Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, dass beim Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichtes geführt wird. Es dokumentiert alle Grundstücke, die in einem Gemeindebezirk liegen. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und ist für jeden mit „berechtigtem Interesse“ einsehbar. Zum Beispiel können folgende Personen einen Antrag auf Einsicht ins Grundbuch stellen: Eigentümer, Gläubiger, Erben- bzw. Pflichtteilsberechtigte, Gerichte, Notare und Behörden. Das Grundbuch besteht aus 5 Teilen.

Auf dem Deckblatt steht das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Band- und Blattnummer. Bei der Bandnummer handelt es sich um eine Zusammenfassung von verschiedenen Grundbuchblättern im gleichen Bezirk des Amtsgerichts. Ist das Grundbuch mit einem Erbbaurecht belastet, ist der Auszug mit der Bezeichnung „Erbbaugrundbuch“ versehen. Bei Eigentumswohnungen spricht man von einem „Wohnungsgrundbuch“. Am unteren Rand jeder Seite sind die Daten der Aufschrift, Angaben zur letzten Änderung sowie die fortlaufenden Seitennummern zu finden.

Das Bestandsverzeichnis ist aufgegliedert in laufende Nummern der Grundstücke, der bisherigen laufenden Nummern der Grundstücke, der Gemarkung (stimmt oft mit dem Namen des Siedlungsgebietes überein), Flur und Flurstück, Wirtschaftsart (zum Beispiel: Gebäude, Freifläche, landwirtschaftliche Fläche) und Lage (Straße oder andere Angabe zur Lage) und Größe des Grundstückes. Die aufgeführten Daten liefert das Katasteramt, welches Grundstücke vermisst und kartografiert.

In der Abteilung I sind Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück/Grundstücken verzeichnet. Eingetragen ist der Eigentümer mit Namen, Vornamen und Geburtsdatum. Bei mehreren Eigentümern oder Erbengemeinschaften ist der Anteil (Angabe in Bruchteilen) anzugeben. Eigentümer können natürliche oder juristische Personen ein. Des Weiteren wird das Datum der Eintragung und der Grund des Eigentumsübergangs eingetragen. Hier sind folgende Beispiele zu nennen: Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagserteilung bei der Zwangsversteigerung.

Die Abteilung II des Grundbuches beinhaltet alle Lasten und Beschränkungen außer die Grundpfandrechte.

Zu den Lasten zählen:

Zu den Beschränkungen zählen:

Zusätzlich können Verfügungsbeschränkungen vermerkt sein, die dazu führen, dass Verfügungen nur unter Mitwirkung Dritter möglich sind. Einige Beispiele können sein:

In der dritten Abteilung werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu zählen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Die Reihenfolge bestimmt den Rang der Eintragung. Besonders bei Zwangsversteigerungen oder Verkäufen wichtig, da diese die Verteilung des Erlöses an eventuell verschiedene Gläubiger regelt. Weiterhin ist in der Abteilung III die Höhe der jeweiligen Belastung eingetragen und der Gläubiger mit der laufenden Nummer des zu belastenden Grundstückes.

WICHTIG:
Die in Abteilung II eingetragenen Lasten und Beschränkungen haben immer Vorrang vor der Abteilung III. Deshalb ist bei Kauf immer zu prüfen, ob diese Vorlasten bei Verkauf gelöscht werden oder weiterhin bestehen bleiben. Bei eventuellen Finanzierungen werden diese Lasten und Beschränkungen in einen Geldwert umgerechnet und als Vorlasten berechnet. Im schlimmsten Fall kann die Bank die Finanzierung ablehnen. Es bietet sich an hier einen Rangrücktritt der in Abteilung II, beinhalteten Lasten und Beschränkungen gegenüber der Neueintragung einer Grundschuld/Hypothek nachzudenken, beziehungsweise diese Möglichkeit zu prüfen.