Gewerblicher Mietspiegel 2022

In einem schwierigen Marktumfeld müssen Investitionen wohl überlegt sein. Marktinformationen können dazu beitragen, Chancen und Risiken potenzieller Investments besser beurteilen zu können und die Sicherheit bei der Preisfindung für gewerbliche Mieten zu erhöhen. Mit der Veröffentlichung des IHK-Gewerbemietspiegels 2022 leistet die IHK Karlsruhe hierzu einen wichtigen Beitrag. Die Erhebung schafft Transparenz und hilft, Risiken zu minimieren und Chancen besser einzuschätzen.
Der IHK-Gewerbemietspiegel enthält Richtwerte für Geschäftslagen des Einzelhandels, Büros sowie Lager- und Produktionsräume. Die Daten sind als Orientierungswerte zu verstehen, da Lage und Größe sowie individuelle Ausstattung des Objektes erhebliche Abweichungen begründen können. Entsprechend ist die Einzelfallbewertung eines jeden Mietraums unerlässlich. Bei den dargestellten Mietpreisen handelt es sich um Angebotsmieten, die auf Basis einer umfänglichen Recherche der relevanten Immobiliendatenbanken ermittelt worden sind.

So lesen Sie den Gewerbemietspiegel

Datenerhebung

Das IIB Institut greift bei seinen Analysen auf einen Datenpool von rund 80 Millionen Immobilien-Datensätzen zurück (davon rund 10 Mio Gewerbeimmobilien), die täglich um rund 20.000 neue und aktualisierte Inserate ergänzt werden. Zusätzlich werden für die Auswertung der Preise auch IIB-Richtwerte ® und vereinzelt auch Gutachten, Abschlusspreise und händische Recherchen inkludiert. Zur Behebung von vorhandenen Datenlücken wurden in speziellen Fällen auch lokale Vertriebsakteure direkt kontaktiert und um Ergänzung gebeten.

Datenanalyse

Alle hier genannten Preisauswertungen beziehen sich auf einen gesammelten Datenstand mit Stichtag 1. September 2022. Preisspannen werden nur bei aussagekräftigen Fallzahlen ausgegeben. Da diese im Gewerbeimmobilienmarkt typischerweise deutlich geringer ausfallen als z.B. im Wohnimmobilienmarkt, sollten in den meisten Betrachtungen nach Bereinigung der Datensätze zumindest 10 bis 15 Datenpunkte vorhanden sein. Markante Ausreißer wurden aus den Datensätzen eliminiert und auf ein Vertrauensintervall reduziert. Wenngleich die daraus resultierenden Preisspannen einen gewissen Rahmen für gewerbliche Immobilienmieten setzen können, sind auf dem realen Mietmarkt immer auch sowohl niedrigere als auch höhere Mieten zu beobachten.

Büro- und Praxisflächen

Berücksichtigt wurden Angebotsdaten der letzten 24 Monate und Flächenangebote, die mehr als 50 m² Mietfläche aufweisen.
Sofern möglich, wurden neben der allgemeinen Ausweisung auf Ebene der Gemeinde
auch die Trennung nach zentralen und peripheren Lagen innerhalb dieser angestrebt, um die vorhandenen Preisgefälle besser abzubilden. Die zusätzliche Angabe des Orientierungswertes im Bürovermietungsmarkt bietet Mietenden und Vermietenden eine gute Vergleichsmöglichkeit der Märkte: Geht man von einer typischen Lebensdauer einer Büroimmobilie von 60 Jahren aus (zum Vergleich: Wohngebäude werden mit 80 Jahren beziffert), so gibt der Orientierungswert das jeweilige Marktpreisniveau einer Immobilie mittleren Alters (also 30 Jahre Restnutzungsdauer bei mittlerem Zustand) mit einer mittleren Flächengröße von 150 m² und einer mittleren Lage aus.
Dem zugrunde liegt eine aufwendige Interpolationssystematik, die zusammen mit der Hochschule Ludwigshafen entwickelt wurde. Konkretes Ziel ist es dabei, alle betrachteten Angebotspreise anhand ihres Baujahres, möglicher erfolgter Sanierungen, vorhandener Ausstattungsmerkmale und besonderer Spezifika entlang der typischen 60-jährigen Lebensdauer einer Büroimmobilie möglichst korrekt einzuordnen. Vorhandene Datenlücken können mithilfe von Machine Learning und Geostatistik
behoben werden.
Großer Vorteil dieser Methode: Insbesondere, wenn eine ausgeprägte Marktschiefe besteht, können Gemeinden wesentlich besser mit anderen Märkten verglichen werden. Eine Marktschiefe liegt dann z.B. vor, wenn hohe Fallzahlen an niedrigpreisigen Angeboten durch Immobilien mit einfacher Ausstattung und/oder
alten Baujahren auftreten. Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich: Ein Markt, der sehr stark durch Luxusimmobilien oder durch typischerweise hochpreisige Neubauten charakterisiert ist, neigt dazu, bei klassischen Zentralitätswerten (z.B. Median, arithmetisches Mittel) deutlich unverhältnismäßig auszuscheren.
Hinweis zu den Diagrammen: Mietpreisspanne der jeweiligen Sanierungsklasse

