Gewerberaummietverträge

Ein Gewerbemietvertrag regelt die Nutzung von Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken und unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von einem Wohnraummietvertrag. Die Vertragsparteien haben dabei weitgehende Freiheit, die Inhalte des Vertrags individuell zu gestalten.

Was ist ein Gewerberaummietvertrag?

Als Gewerbemietvertrag wird jeder Mietvertrag bezeichnet, der keinen Wohnraum, sondern Geschäftsräume zum Gegenstand hat. Somit fallen auch Mietverträge von freiberuflich tätigen Personen unter den Bereich der Gewerbemiete. Eine klare Abgrenzung zur Wohnraummiete ist notwendig, da die gesetzlichen Mieterschutzvorschriften nur für Wohnraummietverträge und nicht auch für Gewerbemietverträge gelten.
In der Praxis sind teilweise auch Mischmietverhältnisse anzutreffen, das heißt, in einem Vertrag ist sowohl die Überlassung von Wohn- als auch von Gewerberäumen geregelt. In diesen Fällen ist die Feststellung um welche Art von Mietvertrag es sich handelt nicht einfach. Überwiegt die Nutzung als Wohnung, so ist nach der "Übergewichtstheorie" von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen. Kann die überwiegende Nutzung jedoch nicht festgestellt werden, so ist laut aktueller Rechtsprechung der vereinbarte Vertragszweck der wichtigste Anhaltspunkt zur Feststellung der Mietart.
Ein Mietvertrag verpflichtet beide Parteien. Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache gewähren und der Mieter ist zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Wichtige weitergehende Pflichten und Rechte beider Parteien werden in den nachfolgenden Ausführungen im Überblick dargestellt.

Welche Bestandteile hat ein Gewerberaummietvertrag?

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gewerbemietvertrages gehören:
  • Die Vertragsparteien: Die genaue Bezeichnung von Vermieter und Mieter, einschließlich deren Anschriften und rechtlicher Vertretung. Vermieter und Mieter können natürliche oder juristische Personen sein. Im eigenen Interesse sollte sich der Mieter davon überzeugen, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer bzw. zur Vermietung berechtigt ist.
  • Das Mietobjekt: Eine detaillierte Beschreibung der Mieträume, einschließlich Lage, Größe, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten. Ein schriftlicher Vertrag ist immer empfehlenswert. Verträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, bedürfen in jedem Fall der Textform. Wenn diese nicht vorliegt, bleiben sie ordentlich kündbar.
  • Der Mietzweck: Die genaue Festlegung des Nutzungszwecks der Mieträume, z. B. als Büro, Lager oder Verkaufsfläche. Eine genaue Vermessung der Mieträume ist anzuraten und alle zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume sind aufzuzählen. Das Beifügen einer Skizze ist empfehlenswert. Bei einem genehmigungspflichtigen Gewerbe ist zu beachten, dass ein vertraglicher Hinweis auf die Betriebsart als Garantie des Vermieters verstanden werden kann, dass die Räumlichkeiten auch tatsächlich für die Ausübung dieses Gewerbe geeignet sind, also zum Beispiel bei einer Gaststättenpacht den Vorgaben des Gaststättengesetzes entsprechen.
  • Der Mietzins: Die Höhe der Miete kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden, eine Mietpreisbindung wie sie für die Vermietung von Wohnraum existiert, gibt es bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht. Die Obergrenze für Gewerbemieten stellt somit nur der sittenwidrige Wucher dar, welcher die Ausbeutung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters voraussetzt. Der Mietzins wird grundsätzlich jeweils zu Beginn eines Monats im Voraus gezahlt. Weitere Möglichkeiten sind eine Staffelmiete, eine Wertsicherungsklausel oder eine Umsatzmiete.
  • Die Nebenkosten: In Bezug auf die Verteilung der Nebenkosten herrscht im Gewerberaummietrecht weitgehend Gestaltungsfreiheit. Bei der Berechnung der Nebenkosten ist zu beachten, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung immer anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen sind, auch wenn der Vertrag hierfür eine Pauschale vorsieht. Die zugrunde liegende Regelung ist in § 2 der Heizkostenverordnung zu finden und geht jeder Individualvereinbarung vor. Voraussetzung für die Fälligkeit von Nebenkosten ist eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters, aus welcher der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mietanteils, die bereits gezahlte Nebenkostenvorauszahlung und alle entstandenen Kosten hervorgehen.
  • Die Mietdauer: Ein Gewerbemietverhältnis kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Wird ein befristetes Mietverhältnis nach Zeitablauf stillschweigend fortgesetzt, so gilt es als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Parteien haben jedoch das Recht, innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach der Vertragsfortsetzung der Fortsetzung zu widersprechen. Diese Widerspruchsoption kann aber auch vertraglich ausgeschlossen werden.
  • Die Kaution: Höhe und Bedingungen der Sicherheitsleistung, z. B. Bankbürgschaft.
  • Die Instandhaltung und Instandsetzung: Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und baulichen Maßnahmen hat in der Regel der Vermieter zu erfüllen. Einzelvertraglich (nicht beim Formularmietvertrag) ist eine pauschale Abwälzung dieser Kosten auf den Mieter allerdings zulässig. Auch die Häufigkeit der genannten Maßnahmen kann individualvertraglich vereinbart werden.
    Zulässig sein können beispielsweise Vereinbarungen, nach denen der Mieter verpflichtet ist, die Räume vor dem Auszug zu renovieren, und zwar unabhängig vom Zustand der Räume beim Einzug, Vereinbarungen zur Finanzierung und Übernahme von Einbauten oder sonstigen die Mieträume betreffenden Investitionen. Klauseln, nach denen der Mieter jedoch die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Intervallen auszuführen hat, sind nach der Rechtsprechung des BGH (AZ. XII ZR 84/06) auch in Gewerberaummietverträgen problematisch.
  • Die Untervermietung: Dem Mieter ist eine Untervermietung der Mieträume nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters gestattet. Sinnvoll ist es daher, das Thema Untervermietung im Mietvertrag ausführlich zu regeln. Allerdings ist der Vermieter, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, berechtigt, eine einmal erteilte Erlaubnis nachträglich zu beschränken. Fehlt es an einer vertraglichen Regelung und lehnt der Vermieter die Untervermietung ab, so ist der Mieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt.
  • Der Konkurrenzschutz: Regelungen zum Schutz vor Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe können ebenfalls im Mietvertrag getroffen werden.

Besondere Regelung: Umsatzsteueroption im Gewerbemietvertrag

Grundsätzlich hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchte. Ist dies der Fall (Umsatzsteueroption), so muss der Vertrag eine entsprechende Klausel enthalten und die Umsatzsteuer auf der Rechnung extra ausgewiesen werden. Für umsatzsteuerliche Zwecke wird dabei der Vertrag als Rechnung - gegebenenfalls in Verbindung mit Zahlungsbelegen für die jeweiligen Leistungsabschnitte - anerkannt, sofern der Vertrag alle Rechnungspflichtangaben des § 14 Absatz 4 UStG enthält:
  • Vollständiger Name und Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers
  • Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer
  • Ausstellungsdatum
  • Fortlaufende Rechnungsnummer (Bei Verträgen über Dauerleistungen muss nur bei Neuabschluss eine fortlaufende Nummer vergeben werden und auch nur einmal pro Vertrag)
  • Art und Umfang der Leistung
  • Zeitpunkt der Leistung
  • Nach Steuersätzen und -befreiungen aufgeschlüsseltes Entgelt
  • Im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
  • Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag
Der Mieter ist dann berechtig, die anfallenden Mehrkosten beim Finanzamt geltend zu machen, vorausgesetzt er ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Verpflichtungen aus dem Gewerberaummietverhältnis

Pflichten des Vermieters

  • Gebrauchsgewährung: Der Vermieter muss dem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit erhalten
  • Instandhaltung: Der Vermieter ist grundsätzlich für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verantwortlich, es sei denn, diese Pflichten werden vertraglich auf den Mieter übertragen

Pflichten des Mieters

  • Mietzahlung: Der Mieter ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins pünktlich zu entrichten
  • Schonende Nutzung: Der Mieter muss die Mieträume schonend und pfleglich behandeln und ist für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich, sofern dies vertraglich vereinbart wurde
  • Meldepflicht: Der Mieter muss dem Vermieter Mängel oder Schäden an den Mieträumen unverzüglich melden

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