Wohnungsbau und Infrastruktur

Im Expertendialog „Wohnen und Infrastruktur“ wurden die dringenden Fragen des Wohnungsbaus und der Infrastrukturentwicklung diskutiert. Moderiert vom Oberbürgermeister der Stadt Heidenheim, Michael Salomo und Wirtschaftsförderer der Stadt Aalen, André Mandel ging es insbesondere um die Notwendigkeit bezahlbaren Wohnraums und eine zukunftsfähige Infrastruktur als zentrale Voraussetzungen für die Attraktivität des Standorts Deutschland.

Oberbürgermeister Michael Salomo führte die Teilnehmer in den Dialog ein. Dabei erläuterte er, dass Wohnraum nicht nur ein Grundbedürfnis des Menschen sei, sondern auch ein Schlüsselfaktor für die Wettbewerbsfähigkeit eines Standorts. Ohne ausreichenden Wohnraum können keine dringend benötigten Fachkräfte gewonnen werden. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit müssen Städte und Kommunen auf diese Herausforderungen reagieren, um attraktiv für Unternehmen und Arbeitnehmer zu bleiben. Ein weiterer Druck auf den Wohnungsmarkt entsteht durch Zuwanderung, was die Nachfrage und somit die Preise weiter in die Höhe treibt.

Die Städte Heidenheim und Aalen haben in diesem Zusammenhang zahlreiche Initiativen ergriffen, darunter den strategischen Grunderwerb, die Konversion von Flächen sowie eine verpflichtende Quote für geförderten Wohnungsbau. Trotz erheblicher Investitionen, die teilweise in Zeiten knapper Kassen getätigt wurden, fehlt es nach wie vor an ausreichend Wohnraum. Dies hat nicht nur soziale Auswirkungen, sondern führt auch zu einem Rückgang von Gewerbe- und Einkommenssteuereinnahmen, was die wirtschaftliche Entwicklung der Region gefährdet.

Fehlender Wohnraum wirkt sich nicht nur auf den sozialen Bereich aus, sondern belastet auch die Verkehrswege und die Infrastruktur. In ländlichen Gebieten stellt der öffentliche Nahverkehr oft keine ausreichende Alternative dar. Der Mobilitätspakt Heidenheim-Aalen setzt daher auf umweltfreundliche und nachhaltige Maßnahmen zur Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur in der Region Kocher und Brenz. Allerdings scheitern die Bemühungen um einen Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs häufig an praktischen Hindernissen, wie dem Mangel an Fahrerinnen und Fahrern.

Auch die Planungszeiten für neue Straßen und Bahnlinien sind mit oft 30 Jahren viel zu lang. Besonders dringlich ist der Ausbau und die Elektrifizierung der Brenz- und Remsbahn, welche für den Personen- und Güterverkehr in der Region eine zentrale Rolle spielen. Hier sollen Bundesmittel für die geplanten Großinvestitionen genutzt werden, um den dringend benötigten Ausbau voranzutreiben.


Impulse von Unternehmern der Region Ostwürttemberg
Horst Ensslin, Geschäftsführer der Essinger Wohnbau GmbH und stellvertretender Vorsitzender des BFW-Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg e.V. beleuchtete die derzeitige Situation des Wohnungsmarktes, die Herausforderungen im Bauwesen und mögliche Lösungsansätze.

Eines der zentralen Themen der Präsentation waren die Baukosten. Laut Ensslin sind die Baukosten seit 2023 rapide gestiegen. Der Anstieg flachte zwar 2024 etwas ab, doch mit signifikanten Rückgängen sei aufgrund der hohen Arbeitskosten kaum zu rechnen. Dies stellt Bauunternehmen vor erhebliche Herausforderungen, insbesondere da der Zinsgipfel im Jahr 2023 die Baufinanzierung erschwert hat. Während sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der Federal Reserve im Jahr 2024 beruhigt hat, bleibt die Unsicherheit über zukünftige Inflationsgefahren bestehen.

