Wohnimmobilienverwalter

In der Übersicht erfahren Sie, welche Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung Sie als Wohnimmobilienverwalter beachten müssen und welche Berufshaftpflichtversicherung gesetzlich vorgeschrieben ist.

Wer ist erlaubnispflichtiger Wohnimmobilienverwalter (Hausverwalter)?

Erlaubnispflichtig ist gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO)
  • die gewerbsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von Wohnungseigentümern (WEG-Verwaltung)
  • die gewerbsmäßige Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnräume (§ 549 Bürgerliches Gesetzbuch) für Dritte
Keine Erlaubnis gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4  GewO benötigen
  • Verwalter eigener Wohnungen  (Verwaltung eigenen Vermögens)
  • Verwalter von Gewerbeimmobilien und  (unbebauten) Grundstücken
  • Nicht gewerbsmäßige Wohnimmobilienverwalter
  • Angestellte von selbständigen Wohnimmobilienverwaltern (siehe aber: Weiterbildungspflicht)
  • Kreditinstitute für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 Kreditwesengesetz (KWG) erteilt wurde und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG
  • Miteigentümer, deren Verwandten oder ein näherer Bekannter, die das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Gewinnerzielungsabsicht unentgeltlich oder gegen geringe Aufwandsentschädigung verwalten
Das Erfordernis einer Erlaubnis nach anderen Bestimmungen bleibt unberührt.

Anwendungsbereich des § 34c GewO

Die Erlaubnispflicht knüpft an Art und Gegenstand der Tätigkeit an.

Gewerbsmäßigkeit

Für die Frage der Gewerbsmäßigkeit gelten die allgemeinen gewerberechtlichen Grundsätze. Sie liegt im Allgemeinen vor bei einer
  • erlaubten
  • selbständigen,
  • auf Gewinnerzielung gerichteten und
  • nicht nur gelegentlich ausgeübten Tätigkeit.
Ob für einen konkreten Sachverhalt Gewerbsmäßigkeit zu bejahen ist, bedarf der genauen Einzelfallprüfung. Wenden Sie sich hierzu zunächst  an das für Sie zuständige Gewerbeamt.

Erlaubnispflichtige Verwaltung

  • Verwaltung von Wohnungseigentum: Tätigkeit in diesem Zusammenhang sind die Verwaltungsaufgaben des WEG-Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
  • Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnräume: Die Tätigkeit umfasst in der Regel den Abschluss von Mietverträgen für den Vermieter, die Betreuung, Verwaltung und Abwicklung von Mietverhältnissen, die Abrechnungen von Neben- und Verbrauchskosten sowie von Kautionszahlungen, außerdem die Durchführung von Maßnahmen zur Instandhaltung / Instandsetzung der Immobilie. Die Erlaubnispflicht besteht, sobald auch nur eine der genannten Tätigkeiten wahrgenommen wird. 
Erfasste Sachverhalte sind die Verwaltung von Wohnräumen, die Verwaltung von Wohnräumen zum vorübergehenden Gebrauch, also auch Ferienwohnungen und Ferienhäuser, nicht jedoch die Verwaltung von Hotels und Gewerbemietverhältnissen.

Welche Pflichten bestehen?

Für Wohnimmobilienverwalter gelten gewerberechtliche Verpflichtungen nach § 34 c GewO sowie nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der folgende Überblick erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Anzeigepflicht (§ 9 MaBV)

Als Wohnimmobilienverwalter sind Sie verpflichtet, uns als zuständiger Aufsichtsbehörde unverzüglich Name, evtl. abweichender Geburtsname, Vornamen, Staatsangehörigkeit, Geburtstag, Geburtsort und Wohnanschrift folgender Personen mitzuteilen:
  • die mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen
  • die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung einer juristischen Person berufenen Personen

Informationspflicht (§ 11 MaBV)

Nach dieser Bestimmung sind Sie verpflichtet, dem Auftraggeber auf dessen Anfrage unverzüglich folgende Angaben mitzuteilen (soweit zutreffend):
  • Angaben über die berufsspezifischen Qualifikationen und
  • die in den letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten.
Die Angaben sind in deutscher Sprache in Textform mitzuteilen. Sie können die Informationspflicht aber auch durch Verweis auf Ihre Internetseite erfüllen.

Berufshaftpflichtversicherung (§ 15 MaBV)

Die nach § 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO vorgesehene Versicherung muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden.
Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1. 000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Ist der Gewerbetreibende in einer oder mehreren Personenhandelsgesellschaften als geschäftsführender Gesellschafter tätig, so muss für die jeweilige Personenhandelsgesellschaft jeweils ein Versicherungsvertrag abgeschlossen werden; der Versicherungsvertrag kann auch die gewerbliche Tätigkeit des Gewerbetreibenden als Wohnimmobilienverwalter abdecken.
Der Versicherungsvertrag hat Versicherungsschutz für jede einzelne Pflichtverletzung zu gewähren, die gesetzliche Haftpflichtansprüche privatrechtlichen Inhalts gegen den Versicherungspflichtigen zur Folge haben könnte. Dabei kann vereinbart werden, dass sämtliche Pflichtverletzungen bei Erledigung einer einheitlichen Verwaltung von Wohnimmobilien als ein Versicherungsfall gelten, sofern die betreffenden Angelegenheiten in einem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.
Von der Versicherung kann die Haftung für Ersatzansprüche wegen wissentlicher Pflichtverletzung ausgeschlossen werden. Weitere Ausschlüsse sind nur insoweit zulässig, als sie marktüblich sind und dem Zweck der Berufshaftpflichtversicherung nicht zuwiderlaufen.
Die vom Versicherungsunternehmen erteilte Versicherungsbestätigung  nach § 113 Absatz 2 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) darf bei Antragstellung bei der Erlaubnisbehörde  nicht älter als drei Monate sein. (§ 15a Absatz 1 MaBV).
Wir informieren darüber, dass das Versicherungsunternehmen uns als Erlaubnisbehörde gemäß § 15a Absatz 2 MaBV folgendes anzeigen wird: 
  • die Beendigung des Versicherungsvertrages, insbesondere infolge einer wirksamen Kündigung
  • das Ausscheiden aus einem Gruppenversicherungsvertrag 
  • jede Änderung des Versicherungsvertrages, die den vorgeschriebenen Versicherungsschutz im Verhältnis zu Dritten beeinträchtigen kann.

Weiterbildungspflicht (§ 34c Abs. 2a GewO, § 15b MaBV)

Hinsichtlich der erstmalig für den Zeitraum 2018 bis 2020 und dann im Drei-Kalenderjahre-Turnus bestehenden Weiterbildungspflicht verweisen wir auf unsere Informationen zur Weiterbildungspflicht.

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