Wirtschaft in Ostwürttemberg
Nr. 7021080
4 min Lesezeit
Innenstädte im Wandel

Vom Leerstand zum Vollstand

Die Daten fürs Ländle sind deutlich: Zwar befanden sich vor drei Jahren noch rund 43 % aller Handelsflächen in den Innenstädten und Zentren, die Leerstandsquote war aber schon 2023 mit 15 % hoch. In kleineren Kommunen im ländlichen Raum lag sie teilweise deutlich darüber. Mehr als ein Drittel aller Kommunen gab im Rahmen eines Gutachtens der Aalener imakomm AKADEMIE GmbH (kurz: imakomm) für das Land Baden-Württemberg an, dass der Handel seine Ankerfunktion für das jeweilige Zentrum bereits eingebüßt habe.
Mittlerweile haben viele Kommunen und auch City- und Stadtmarketingvereine erkannt, dass eine Strategie, welche weitere Nutzungen „neben dem Handel“ fördert, erfolgreich sein kann. Frei nach dem Motto:
„nicht mehr allein Frequenz DURCH den Handel, sondern Frequenz FÜR und mit dem Handel“.
Gleichwohl bedarf es in allen Fällen u.a. eines modernen Nutzungsmanagements. Eine Flächenbelegung „von allein“ gelingt nur noch selten.

Turnaround in Innenstädten ist möglich. Beispiel modernes Nutzungsmanagement

Nutzungs- und Leerstandsmanagement ist als Instrument nicht neu. Allerdings zeigen sich in der Praxis seit einigen Jahren u.a. folgende Trends:
  1. Nutzungsmanagement ist mittlerweile fester Bestandteil eines Citymanagements. Statt eines fast ausschließlichen Fokus auf Events und Aktionen, werden Tätigkeiten zur Beseitigung von Leerständen auch in Stellenbeschreibungen mit erheblichem Zeitumfang nun verankert.
  2. Alle Zentren/Innenstädte haben Leerstände. Eine Vermarktung dieser ohne eines Zusatznutzens für die potenziellen Mieter ist immer schwieriger. Die Argumentation geht also „über das Objekt hinaus“.
  3. Nutzungsmanagement wird immer digitaler. So bedienen sich Kommunen bspw. digitaler Matching-Plattformen.
  4. Zentren, die aufgrund von Förderprogrammen v.a. auf Pop-up-Ansätze gesetzt haben, sehen hierbei eine Konsolidierung. Pop-up wird bleiben, aber verliert seine vordergründig dominante Position bei Vermarktungsansätzen.

Erfolgsbeispiele – eine kleine Auswahl:

Ansätze eines Nutzungsmanagements mit den beschriebenen Merkmalen, können in der Praxis durchaus erfolgreich sein. So hat die Kleinstadt Kandel (ca. 9.500 Einwohner, Rheinland-Pfalz) mit einem Wettbewerb um freie Objekte im Zentrum beachtliche Erfolge – quasi vom „Leerstand zum Vollstand“. Erfolgsfaktor hierbei: ein dauerhafter, vertrauensvoller Dialog mit den Eigentümern und eine klare Definition realistischer Zielgruppen und besonderen Anreizen bei einer Ansiedlung im Zentrum. Bundesweit große Beachtung findet die Innenstadt von Hanau (ca. 98.000 EW, Hessen). Hier erhalten potenzielle Geschäfte u.a. besondere Vorteile bei der Ansiedlung.
Doch auch in Baden-Württemberg finden sich Erfolgsbeispiele. So gelingt es der Stadt Ettlingen (ca. 39.000 EW) mittels Verfügungsfonds und sehr niederschwelliger Bürokratie, Menschen für die Innenstadt und auch die Eröffnung eines Ladens zu begeistern. Und auch kleinere Städte und Gemeinden gehen das Thema an. So zeigt die Gemeinde Königsfeld (ca. 6.000 Einwohner) dass mit Einsatz von KI besondere, konkrete Zielgruppen definiert und recherchiert werden können.

Auswahl an Erfolgsfaktoren:

Vielen Erfolgsbeispiele scheint gemein:
  1. Ohne eine klare Gesamtstrategie für das Zentrum gelingt auch kein Nutzungsmanagement.
  2. Basis ist ein professionell geführtes Leerstandskataster, welches auch Anfragen systematisch erfasst.
  3. Viele Nutzungen sind wünschenswert, nicht alle realistisch. Erfolgreiche Kommunen scheinen besonders Wert auf die klare Definition realistischer Zielgruppen zu legen.
  4. Alle Erfolgsbeispiele arbeiten mit Argumenten, die „über das Objekt hinaus“ gehen.
  5. Eine reine Kommunikation der freien Flächen ist zu passiv. Direktansprache von Nutzungen und klare Vertriebsstrukturen scheinen notwendig.
  6. Die Realisierung einer Vermietung wird dann komplex, wenn Mängel am Objekt vorliegen oder die Beantragung einer Nutzungsänderung notwendig wird. Oft fehlt der Kommune die Handhabe. Verwaltungsintern kann sie jedoch einiges beeinflussen – die Beispiele zeigen Verwaltungen, die bei Genehmigungshürden ämterübergreifend eher in Lösungen als in Hürden denken.
  7. Die Eigentümer müssen mitmachen. Ist der Wille dazu da, können über individuell ausgestaltete Anreiz-Verpflichtungs-Vereinbarungen tatsächlich Objekte wieder marktfähig werden.

Ein Wunsch für Kommunen: mehr Einflussmöglichkeiten

Amelie Hauptmann | imakomm | Marketing für Standorte | hauptmann@imakomm-akademie.de
Kommunen sollen Nutzungsmanagement machen – haben aber nur sehr begrenzt Einflussmöglichkeiten in diesem Bereich. Hier bedarf es einer Stärkung der Kommunen. Beispiele: So könnte die Einführung weiterer Vorkaufsrechtstatbestände im BauGB zu mehr Einflussmöglichkeiten führen. Mehr finanzieller Spielraum ergäbe sich durch eine Art Innenstadtfonds des Landes. Ähnlich der Idee des Grundstücksfonds zur
Dr. Christian Eckert | imakomm | Marketing für Standorte | eckert@imakomm-akademie.de
Schaffung bezahlbaren Wohnraums gelänge eine Zwischenfinanzierung: über günstige Darlehen könnten sich Kommunen den Kauf wichtiger innerstädtischer Grundstücke überhaupt erst leisten.













Industrie- und Handelskammer Ostwürttemberg
Ludwig-Erhard-Straße 1
89520 Heidenheim
Tel. 07321 324-0
Fax 07321 324-169
zentrale@ostwuerttemberg.ihk.de