Drastischer Rückgang bei Neubauten
Der Wohnungsbau in Baden-Württemberg verzeichnete 2023 einen dramatischen Rückgang. Die Landesregierung hatte ursprünglich ein Ziel von 65.000 neuen Wohnungen pro Jahr festgelegt. Tatsächlich lagen die Fertigstellungen jedoch um 10 % unter den Vorgaben. Ensslin verwies auf einen historischen Tiefstand bei Baustarts und Insolvenzen von Projektentwicklern, was den Wohnungsmarkt zusätzlich belastet. Ein prominentes Beispiel ist das "Eco Village"-Projekt in Ostwürttemberg, das trotz anfänglicher Erfolge von einer Insolvenz getroffen wurde.

Preisspirale auf dem Mietmarkt
Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt führt unweigerlich zu steigenden Mieten. Dies gilt insbesondere für Städte wie Aalen, wo die Mieten für Neubauten in guten Lagen bereits bei 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter liegen. In umliegenden Städten wie Heidenheim und Schwäbisch Gmünd sind die Preise nur geringfügig niedriger. Laut einer Prognose werden die Mieten bis 2025 und 2026 weiter anziehen, da das Angebot an Wohnraum hinter der Nachfrage zurückbleibt.

Optionen zur Entlastung des Wohnungsmarktes
Ensslin schlug mehrere Maßnahmen vor, um die Wohnungsbaukrise zu bewältigen. Dazu gehört die Vereinfachung von DIN-Normen im Bauwesen, um die Planungssicherheit zu erhöhen. Auch die Förderung des sozialen Wohnungsbaus müsse beibehalten und erweitert werden. Eine Erhöhung der Eigenheimförderung sowie steuerliche Anreize für Vermieter könnten ebenfalls helfen, den Wohnungsmarkt zu entlasten. Gleichzeitig verwies Ensslin darauf, dass die aktuellen Bauvorschriften zu komplex und die Förderprogramme, wie die der KfW, oft unzureichend seien.

Sein Fazit: „Es muss einfacher, mehr und günstiger gebaut werden!“
In seinem Abschlussplädoyer betonte Ensslin die Notwendigkeit, den Bauprozess zu vereinfachen und die Fertigstellungszahlen zu erhöhen. Dies könne unter anderem durch serielle Bauweisen und den verstärkten Einsatz von Hybridbauweise erreicht werden. Auch eine Erhöhung der Vorfertigungsquote sei entscheidend, um die Baukosten zu senken und die dringend benötigten neuen Wohnungen zu schaffen. Das Gebäudetyp-E-Gesetz soll für alle gelten und so das Bauen in Deutschland revolutionieren. Dieses würde für alle Beteiligten – von Bauunternehmen über Architekten bis hin zu zukünftigen Bewohnern – Vorteile bringen.


Systematisierter Holzbau: Die Zukunft des Wohnungsbaus
Jannis Merz, geschäftsführender Gesellschafter der Merz Objektbau GmbH & Co. KG, stellte anhand eines konkreten Projekts in Heidenheim den Einsatz dieser, von Horst Enßlin bereits erwähnten Hybridbauweise, vor. Das Konzept, kombiniert mit Holzbau besticht durch ihre Effizienz, Nachhaltigkeit und Kosteneffektivität.

Merz betonte, dass der systematisierte Holzbau nicht nur die Baukosten und -zeiten optimieren kann, sondern auch nachhaltig und bezahlbar ist. Diese Bauweise ermöglicht die schnelle Umsetzung von Wohnprojekten, die den steigenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum decken können. Das Konzept basiert auf einem modularen Rastersystem („FLAT“), das flexible und barrierefreie Grundrisse bietet. Es kann Wohnungen in unterschiedlichen Größen schaffen – von 1-Zimmer-Wohnungen bis hin zu 5-Zimmer-Wohnungen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Fokus
Ein entscheidender Vorteil des Holzbaus ist die Verwendung natürlicher und überwiegend nachwachsender Materialien aus regionalem Anbau. Merz hob hervor, dass diese Bauweise nicht nur nachhaltig ist, sondern auch den Anforderungen an moderne, energieeffiziente Gebäude entspricht. So erfüllt das System die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und kann durch Photovoltaikanlagen zur Eigenstromversorgung ergänzt werden. Auch die Nebenkosten bleiben aufgrund des effizienten Wärmekonzepts vergleichsweise niedrig.

