Grundsteuer Niedersachsen

Alle Immobilieneigentümer müssen in diesem Sommer ihre Erklärung für die Hauptfeststellung auf elektronischem Wege beim zuständigen Finanzamt einreichen. Die Frist läuft seit dem 1. Juli und endet am 31.Januar 2023.
Die Grundsteuer muss nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts neu geregelt werden. Die bisherigen, jahrzehntelang unveränderten Einheitswerte müssen ab 2025 durch eine neue Bemessungsgrundlage ersetzt werden.
Für die Berechnung der neuen Grundsteuerhebesätze der Städte und Gemeinden, welche dann ab 2025 gelten, werden seit Juli 2022 die Daten für alle rund 3,6 Millionen niedersächsischen Grundstücke benötigt. Für die Besteuerung ab dem Jahr 2025 gelten damit die Wertverhältnisse der Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022. Die eigentliche Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuerbescheide) erfolgt anschließend durch die Kommunen. Die neue Grundsteuer ist erst ab Januar 2025 zu zahlen.
Eigentümer in Niedersachsen haben mittlerweile von dem jeweils zuständigen Finanzamt ein entsprechendes Schreiben mit den wesentlichen erforderlichen Angaben erhalten.

Was ist jetzt zu tun?

Die Pflichtangaben für die Erklärung sind vergleichsweise überschaubar: die Adresse und den Flächengrößen des Grundstücks sowie der Gebäudeflächen für Wohnen und für Nicht–Wohnen. Einige Daten lassen sich über den so genannten Grundsteuer-Viewer ermitteln. Dabei handelt es sich um eine Kartendarstellung, aus der die Flächen online abzulesen sind, ebenso die Bodenrichtwerte und der so genannte Lagefaktor.

Wie sind die Daten an das Finanzamt zu übermitteln?

Bis zum 31.Oktober 2022 muss die Erklärung auf elektronischem Wege über Mein ELSTER beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Dieser Termin gilt sowohl für steuerlich beratene Grundstückseigentümer, als auch für solche, die ihre Erklärung selbst erstellen. Alternative Übermittlungen sind nicht vorgesehen. Wer bereits über ein ELSTER-Benutzerkonto verfügt, weil er etwa betriebliche Steuererklärungen elektronisch über ELSTER an das Finanzamt übermittelt, kann dieses Konto auch für die Grundsteuer verwenden. Eine erneute Registrierung ist nicht notwendig. 

Wo erhalte ich weitere Informationen?

Die niedersächsische Finanzverwaltung hat für die Steuerpflichtigen eine Vielzahl von Informationen zur Verfügung gestellt: ein Erklärvideo, „lick-Anleitungen sowie Checklisten usw. 
Darüber hinaus gibt es für weitere Fragen einen Chatbot und die Möglichkeit, direkt mit dem zuständigen Finanzamt  über jeweils eingerichtete Grundsteuer-Hotlines telefonisch konkrete Fragen zu klären.

Wie wird die Grundsteuer am Ende berechnet?


Die Grundsteuer B, also die Steuer auf nicht-landwirtschaftlich genutzte Flächen, wird in Niedersachsen wie folgt berechnet:
Die ermittelten und dem Finanzamt übermittelten Flächenwerte werden mit gesetzlich vorgegebenen wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt:
  • Fläche des Grund und Bodens (also die Grundstücksgröße) mit 0,04 € pro m²
  • Für Gebäudeflächen mit 0,50 € pro m²:
    • Wohnflächen, die aber wegen der sozialpolitischen Bedeutung des Wohnens mit einer sogenannten Steuermesszahl auf 70% reduziert werden. Der effektive Ansatz beträgt damit 0,35 € pro m² Wohnfläche.
    • anders als zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen (Nutzfläche).
Die Summe der Flächenansätze wird mit dem Lage-Faktor multipliziert. Er fällt umso höher aus, je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Die Formel zur Berechnung des Faktors steht im Grundsteuergesetz  . Die Bodenrichtwerte bekommt das Finanzamt automatisch von der Katasterverwaltung. Sie sind nicht in der Grundsteuererklärung einzutragen. Diese Werte sind bereits im Grundsteuer-Viewer hinterlegt.
Das Ergebnis heißt Grundsteuermessbetrag und wird vom Finanzamt der Kommune und der Eigentümerin / dem Eigentümer mit einem Bescheid mitgeteilt. Dieser Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung an die Steuerpflichtigen. Der Grundsteuermessbescheid ist die Grundlage für die Festsetzung der veränderten Grundsteuer ab dem Jahr 2025 durch die Kommune.
Die Gemeinde berechnet die Grundsteuer, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit ihrem im Rahmen der Reform anzupassenden Hebesatz multipliziert. Die Höhe der Steuer teilt sie dem Eigentümer mit dem Grundsteuerbescheid mit. Dieser Bescheid enthält für den Eigentümer bzw. die Eigentümerin eine Zahlungsaufforderung an die Kommune. Die auf den neuen Berechnungsgrundlagen basierende Grundsteuer ist erstmalig ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen.