Die Grundsteuer B in Baden-Württemberg

Die Grundsteuer B ist eine Gemeindesteuer und zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Sie wird von den Gemeinden auf den Besitz von Grundstücke erhoben. Die Berechnung der Grundsteuer B in Baden-Württemberg ist einzigartig und unterscheidet sich von den anderen Bundesländern.

Was ist Gegenstand der Grundsteuer in Baden-Württemberg?

Die Grundsteuer ist, ebenso wie die Gewerbesteuer, eine Gemeindesteuer, d.h. sie wird von den Gemeinden erhoben. Sie war bis Ende 2024 bundeseinheitlich im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt. Seit dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer in Baden-Württemberg nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg erhoben.
Bei der Erhebung der Grundsteuer sind die folgenden zwei Arten zu unterscheiden:
  • Grundsteuer A: Steuergegenstand ist das land- und forstwirtschaftliche Vermögen.
  • Grundsteuer B: Steuergegenstand sind alle bebauten oder bebaubaren Grundstücke (zum Beispiel Grund und Boden, Gebäude, Wohnungseigentum).
Daneben können Kommunen auch eine sogenannte Grundsteuer C einführen und einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke beschließen. Voraussetzung ist, dass hierfür städtebauliche Gründe vorliegen. Über die Grundsteuer C entscheidet jede Kommune selbst.

Wie wird die Grundsteuer B ermittelt?

Das Land Baden‑Württemberg berechnet die Grundsteuer im Gegensatz zu anderen Bundesländern nach einem eigenen Bodenwertmodell, bei dem ausschließlich der Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) berücksichtigt.
Die Grundsteuer B wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

1. Schritt: Ermittlung des Grundsteuerwerts

Der Grundsteuerwert wird ausschließlich aus dem Bodenwert des Grundstücks abgeleitet. Eigentümer müssen hierzu im Rahmen der Grundsteuererklärung Angaben zur Grundstücksfläche und zum Bodenrichtwert beim Finanzamt einreichen.
Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
  • Grundstücksfläche: Fläche in m²
  • Bodenrichtwert: durchschnittlicher Bodenwert pro m² (ermittelt vom Gutachterausschuss, z. B. über BORIS‑BW)

2. Schritt: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags

Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl (1,3 Promille) multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
Für bestimmte Nutzungen gelten Ermäßigungen:
  • Wohnnutzung: −30 Prozent
  • Sozialer Wohnungsbau: −25 Prozent
  • Kulturdenkmäler: −10 Prozent
Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Dieser bildet die Grundlage für die spätere Steuerberechnung durch die Gemeinde.

3. Schritt: Festsetzung der Grundsteuer

Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer, die im Grundsteuerbescheid festgesetzt wird.
In Baden‑Württemberg erfolgt die Grundsteuer in drei Schritten: Der Grundsteuerwertbescheid stellt den Wert des Grundstücks fest, der Grundsteuermessbescheid berechnet daraus den Steuermessbetrag, und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde legt schließlich die tatsächlich zu zahlende Steuer fest. Der Bundesfinanzhof bestätigt das baden-württembergische Grundsteuermodell.

Dreistufiges Verfahren zur Steuerermittlung

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:
  1. Bewertung der Grundstücke durch das Finanzamt
    Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert
  2. Berechnung des Steuermessbetrags durch das Finanzamt
    Grundsteuerwert × Steuermesszahl
  3. Festsetzung durch die Kommune
    Steuermessbetrag × Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer
Das Finanzamt versendet nach der Festsetzung des Wertes den Grundsteuerwertbescheid und nach der Berechnung des Steuermessbetrags den Steuermessbescheid. Eine neue Bewertung erfolgt alle sieben Jahre. Die letzte wurde 2023 durchgeführt. Die Gemeinden berechnen die endgültige Steuer und versenden daraufhin einen Grundsteuerbescheid.

Berechnungsbeispiel: Gewerbegrundstück in Mannheim

Der aktuelle Grundsteuer B Hebesatz (2026) beträgt für die Stadt Mannheim 365 Prozentpunkte.
Bei einem Gewerbegrundstück von 1.000 m² und einem Bodenrichtwert von 400 €/m² ergibt sich folgende Berechnung:
  • Grundsteuerwert: 1.000 m² × 400 € = 490.000 Euro
  • Steuermessbetrag: 490.000 € × 1,3 / 1.000 = 520 Euro
  • Grundsteuer: 520 € × 3,65 = 1.898 Euro jährlich
Die Zahlung erfolgt quartalsweise oder auf Antrag jährlich.
Andere Berechnungsbeispiele und weitere Informationen finden Sie in den FAQ des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg.

Wie wird die Grundsteuer festgesetzt und wann ist sie fällig?

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Ist der Hebesatz für mehr als ein Kalenderjahr festgesetzt, kann auch die jährlich zu erhebende Grundsteuer für die einzelnen Kalenderjahre dieses Zeitraums festgesetzt werden.
Der Grundsteuerbescheid wird von der Gemeinde verschickt, meist zu Beginn des Jahres (z. B. Januar/Februar).
Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer zum 1. Juli des Jahres in einem Betrag entrichtet werden.

Wo finde ich die Hebesätze der Grundsteuer?

Eine Übersicht der Hebesätze der Städte und Gemeinde für die IHK-Rhein-Neckar Region finden Sie unter ⁣Hebesätze für Gewerbesteuer und Grundsteuer B - IHK Rhein-Neckar.
Die Hebesätze aller deutschen Städte über 20.000 Einwohner finden Sie auf der Webseite des Deutschen Industrie- und Handelskammertags.

Was sollen Eigentümer und Unternehmen bei der Grundsteuer beachten?

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