Das „cradle to cradle“-Prinzip, das in diesem System Anwendung findet, ermöglicht einen einfachen Rückbau und eine vollständige Wiederverwertbarkeit der eingesetzten Materialien. Dies trägt zusätzlich zur Umweltfreundlichkeit und Langlebigkeit des Systems bei.

Ein weiterer Aspekt, der den systematisierten Holzbau so attraktiv macht, ist die Vorfertigung der Bauteile. Durch den hohen Grad an Vorfertigung und die Automatisierung der Prozesse wird die Bauzeit erheblich verkürzt und die Qualität der Bauprojekte gesteigert. Dies reduziert nicht nur Lärm und Schmutz auf der Baustelle, sondern sorgt auch für einen schnelleren Zugang zu hochwertigen und gesunden Wohnräumen. Merz betonte zudem die ästhetischen Vorzüge, die durch die flexible Gestaltung der Innen- und Außenbereiche entstehen.

Beispielprojekt: Kleehof in Heidenheim
Als konkretes Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung des systematisierten Holzbaus stellte Merz das Quartier „Kleehof“ in Heidenheim vor. Hier entstanden 96 bezahlbare Wohnungen, die zu 40 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden. Das Projekt wurde durch Fördermittel der L-Bank und der KfW unterstützt und gewährleistet eine Miet- und Belegungsbindung für einen Zeitraum von 40 Jahren.

Besonders hervorzuheben ist die soziale Vielfalt des Quartiers, das generationenübergreifendes Wohnen sowie altersgerechte und betreute Wohnmöglichkeiten integriert. Auch die ökologische Ausrichtung des Projekts, inklusive eines innovativen Entwässerungskonzepts, eines Gemüsegartens und der umfassenden Nutzung von Photovoltaik zur Eigenstromversorgung, setzt neue Maßstäbe.

Fazit: Ein zukunftsweisender Ansatz der durch Anreize verstärkt werden sollte
Der systematisierte Holzbau, bietet eine vielversprechende Lösung für die Herausforderungen des Wohnungsmarktes. Durch den modularen Aufbau, die hohe Flexibilität und die Nachhaltigkeit dieser Bauweise können Wohnprojekte schnell und kosteneffizient realisiert werden. Projekte wie der Kleehof in Heidenheim zeigen, dass diese Bauweise nicht nur theoretisch funktioniert, sondern bereits in der Praxis erfolgreich umgesetzt wurde. Um weiterhin Projekte dieser Art zu ermöglichen und die ambitionierten Ziele der Bundesregierung in Sachen bezahlbaren Wohnens zu erreichen, ist eine Erhöhung der Co-Finanzierung durch Bund und Land notwendig. Hier ist ein verstärkter Druck auf das Land seitens des Bundes gefordert, um die Bereitstellung zusätzlicher Mittel sicherzustellen. Nur mit verlässlichen und langfristigen Förderprogrammen könne die dringend benötigte Transformation des Wohnungsmarktes bewältigt werden.


Wohnen & Infrastruktur muss finanzierbar werden
Markus Frei, Vorstandsvorsitzender der Kreissparkasse Ostalb, betonte die Notwendigkeit, innovative Finanzierungsansätze zur Förderung des Wohnungsbaus zu entwickeln. Er forderte eine Reform der bestehenden Förderungen, wie beispielsweise die Lockerung der Einkommensgrenzen für die KfW- und L-Bank-Förderungen, um den Zugang breiter zu gestalten. Eine Vereinheitlichung der Kriterien zwischen den Förderprogrammen der L-Bank und der KfW, um mehr Planungssicherheit und Effizienz zu schaffen, sei unabdingbar. Zudem hob er die Bedeutung der Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten hervor, um Anreize für private Investoren zu schaffen.
Frei plädierte auch für die Senkung der Grunderwerbsteuer und die Wiedereinführung des Schuldzinsabzugs, um den Erwerb von Wohneigentum attraktiver zu machen. Besonders für junge Menschen zwischen 16 und 25 Jahren, die sich aktuell große Sorgen über ihre Wohnperspektiven machen, sei Wohneigentum aufgrund der hohen Preise und finanziellen Hürden nahezu unerreichbar.