Orientierungswert

Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).

Einzelhandel

Berücksichtigt wurden Angebotsdaten der letzten 48 Monate, die sich in den typischen Größenkategorien zwischen 60 bis 100 m² sowie 160 bis 300 m² Verkaufsfläche wiederfinden. Diese Größenklassen wurden gewählt, um ein differenzierteres Bild des Preisniveaus vor Ort darzustellen, das insbesondere in innerstädtischen Lagen zum Teil sehr stark von den Flächengrößen beeinflusst wird. So sind sehr kleine Flächen in der Regel pro m² Fläche weitaus teurer als größere. Alle Preisangaben im Gewerbemietspiegel beziehen sich auf die Verkaufsfläche, da diese für die Generierung des Geschäftsumsatzes des Mieterkonzeptes maßgeblich relevant ist. Konnte im Datensatz keine Verkaufsfläche ermittelt werden, so
wurde diese standardmäßig mit einem Nebenflächenanteil von 15% von der Gesamtmietfläche interpoliert.
Für den Gewerbemietspiegel wurde eine Beschränkung auf die zentralen Lagen der Gemeinden bzw. Stadtteile vorgenommen. Im Falle der Mittelzentren wurde der jeweilige innerstädtische Bereich berücksichtigt, der sich zumeist sehr stark an den Zentralen Versorgungsbereichen der kommunalen Einzelhandelskonzepte orientiert. Sofern die Fallzahlen es ermöglichten, erfolgte auch eine Ausweisung der Preisspannen für die jeweiligen Toplagen.
Marktspanne
Wichtig: alle Preisangaben sind bezogen auf die Verkaufsfläche.

Lager- und Hallenflächen

Berücksichtigt wurden Angebotsdaten der letzten 24 Monate und Flächenangebote, die mehr als 100 m² Mietfläche aufweisen. Ignoriert wurden Werkstattflächen, Ausstellungsflächen und ähnliche Sondernutzungen.
Da bei Hallen- und Lagerflächen in der Bewertung der Standortattraktivität nur sehr bedingt kommunale Grenzziehungen eine Rolle spielen (indirekt vielleicht noch über Gewerbesteuersätze), ist die räumliche Lage innerhalb der Region mit einer gewissen Nähe zu wichtigen Beschaffungs- und Absatzmärkten entscheidender. In diesem Kontext sind Lagen mit guter Anbindung an überregionale Straßenachsen (vor allem Autobahnen und Bundesstraßen) besonders bevorzugt und für eine große Bandbreite an Unternehmungen interessant. Darum wurde für die Analyse mit Blick auf diese beiden Standortfaktoren und zugunsten einer größeren Datenmenge Clusterregionen rund um die hier zu betrachteten Ober- und Mittelzentren gebildet.

Hinweis

Wir gehen bei einem Bürogebäude von einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren bei einem Neubau aus. Sanierungen erhöhen die Restnutzungsdauer älterer Immobilien. Um den Sanierungen gerecht zu werden, stellen wir die Werte als Sanierungsklassen mit der jeweiligen Restnutzungsdauer dar. Sofern Neubaumieten im Datensatz fehlen, wurden diese aufwendig interpoliert.

Stadt Karlsruhe

Faktencheck

306.773 Einwohner
182.077 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
56.630 Pendlersaldo
430 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

11,50 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Karlsruhe Büromietpreise nach Lage
Balkendiagramm Karlsruhe Büromietpreise nach Restnutzungsdauer

Büromarkt in den Stadtteilen

Balkendiagramm Karlsruhe nach Büromiete nach Stadtteilen

Einzelhandel

100,9 EZH-Kaufkraftkennziffer
116,1 EZH-Umsatzkennziffer
115,1 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm Karlsruhe Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage

Stadt Bruchsal

Faktencheck
45.566 Einwohner
26.394 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
7.108 Pendlersaldo
380 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

9,25 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Bruchsal Büromietpreise nach Lage
Balkendiagramm Bruchsal Büromietpreise nach Restnutzungsdauer

Einzelhandel

100,8 EZH-Kaufkraftkennziffer
155,5 EZH-Umsatzkennziffer
154,2 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm Bruchsal Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage
* Aufgrund zu geringer Fallzahlen konnten keine expliziten Angaben für die Top-Lagen ermittelt werden. Vereinzelte Hochpreisniveaus sind daher in den Preisen für die Innenstadt bereits enthalten.

