Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und WEG-Verwalter: Gewerberechtliche Berufszugangs- und -ausübungsregelungen

Darlehensvermittler

a) Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 2 Gewerbeordnung). Seit dem 21. März 2016 umfasst diese Erlaubnis nur die Darlehen im Bereich der Konsumgüter, da die Immobiliardarlehen für Verbraucher ausschließlich nur von Gewerbetreibenden vermitteln werden dürfen, die

b) eine Erlaubnis nach § 34 i GewO (die gewerbsmäßige Vermittlung der Abschlüsse von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen)  besitzen und im Vermittlerregister eingetragen sind.

Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen gehört bei beide Erlaubnissen nicht dazu.

Als Bauträger gilt, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 a Gewerbeordnung).

Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 b Gewerbeordnung).

Selbständige Immobilienmakler, Darlehensvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer benötigen zur Geschäftsausübung eine besondere Genehmigung, die sogenannte Makler- und Bauträgererlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung (GewO). Dabei werden in allen genannten Fällen an die Person des Bewerbers bestimmte Anforderungen gestellt.

Für die Erlaubniserteilung ist nachzuweisen, dass der Antragsteller – bei juristischen Personen auch Vorstand oder Geschäftsführer - persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Zugangsvoraussetzungen in Form einer bestimmten Ausbildung oder fachlichen Qualifikation werden aber nicht verlangt. Bei der Berufsausübung selbst sind jedoch noch weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den ergänzenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und - sofern Wohnungen vermittelt werden – auch aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz.

Seit dem 1. August 2018 benötigen auch WEG-Verwalter eine Erlaubnis nach § 34 c GewO. Wohnimmobilienverwalter ist demnach, wer das gemeinschaftliche Eigentum von  Wohnungseigentümern im des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB verwalten. Wer diese Tätigkeit nach dem 1. August 2018 ausüben will, benötigt eine Erlaubnis. WEG-Verwalter, die bereits vor dem 1. August 2018 die Tätigkeit ausgeübt haben und danach noch weiter ausüben wollen, benötigen die Erlaubnis bis spätestens zum 1. März 2019. 

In diesem Merkblatt werden nur die Tätigkeitsbereiche der Immobilienmakler, der Darlehensvermittler, der WEG-Verwalter und der Bauträger sowie Baubetreuer im Hinblick auf die zu beachtenden Berufszugangs- und Berufsausübungsregelungen behandelt.

Seit 2013 benötigen Finanzanlagenvermittler eine Erlaubnis nach GewO § 34f. Zuständig hierfür sind in Baden-Württemberg die Industrie- und Handelskammern. Über die Rechtslage in diesen Fällen informieren wir Sie über gesonderte Merkblätter zum Thema "Neue Regelungen für Finanzanlagenvermittler", im rechten Download Bereich. 

Grundsätzlich benötigen auch selbständige Hausverwalter die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist - dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein - übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen. Die Kosten können aber erheblich variieren. Auch aus Kostengründen sollte deshalb genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig.

Vor allem im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV vorzulegenden Prüfbericht ist auch noch zu beachten, dass § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO zwischen erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach Nr. 3 a und 3 b unterscheidet.

Da Gewerbetreibende diesen Prüfbericht regelmäßig (auf ihre Kosten) nur dann vorzulegen haben, wenn sie erlaubnispflichtige Tätigkeiten nach Nr. 3 (als Bauträger nach Nr. 3 a und/oder als Baubetreuer nach Nr. 3 b) ausüben, sollte auch unter diesem Aspekt geprüft werden, für welche (Teil-)Bereiche die Erlaubnis beantragt wird bzw. erforderlich ist.

Die Erlaubnis kann sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen, z.B. einer AG, GmbH oder UG (haftungsbeschränkt), beantragt werden. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. OHG, KG, BGB-Gesellschaft) ist eine Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Dies gilt auch für Kommanditisten einer KG, wenn sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen und damit als Gewerbetreibende anzusehen sind.

Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG,GmbH oder auch UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt werden soll, benötigt immer die GmbH die Erlaubnis. Dann reicht es nicht, wenn dem GmbH-Geschäftsführer oder dem beziehungsweise den GmbH-Gesellschaftern eine Erlaubnis erteilt wurde. Bei der Vorbereitung der Gewerbetätigkeit sollte dies immer mit bedacht werden, damit keine doppelten Erlaubnisgebühren anfallen. Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. des Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen, die mit der Antragsabwicklung die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragen können.

Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die ergorderliche Erlaubnis beantragt wird - was aufgrund einer zum 1. November 2008 in Kraft getretenen Gesetzesänderung (MoMiG) möglich ist - sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden. Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder in Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (§ 9 MaBV). Aber im Gegensatz zu Personengesellschaften haben personelle Änderungen juristischer Personen keine Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis.

Seit dem 1. März 2019 wurde die Zuständigkeit auf die IHKs in Baden-Württemberg übertragen. Davor waren die unteren Verwaltungsbehörden zuständig. Auf Landkreisebene waren dies die Landratsämter und für die kreisfreien Städte die Ordnungsämter.

Eine Erlaubnis darf nur dann erteilt werden, wenn der Antragsteller - bei einer juristischen Person auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand - oder eine mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Dies wird regelmäßig dann verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.

Auch muss der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte bestehen.

Wenn derartige Versagungsgründe nicht vorliegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann.

Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler und Darlehensvermittler (auch als sog. Nachweismakler) sowie Bauträger und Baubetreuer die beruflichen Zugangsvoraussetzungen und können erst dann den Beginn der Tätigkeit bei dem für den Betriebssitz zuständigen Gewerbeordnungsamt anzeigen. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

Mit der Makler- und Bauträgerverordnung hat der Gesetzgeber Immobilienmakler und verwandte Berufszweige darüber hinaus besonderen Berufsausübungsregeln unterworfen. Die Verordnung findet allerdings keine Anwendung auf Gewerbetreibende, die als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit Darlehen vermitteln, wenn sie für Versicherungsgesellschaften oder Bausparkassen tätig sind, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen. Auch Gewerbetreibende (zum Beispiel Hausverwalter) die den von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundbesitz vermitteln, unterliegen hinsichtlich dieser Tätigkeit nicht den Vorschriften der Verordnung.

Neben besonderen Buchführungs-, Aufzeichnungs-, Informations- und Anzeigepflichten haben die der MaBV unterliegenden Gewerbetreibenden, die zur Ausführung ihrer Aufträge Vermögenswerte der Auftraggeber erhalten oder zu deren Verwendung sie ermächtigt werden, dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder zu diesem Zweck eine Versicherung abzuschließen. In diesen Fällen sind auch eine genaue Verwendung der Vermögenswerte und eine getrennte Vermögensverwaltung vorgeschrieben.

Von diesen detaillierten Regelungen sind die betroffenen Gewerbetreibenden nur dann befreit, wenn sie dem Auftraggeber Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung der Vermögenswerte in Form einer Bürgschaft geleistet haben.

Bis auf reine Immobilienmakler und Vermittler von Darlehen nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 haben alle anderen Gewerbetreibenden, die der Erlaubnispflicht und der MaBV unterliegen, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einen Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden.

In der Gewerberechtskommentierung und Verwaltungspraxis wird es allgemein für zulässig erachtet, wenn die Einhaltung der Vorschriften der MaBV für Vertreter und Untervertreter in einem gemeinsamen Prüfbericht festgestellt wird. In dem Prüfbericht muss dann aber klar zum Ausdruck kommen, welche namentlich zu nennenden Untervertreter in welcher Art und Weise und mit welchem Ergebnis geprüft worden sind. Vorbedingung soll auch sein, dass die Untervertreter lediglich schablonenmäßig vorbereitete Vertragsabschlüsse mit den Auftraggebern abgeschlossen haben und dem Untervertreter keinerlei Spielraum hinsichtlich der Vertragskonditionen u. ä. einräumt wird. Diese Voraussetzungen müssen sich aus den bei dem Vertreter über seine Untervertreter zu führenden Unterlagen nachvollziehen lassen.

Ausgenommen von der Pflichtprüfung sind Gewerbetreibende, die bis zum Abgabetermin des Prüfungsberichts ihr Gewerbe ernsthaft eingestellt haben. Auch Gewerbetreibende, die zwar eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 3 (a und/oder b) GewO besitzen, die aber in dem Berichtszeitraum keine einschlägigen Tätigkeiten ausgeübt haben, müssen sich nicht prüfen lassen. Für diesen Fall genügt eine sogenannte Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde. Wenn allerdings Zweifel angebracht sind, kann die Behörde die Prüfung dennoch anordnen.

Dies gilt auch für die von der Pflichtprüfung befreiten Immobilienmakler und Vermittler von Darlehen sowie Anlageberater, wenn ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist.

Sämtliche Bereiche können nur von Wirtschaftsprüfern, vereidigten Buchprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden.

Nur Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO haben - sofern in diesen Fällen ein besonderer Anlass für eine außerordentliche Prüfung gegeben ist - die Möglichkeit, auch andere Personen mit der Prüfung zu beauftragen. Diese müssen öffentlich bestellt oder zugelassen und aufgrund ihrer Vorbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine ordnungsgemäße Prüfung in dem jeweiligen Gewerbebetrieb durchzuführen. In erster Linie kommen hier Angehörige der steuerberatenden Berufe und Rechtsanwälte in Betracht.

Neben der Erlaubnispflicht des §34c GewO und der MaBV haben Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum zum Abschluss eines Mietvertrages darüber hinaus das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung zu beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Das Gesetz schreibt weiter vor, dass der Wohnungsvermittler Wohnräume öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung „Wohnungsvermittler” anbieten oder suchen darf und beim Anbieten von Wohnraum der Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen ist, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind.

Gewerbliche Wohnungsvermittler dürfen vom Wohnungssuchenden maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen. Diese Vermittlungsgebühr steht dem Vermittler aber nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.

Der Anspruch des Wohnungsvermittlers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, zum Beispiel dann, wenn lediglich ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird oder wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnräume ist. Dies gilt auch bei bestimmten rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen.

Ferner haben Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages darüber hinaus das Geldwäschegesetz zu beachten. Mehr Informationen zum Thema Geldwäscheprävention bei Unternehmen finden Sie im rechten Download Bereich.

Mit den Neuerungen seit dem 1. August 2018 wurden noch weitere Berufszugangsbeschränkungen für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler eingeführt. Wohnimmobilienverwalter benötigen für die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO auch den Nachweis einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Ferner müssen sich beide Berufsgruppen weiterbilden. Jeweils 20 Weiterbilldungsstunden müssen innerhalb von 3 Jahren absolviert werden. Gewerbetreibende die beide Erlaubnisse haben, müssen dann insgesamt 40 Weiterbildungsstunden nachweisen.  

Stand: Januar 2019