Herausforderungen und Chancen
Die Wohnungsbaupolitik sieht sich mit vielfältigen Herausforderungen konfrontiert: hohe Baukosten, strengere Umweltauflagen und der zunehmende Sanierungsbedarf im Bestand. Frei verwies auf die Notwendigkeit, die Immobilienkreditrichtlinie abzuschaffen, um die Kreditvergabe zu erleichtern, und auf die besonderen Bedürfnisse des Gebrauchtimmobilienmarktes einzugehen. Der Sanierungszwang sollte auf zehn Jahre ausgeweitet werden, um nachhaltige Modernisierungen zu fördern.
Ein weiteres Problem sieht Frei in der wachsenden Regulatorik, die Banken zunehmend einschränkt und verteuert. Die Transformation der Wirtschaft erfordere immense Investitionen, und um diese stemmen zu können, müsse ein ausreichender Cashflow generiert werden.

Infrastruktur und nachhaltige Finanzierung
Ein weiterer zentraler Aspekt des Dialogs war die Rolle der Infrastruktur. Besonders die Finanzierung von Projekten zur Transformation und Modernisierung der Energie- und Wassernetze erfordert hohe Investitionen. In diesem Zusammenhang wurden strukturierte Finanzierungslösungen vorgestellt. Gleichzeitig warnte er vor drastisch steigenden Energiekosten, die die Wohnnebenkosten ins Unermessliche treiben könnten, wenn keine Maßnahmen zur Stabilisierung der Energiepreise getroffen würden.

Fazit: Wohnen & Infrastruktur als gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Schlüssel
Frei machte deutlich, dass das Thema Wohnen & Infrastruktur nicht nur eine soziale, sondern auch eine wirtschaftliche Dimension habe. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und mangelnder Infrastruktur bedrohe die gesellschaftliche Stabilität und hemme die wirtschaftliche Entwicklung. Er appellierte an die Politik, die Eigentumsquote im Blick zu behalten und weitere Anreize für den Erwerb von Wohneigentum zu schaffen. Eine verstärkte Förderung auch für die Sanierung von Bestandsimmobilien sei unerlässlich, um den Wohnraum zukunftsfähig zu machen. Es erfordere nicht nur weniger Bürokratie, sondern auch eine angemessene Unterstützung, um langfristig stabile und lebenswerte Wohn- und Infrastrukturverhältnisse zu sichern.
Infrastruktur: Erfolgreiches Terminal für kombinierten Verkehr
Manuel Utz von der BSH Hausgeräte GmbH in Giengen berichtete vom Bau eines eigenen Terminals für kombinierten Verkehr. Dieses Terminal, komplett eigenfinanziert ohne staatliche Fördergelder, spielt seitdem eine zentrale Rolle in der Logistik des Unternehmens. Bereits im Eröffnungsjahr sowie 2010 wurde die Anlage erweitert, um den wachsenden Transportanforderungen gerecht zu werden.

Das Terminal ermöglicht der BSH eine effiziente Anbindung an das Schienennetz. Täglich werden 30 Bahnwaggons abgefertigt, was einen Anteil von etwa 15 Prozent der Transportwege ausmacht. Die übrigen 85 Prozent der Transporte erfolgen nach wie vor per LKW.

Die Verbindungen des Terminals erstrecken sich über drei zentrale Routen:

  • Nordhäfen (HPA, BRH, WHV): 3 bis 5 Mal pro Woche (Montag, Mittwoch, Freitag), pro Zug 84 TEU.
  • Türkei (BSH TR): 2 Mal pro Woche (Mittwoch und Freitag), pro Zug 72 TEU.
  • Südhafen Triest: 1 bis 2 Mal pro Woche (Donnerstag), pro Zug 80 TEU.