Stadt Bretten

Faktencheck

29.761 Einwohner
14.618 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
924 Pendlersaldo
380 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

9,25 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Bretten Büromietpreise nach Lage
Balkendiagramm Bretten Büromietpreise nach Restnutzungsdauer

Einzelhandel

101,7 EZH-Kaufkraftkennziffer
101,3 EZH-Umsatzkennziffer
99,5 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Bretten Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage

Stadt Ettlingen 

Faktencheck

39.313 Einwohner
22.586 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
7.227 Pendlersaldo
365 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

9,50 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Ettlingen Büromietpreise nach Lage
Balkendiagramm Ettlingen Büromietpreise nach Restnutzungsdauer

Einzelhandel

111,6 EZH-Kaufkraftkennziffer
102,7 EZH-Umsatzkennziffer
92,1 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm EttlingenEinzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage
* Aufgrund zu geringer Fallzahlen konnten keine expliziten Angaben für die Top-Lagen ermittelt werden. Vereinzelte Hochpreisniveaus sind daher in den Preisen für die Innenstadt bereits enthalten.

Stadt Rastatt

Faktencheck

50.146 Einwohner
30.155 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
8.369 Pendlersaldo
390 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

10,25 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Rastatt Büromietpreise nach Lage

Einzelhandel

94,9 EZH-Kaufkraftkennziffer
128,8 EZH-Umsatzkennziffer
135,7 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm Rastatt Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage
* Aufgrund zu geringer Fallzahlen konnten keine expliziten Angaben für die Top-Lagen ermittelt werden. Vereinzelte Hochpreisniveaus sind daher in den Preisen für die Innenstadt bereits enthalten.

Stadt Gaggenau-Gernsbach

Faktencheck

Gaggenau / Gernsbach
30.025 / 14.068 Einwohner
11.646 / 3.523 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
-908 / -2.383 Pendlersaldo
380 / 370 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

9,25 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Gaggenau/Gernsbach Büromietpreise nach Lage
Balkendiagramm Gaggenau/Gernsbach Büromietpreise nach Restnutzungsdauer

Einzelhandel

380/370 EZH-Kaufkraftkennziffer
102,9/102,1 EZH-Umsatzkennziffer
67,7/49,9 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm Gaggenau/Gernsbach Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage

Stadt Baden-Baden 

Faktencheck

55.382 Einwohner
31.520 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
9.923 Pendlersaldo
390 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

11,25 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm Büromietpreise nach Lage in Baden-Baden
Balkendiagramm Büromietpreise nach Restnutzungsdauer Baden-Baden

Einzelhandel

110,8 EZH-Kaufkraftkennziffer
125,9 EZH-Umsatzkennziffer
113,6 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm Baden-Baden Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage

Stadt Bühl 

Faktencheck

28.930 Einwohner
19.604 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
6.966 Pendlersaldo
375 Gewerbesteuerhebesatz in Prozent

Büromarkt

9,50 Euro 
Orientierungswert: Ist der Wert einer Büroimmobilie mittleren Alters und Zustands in einer durchschnittlichen Lage (30 Jahre Restnutzungsdauer und ca. 150 m² Bürofläche).
Balkendiagramm BH Büromietpreise nach Lage
Balkendiagramm Bühl Büromietpreise nach Restnutzungsdauer

Einzelhandel

107,1 EZH-Kaufkraftkennziffer
118,1 EZH-Umsatzkennziffer
110,2 Zentralitätskennziffer
Indexpunkte nach MB-Research Stand: 1.1.2022
Balkendiagramm Bühl Einzelhandelsmietpreise nach Größe und Lage
* Aufgrund zu geringer Fallzahlen konnten keine expliziten Angaben für die Top-Lagen ermittelt werden. Vereinzelte Hochpreisniveaus sind daher in den Preisen für die Innenstadt bereits enthalten.

Hallen- und Lagerflächen

Balkendiagramm Hallen- und Lagerflächen Mietpreise

Mietspiegel zum downloaden

Der vollständige gewerbliche Mietspiegel als PDF-Datei: