine individuelle Lösung zu finden. Wir appellieren an beide Seiten: Sprechen Sie miteinander und versetzen Sie sich in die Lage des Vertragspartners. Finden Sie gemeinsam Wege durch die schwierige Lage, in der Sie sich gemeinsam befinden. Auf keinen Fall sollten Mieter die Mietzahlungen unkommentiert aussetzen.
Der Mittelstandsverbund bietet einen Musterbrief an, den betroffene Gewerbetreibende und Unternehmen an ihre Vermieter / Verpächter schicken können.
Die Stadt Wiesbaden stundet Mietzahlungen für Mieter in Gebäuden der Stadt/ der städtischen Gesellschaften. Damit soll den Wiesbadener Unternehmen bei zu befürchtenden Liquiditätsengpässen geholfen werden. Infos bei der Wirtschaftsförderung: 0611-313131.
Auf die gemeinsame Initiative der IHK-Organisation und verschiedenen Fachverbänden wurde ein Appell zum Umgang mit den Gewerbemieten und Mietnebenkosten in der Coronakrise verfasst. Daraufhin hat nun der Gesetzgeber das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verkündet. Wir greifen die neuen Regelungen auch in folgendem FAQ auf:

Aktuelle Fragen die sich für Mieter und Vermieter in Zeiten von Corona stellen

Für Mieter:
Muss Gewerbemiete/-pacht gezahlt werden, obwohl das Unternehmen aufgrund der Corona-Krise geschlossen bleiben muss?
Die Hauptpflicht des Mieters in einem Mietvertrag ist die Verpflichtung zur Zahlung der Miete.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter zur Zahlung der Miete auch verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus in seiner Person oder seiner Risikosphäre liegenden Gründen nicht oder nur eingeschränkt nutzt oder nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit weiterhin einräumt (vgl. vor allem § 537 Abs. 1 BGB).
Vom Grundsatz her hat der Mieter daher auch nach behördlicher Schließung seines Geschäftsbetriebes den Mietzins weiterhin in der vereinbarten Höhe zu entrichten.
Diese Pflicht bleibt auch weiterhin bestehen, auch wenn das Gesetz „zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ einen zeitlichen Kündigungsschutz vorsieht.
Hat ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht gezahlt, so durfte der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände bis zum 30.06.2022 nicht kündigen, wenn diese auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind (z.B. Ladenschließungen). Seit 1. Juli 2020 können Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Miete zwei Monate hintereinander nicht zahlt. Außerdem muss die im Rahmen der Corona-Sonderregelungen ausgesetzte Miete bis zum 30. Juni 2022 nachgezahlt werden. Auch der von Anfang April bis Ende Juni 2020 gewährte Zahlungsaufschub für private Kredite, Strom- und Gasrechnungen gilt seit 1. Juli 2020 nicht mehr.
Müssen Nebenkosten gezahlt werden?
Das Gesetz versteht unter „Miete“ die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale). Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.
Sofern durch den Mieter eigene Verträge mit Versorgern abgeschlossen wurden, (Strom, Wasser, Telefon etc.) und Abschläge aufgrund der Pandemie nicht gezahlt werden können, sollte das Gespräch mit den Versorgern gesucht werden. Auch hier empfehlen wir mit dem Vertragspartner eine Stundungsvereinbarung zu treffen. Im Gesetz finden Sie eine Regelung zum sog. „Leistungsverweigerungsrecht“.
 
Besonderheiten während der Coronakrise – Störung der Geschäftsgrundlage?
Bundestag und Bundesrat haben eine wesentliche Vermutungsregelung beschlossen, die klarstellt, dass die Corona-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis führen kann, allerdings nicht führen muss.
In § 7 zu Art. 240 EGBGB wurde folgende Regelung zur Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen aufgenommen:
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden. 
Die Regelung erfasst vermietete Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind. Sie gilt damit insbesondere für Gewerbemietverhältnisse, aber auch für die Anmietung von zu Freizeitzwecken genutzten Räumen und für Kultureinrichtungen. Die Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, knüpft im Ausgangspunkt an eine staatliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie an. Die staatliche Maßnahme muss die Verwendbarkeit des Betriebs des Mieters einschränken und sich dafür auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb des Mieters beziehen. Die Verwendbarkeit muss aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein. Ein typisches Beispiel für die vollständige Aufhebung ist eine Schließungsverfügung.
Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.
Die Vermutung gilt nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB, dass sich also ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die weiteren Merkmale des § 313 Absatz 1 BGB bleiben unberührt; im Streitfall ist ihr Vorliegen also durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und gegebenenfalls unter Beweis zu stellen. Der Bundesgesetzgeber möchte mit dem Vorschlag klarstellen, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich Anwendung auf Gewerbemietverträge von Betrieben, die von den Auswirkungen von COVID-19 betroffen sind, finden kann. Dabei wird an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert, um eine Lastenverteilung der Folgen von COVID-19 von Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen. 
Allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte sind vorrangig gegenüber § 313 BGB – ein Umstand, der nicht geändert werden soll. 
Aktuelles: 
Der BGH hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Im Einzelfall bedarf es jedoch einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB), u. a. den konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bezogen auf das konkrete Mietobjekt (und nicht auf den Konzern) und Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Umgekehrt sind auch finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen einer Betriebsversicherung sind ggf. zu berücksichtigen. Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben dagegen außer Betracht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Bei der gebotenen Abwägung sind auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen. Einen genaueren Überblick über die Urteilsgründe, entnehmen Sie bitte der Presseerklärung des BGH.
Mit Urteil vom 27.10.2021 hatte das LG Osnabrück (AZ: 18 O 184/21)dagegen entschieden, dass die Inhaberin eines Warenhauses im Emsland während der coronabedingten, behördlich angeordneten Geschäftsschließung im vergangen Frühjahr weiter Miete zahlen musste. Im konkreten Fall habe weder ein Mangel noch eine Störung der Geschäftsgrundlage vorgelegen. Eine solidarische Aufteilung der finanziellen Nachteile sei ebenfalls nicht in Frage gekommen, da der Beklagten ein Festhalten am Vertrag zumutbar gewesen sei. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie für den Einzelhandel seien zwar nicht vorhersehbar gewesen. Sie seien jedoch weder dem Risikobereich der Klägerin noch demjenigen der Beklagten zuzuordnen. Eine solidarische Aufteilung der Nachteile auf beide Parteien komme ebenfalls nicht in Betracht. Eine derartige Vertragsanpassung sei nur möglich, wenn das Festhalten am Vertrag für die Beklagte unzumutbar sei. Das Vorbringen der Beklagten sei insofern nicht ausreichend gewesen. Zum einen seien nicht sämtliche Mitarbeiter in Kurzarbeit gewesen. Zum anderen habe die Möglichkeit des Online-Handels bestanden. 
Was sollten Mieter nun tun?
Jeder Unternehmer muss nun sehr gut abwägen, wie er sich in dieser besonderen Situation gegenüber seinem Vermieter verhält. Grundsätzlich ist immer zu empfehlen, zunächst Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen, um mit diesem eine einvernehmliche Regelung zu treffen, wie die Miete angemessen reduziert oder zumindest gestundet werden kann. Die Pandemie trifft schließlich auch den Vermieter, der auf die Mieteinahmen angewiesen ist, um seine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.
Wenn Sie aufgrund der Corona-Pandemie derzeit nicht in der Lage sind, Ihre Miete oder Pacht zu zahlen, sollten Sie dies Ihrem Vermieter umgehend mitteilen. Im Streitfall müssen Sie Ihrem Vermieter Ihre Lage glaubhaft machen. Das kann durch die Vorlage von entsprechenden Nachweisen wie beispielsweise
geschehen.
Wichtig: Nicht einfach nicht zahlen! Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über eine Mietstundung oder der Möglichkeit einer Reduzierung. Zwar sind Sie durch das neue Gesetz vor einer Kündigung geschützt, jedoch kann der Vermieter Verzugszinsen in Höhe von bis zu 9 Prozent über dem Basiszinssatz verlangen, wenn Sie nicht explizit eine Stundung der Miete vereinbaren.

Wenn Ihr Betrieb aufgrund einer behördlichen Anordnung geschlossen wurde und sie mit Ihrem Vermieter keine einvernehmliche Lösung erzielen können, empfehlen wir Ihnen, die Miete in dem Zeitraum, in welchem Ihr Betrieb durch die COVID-19-Pandemie geschlossen ist, zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen, und den Vermieter hierüber auch entsprechend zu informieren.
Dieses Vorgehen ermöglicht Ihnen als Mieter die gezahlte Miete später zurückzufordern, falls in Zukunft gerichtliche Entscheidungen ergehen sollten, nach denen die Mieter/Pächter tatsächlich nicht verpflichtet waren, die volle Miete/Pacht zu zahlen. Geben Sie gegenüber Ihrem Vermieter schriftlich auch an, seit wann massive Umsatzverluste zu verzeichnen sind, zum Beispiel seit wann der Betrieb geschlossen wurde.
 
Generell gilt: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und überlegen Sie, wie Sie gemeinsam durch diese schwierige Situation gehen können. Zur Sicherheit beider Seiten und für den Fall einer etwaigen gerichtlichen Auseinandersetzung raten wir, die Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und von beiden Seiten zu unterzeichnen.

Für Vermieter
Was kann ein Vermieter tun, wenn die Miete/Pacht nicht gezahlt wird?
Wenn Sie mit Ihrem Mieter keine Stundungsvereinbarung getroffen haben, ist Ihr Mieter/Pächter automatisch ab Fälligkeit des Mietzinses in Verzug. Dies berechtigt Sie zur Berechnung von Verzugszinsen - auch in Zeiten von Corona.
Ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn Ihr Mieter aufgrund der Corona-Pandemie die Miete im Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht zahlt, besteht hingegen erst ab dem 30.06.2022. 
Sie sollten mit Ihrem Mieter gemeinsam überlegen, welche Maßnahmen sie treffen können, um gemeinsam durch die herausfordernde Zeit zu kommen. Wir empfehlen Ihnen alle Vereinbarungen die Sie mit Ihrem Mieter treffen schriftlich festzuhalten.
 
Kann ein Vermieter kündigen, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise nicht gezahlt wird?
Leistet ein Mieter/Pächter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete/Pacht ganz oder teilweise nicht, so kann der Vermieter/Verpächter das Miet-/Pachtverhältnis wegen dieser Rückstände bis zum 30.06.2022 nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen.
Der Mieter/Pächter muss die Gründe für die Nichtzahlung aufgrund der Corona-Pandemie glaubhaft machen. Mieter/Pächter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen,
  • dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder
  • erheblich eingeschränkt worden ist.
Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist, aber auch Einzelhändler, die keine Lebensmittel im Sortiment haben sind betroffen.
Die Regelung ist zunächst nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. 
Andere Kündigungsgründe z.B. aufgrund von Fehlverhalten, die nicht auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, bleiben unberührt.
 
Was ist in Bezug auf Darlehensverträge geregelt?
Verbraucher-Darlehensverträge erhalten einen mindestens dreimonatigen Zahlungsaufschub. Die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.
Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden. Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor.
Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wurde und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erfordert.
 
Was kann die IHK für Sie tun?
Es gibt eine Vielzahl an Unterstützungsmaßnahmen, die Unternehmer beantragen können. Eine Übersicht finden Sie . Eine wichtige Maßnahme ist die Beantragung der Soforthilfe die das Land Hessen zur Verfügung stellt. Die Soforthilfe dient Unternehmen und Selbständigen dazu laufende Kosten wie Mieten, Löhne und weitere laufende Verpflichtungen zahlen zu können.