Erlaubnispflicht gem. § 34c GewO

Die Erlaubnisverpflichtung nach § 34c GewO gilt für eine Vielzahl von beruflichen Tätigkeiten, sodass zunächst die umfassten Berufsgruppen dargestellt werden.

Als Immobilienmakler ist tätig, wer den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder als sog. Nachweismakler die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen möchte (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO).
Verträge über Grundstücke im Sinne dieser Vorschrift meint Verträge über den Verkauf, die Belastung, Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken oder Wohnungseigentum.
Grundstücksgleiche Rechte meint diese im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht, also das Recht gegen eine Zahlung auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Verträge über gewerbliche Räume und Wohnräume meint alle Arten von Raumüberlassungen, inklusive Pacht und Untermiete unabhängig von der Mietdauer. Unter Vermittlung des Abschlusses von Verträgen ist jede auf den Abschluss des Vertrages abzielende Tätigkeit zu verstehen. Die Vermittlung liegt auch vor, wenn der Versuch erfolglos geblieben ist. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen besteht darin, dass der Gewerbetreibende dem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt und den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber von sich aus Vertragsverhandlungen aufnehmen kann.

Als Darlehensvermittler ist tätig, wer den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen möchte. Nicht erlaubnispflichtig ist dabei derjenige, welcher das Darlehen selbst gewährt.

Als Bauträger ist tätig, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnungen vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden möchte.

Als Baubetreuer ist tätig, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnungen wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen möchte.

Bei Wohnimmobilienverwalter wird zwischen Wohneigentumsverwalter und der Mietverwaltung unterschieden.

Als Wohnimmobilienverwalter ist tätig, wer Gemeinschaftseigentum, welches Grundstücke sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die von der Wohneigentumsgemeinschaft gemeinschaftlich genutzt werden und nicht im Sonder- oder Wohnungseigentum stehen, verwaltet.

Als Mietverwalter ist tätig, wer mit der Verwaltung von Räumen oder Gebäuden betraut ist, welche zu Wohnzwecken an Dritte vermietet werden.

Für diese vorgenannten Berufsgruppen besteht die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO, sofern die Tätigkeit gewerbsmäßig ausgeübt wird. Gewerbsmäßig wird die Tätigkeit ausgeübt, wenn sie auf Dauer angelegt, selbstständig und mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird.

Voraussetzungen für den Erhalt einer entsprechenden Erlaubnis sind nach § 34c Abs. 2 GewO: die erforderliche Zuverlässigkeit (Nr. 1) und das Leben in geordneten Vermögensverhältnissen (Nr. 2). Für Wohnimmobilienverwalter im Sinne von § 34 c Abs. 1 Nr. 4 ist darüber hinaus noch das Bestehen einer Vermögenschadenhaftpflichtversicherung (Nr. 3) notwendig. Die Versicherung hat gem. § 15 Abs. 2 MaBV eine Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres zu umfassen.

Eine Erlaubnis bedürfen gem. § 34c Abs. 5 GewO nicht, Kreditinstitute die eine entsprechende Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes (KWG) besitzen und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG (vgl. § 34c Abs. 5 Nr. 1 GewO), Kapitalverwaltungsgesellschaften mit einer Erlaubnis nach § 20 Abs. 1 Kapitalanlagegesetzbuchs (vgl. § 34c Abs. 5 Nr. 1a GewO), Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen (vgl. § 34c Abs. 5 Nr. 2 GewO), Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der EU mit einer Erlaubnis nach § 53b Abs. 7 KWG, sofern sich die Vermittlung von Darlehen unter Kreditunternehmen beschränkt (vgl. § 34c Abs. 5 Nr. 3 GewO) und für Verträge, soweit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzesbuchs (BGB) nachgewiesen oder vermittelt werden (vgl. § 34c Abs. 5 Nr. 4 GewO).

Für die Erteilung der Erlaubnis ist das jeweilige Gewerbeamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt bzw. bei Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohner die Gemeinde selbst zuständig, in welchem das Gewebe betrieben werden soll.

Eine Registrierungspflicht im Vermittlerregister ist für Gewerbetreibende mit einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO nicht vorgesehen.

Die Berufspflichten für Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO ergeben sich aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Gewerbetreibende, welche die Tätigkeit nach § 34c GewO ausüben, haben eine geeignete Versicherung abzuschließen bzw. in geeigneter Form eine Sicherheit zu leisten, um Schäden von Auftraggebern abzuwenden (vgl. § 2 MaBV).

Nach § 6 MaBV haben Gewerbetreibende grundsätzlich eine getrennte Vermögensverwaltung für eigenes Vermögen und der seiner Auftraggeber vorzunehmen. Ausnahmen sieht § 7 MaBV für Bauträger im Sinne von § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3a GewO vor. Die Gewerbetreibenden haben nach § 8 MaBV Rechnung darüber zu legen, wie Vermögenswerte des Auftraggebers verwendet worden sind. Ebenso ist eine Buchführungspflicht durch § 10 MaBV vorgeschrieben.

Gewebetreibende haben nach § 9 MaBV der zuständigen Behörde die jeweils mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Person, bei juristischen Personen die berufene Person, unter Nennung von Namen, Staatsangehörigkeit, Geburtsdatum, Geburtsort und Anschrift anzuzeigen.

Gewerbetreibenden haben in Textform und in deutscher Sprache dem Auftraggeber nach § 11 MaBV verschiedene Informationen mitzuteilen. Hinsichtlich des Inhaltes wird auf den Verordnungstext verwiesen.

Unterlagen der Buchführung im Sinne von § 10 MaBV sind fünf Jahre in den Geschäftsräumen aufzubewahren (vgl. § 14 MaBV).

Für Gewerbetreibende nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV muss auf eigene Kosten für jedes Kalenderjahr einen Prüfbericht über die Einhaltung der Verpflichtungen aus §§ 2-14 MaBV erstellen lassen und bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres der Aufsichtsbehörde zukommen lassen (vgl. § 16 MaBV).

Die Verordnung sieht in § 18 bei Verletzungen diverse Ordnungswidrigkeitstatbestände vor.

§ 34c Abs. 2a GewO sieht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter und deren mitwirkenden beschäftigten Personen eine Weiterbildungsverpflichtung in Höhe von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraumes von drei Kalenderjahren vor. Der erste Weiterbildungszeitraum beginnt mit dem 01.01. eines Jahres, in dem die entsprechende Erlaubnis erteilt wurde oder die Tätigkeit durch die beschäftigte Person aufgenommen wurde.

Die Weiterbildungsverpflichtung wird in § 15b MaBV genauer ausgestaltet.

Die Nachweise und Unterlagen über die Weiterbildungen müssen durch den Gewerbetreibenden für sich selbst und für die verpflichteten Beschäftigten für fünf Jahre sowohl auf einem dauerhaften Datenträger als auch in den jeweiligen Geschäftsräumen aufbewahrt werden (vgl. § 15b Abs. 2 MaBV). Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres in welchem die entsprechende Weiterbildung besucht wurde.

Aus den Nachweisen müssen folgende Angaben ersichtlich sein:

Die Aufsichtsbehörde ist nach Abs. 3 dazu berechtigt die Erfüllung der Weiterbildungsverpflichtung, mittels der Abforderung einer unentgeltlichen Erklärung nach dem Muster der Anlage 3, zu überprüfen.

Die nicht ordnungsgemäße Aufbewahrung der Unterlagen zu Weiterbildungsmaßnahmen und die Zuwiderhandlung gegen die vollziehbare Anordnung der Einreichung der Erklärung stellen im Sinne von § 18 MaBV eine Ordnungswidrigkeit dar.