Durch diese Verbindungen konnte BSH im Jahr 1,6 Millionen Tonnen CO₂ einsparen, was die Umweltfreundlichkeit des Projekts eindrucksvoll unterstreicht.

Herausforderungen
Utz unterstrich die Herausforderungen bei der Umsetzung eines solchen Projekts für Unternehmen. Das sogenannte „Henne-Ei-Prinzip“ verhinderte eine finanzielle Unterstützung zu Beginn, da die Bedingung für Zuschüsse war, dass zunächst Züge fahren mussten. Als diese Anforderung erfüllt wurde, kam es zu weiteren Widerständen: Das Bundesverkehrsministerium argumentierte, dass das Terminal in Ulm-Dornstadt durch das neue BSH-Terminal „kannibalisiert“ werde. Diese Befürchtung erwies sich jedoch als unbegründet, da kein Container von Ulm-Dornstadt abgezogen wurde. Vielmehr hatte BSH zuvor den Hafen Waltershof genutzt.

Zusätzlich betonte Utz die Bedeutung des zweigleisigen Ausbaus und der Elektrifizierung der Brenzbahn für den kombinierten Verkehr. Diese Maßnahmen seien nicht nur essenziell, um die Kapazität und Effizienz auf dieser wichtigen Strecke zu erhöhen, sondern auch ein notwendiger Schritt hin zu einer nachhaltigeren Transportinfrastruktur. Solche Projekte, so Utz weiter, erfordern vorausschauendes Handeln: Es müsse jetzt in Maßnahmen investiert werden, die sich in fünf oder zehn Jahren auszahlen, um die Weichen für die Zukunft des Gütertransports zu stellen.

Darüber hinaus forderte er schnelle und praktikable Lösungen für den Güterverkehr auf der Schiene. Unternehmen benötigten eine verlässliche Infrastruktur, um den Umstieg von der Straße auf die Schiene wirtschaftlich attraktiv zu gestalten. Nur durch umfassende und gezielte Investitionen in den Schienengüterverkehr könne der steigende LKW-Verkehr eingedämmt und eine echte Verlagerung der Transportwege auf die umweltfreundliche Schiene erreicht werden.

Fazit: Verkehrswende, insbesondere im Schienenverkehr, weit entfernt
Die BSH Hausgeräte GmbH hat bewiesen, dass es möglich ist, ein solches Terminal erfolgreich selbstständig zu betreiben. Doch nicht jedes Unternehmen oder jede Region kann es sich leisten, ein vergleichbares Projekt zu finanzieren. Das Beispiel zeigt, dass, wenn das Ziel, mehr Güter auf die Schiene zu verlagern, ernsthaft verfolgt wird, staatliche Förderungen und klare Regelungen für solche Projekte unbedingt notwendig sind. Ohne staatliche Unterstützung ist zu befürchten, dass es in Zukunft kaum neue Terminals geben wird. Gleichzeitig steigen die Preise für den Einzelwagenverkehr stark, was eher zu einer Verlagerung auf den LKW-Transport führen könnte, anstatt mehr Güter auf die Schiene zu bringen. Einfache und transparente Planungsverfahren sind ebenso unerlässlich, um eine echte Verkehrswende hin zu mehr Schienentransporten zu erreichen.

André Mandel von der Stadt Aalen fasste die Kernbotschaften des Expertendialogs zusammen
und machte dabei nochmals deutlich, dass erfolgreiche Stadtentwicklung nur durch eine enge Verzahnung von Wohnungsbau und Infrastruktur gelingen kann. Investitionen in nachhaltige Energieprojekte, angepasste Finanzierungsmodelle und die Unterstützung durch staatliche Förderungen sind essenziell, um den Anforderungen der Zukunft gerecht zu werden.
Industrie- und Handelskammer Ostwürttemberg
Ludwig-Erhard-Straße 1
89520 Heidenheim
Tel. 07321 324-0
Fax 07321 324-169
zentrale@ostwuerttemberg.ihk.de