Immobiliardarlehensvermittler - Erlaubnis- und Registerpflicht

Informationen über die Sachkundeprüfung Geprüfter Fachmann/Geprüfte Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung (insb. Prüfungstermine) finden Sie hier
Stand: Januar 2022
Vermittler von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechender Finanzierungshilfen benötigen gemäß § 34i GewO eine eigenständige gewerberechtliche Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler. Das "Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften" enthält umfassende Berufsregeln für Vermittler von Immobiliardarlehen.
Die dazugehörige Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung. Die Verordnung regelt unter anderem Fragen zum Sachkundenachweise, zur Registrierung sowie Berufshaftpflichtversicherung. 

1. Erlaubnispflicht

Die Erlaubnispflicht des Immobiliardarlehensvermittlers erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 491 Absatz. 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB sowie die Beratung zu solchen Verträgen.
Unter den Begriff „Immobilienkreditvertrag“ fallen Darlehen, die entweder durch ein Grundpfandrecht besichert sind oder die für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

1.1 Honorar-Immmobiliardarlehensberater

Eine eigene Erlaubnispflicht für den Honorar-Immobiliardarlehensberater ist im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO nicht vorgesehen. Das Gesetz sieht einen einheitlichen Erlaubnistatbestand in § 34i GewO vor. Der Gesetzgeber hat jedoch in § 34i Absatz 5 GewO eine Ausübungsregelung geschaffen. Danach besteht für Immobiliardarlehensvermittler die Möglichkeit, als unabhängige Honorar-Immobiliardarlehensberater aufzutreten. Bei der Beratung ist ein ausreichender Marktüberblick zugrunde zu legen. Zudem dürfen Honorar-Immobiliardarlehensberater vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen und von ihm in keiner Weise abhängig sein.

1.2 Erlaubnisvoraussetzungen

Die für die Erlaubniserteilung eingeführten Regelungen orientieren sich an den bereits bekannten Regelungen der § 34d und § 34f GewO.
Die Voraussetzungen der Erlaubniserteilung für die Immobiliardarlehensvermittlung gem. § 34i Absatz 2 GewO sind: 
  • die notwendige Zuverlässigkeit
  • geordnete Vermögensverhältnisse
  • Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie 
  • einen Sachkundenachweis und
  • Hauptniederlassung/Hauptsitz sowie Tätigkeitsauübung im Inland.
Nichterforderlichkeit der Sachkundeprüfung ("Alte Hasen-Regelung")
Das Gesetz sieht in § 160 Abs. 3 GewO eine Alte-Hasen-Regelung vor, sofern der Vermittler durch Vorlage geeigneter Unterlagen eine ununterbrochene Tätigkeit seit dem 21. März 2011 nachweisen kann. In diesem Fall ist kein Sachkundenachweis erforderlich. 

1.3 Sachkundeprüfung

Voraussetzung für die Erlaubnis zur Immobiliardarlehensvermittlung ist der Nachweis der erforderlichen Sachkunde, § 34i Absatz 2 Nummer 4 GewO. Für die Sachkundeprüfung sind die Industrie- und Handelskammern zuständig. 
In §§ 1 – 5 der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung sind genauere Regelungen zur Sachkunde normiert. Diese kann gemäß § 4 auch anhand einer gleichgestellten Berufsqualifikation nachgewiesen werden. Gemäß § 5 besteht die Möglichkeit einer Anerkennung ausländischer Befähigungsnachweise beziehungsweise ausländischer Abschlüsse. Zudem ist ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkatalogs der deutschen Bausparkassen des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e.V., der IHKs Potsdam und Nord Westfalen und weiterer Partner gemäß § 20 der Sachkundeprüfung "Geprüfte/-r Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK" gleichgestellt.
Informationen zu der Prüfung sowie zu Prüfungsterminen.

1.4 Mitwirkende Angestellte und Personen in leitender Funktion

In § 34i Absatz 6 GewO ist geregelt, dass bei der Beratung und Vermittlung mitwirkende Beschäftigte und Personen, die in leitender Funktion dafür verantwortlich sind, über die nach Absatz 2 Nr. 4 erforderliche Sachkunde verfügen müssen. Der Gewerbetreibende trägt dafür die Verantwortung. Das bedeutet, dass auch die Beschäftigten eine Sachkundeprüfung ablegen müssen, sofern sie bei der Beratung und Vermittlung mitwirken. Erfasst werden Mitarbeiter im kundenbezogenen und nichtkundenbezogenen Bereich, einschließlich Personen in leitenden Positionen, die eine wichtige Rolle bei der Vermittlung und Beratung spielen.
Der Gewerbetreibende muss zudem sicherstellen, dass die Beschäftigten zuverlässig sind.

1.5 Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Das Gesetz führt in § 34i Absatz 3 und 4 GewO Ausnahmen der Erlaubnispflicht auf. Die dort aufgeführten Unternehmen und Gewerbetreibenden bedürfen keiner Erlaubnis. Die Ausnahmen der Erlaubnispflicht betreffen:
  • Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG erteilt wurde, und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG sowie
  • Immobiliardarlehensvermittler, die im Umfang einer Erlaubnis handeln wollen, die ihnen aufgrund des einschlägigen EU-Rechts in einem anderen EU-/EWR-Mitgliedstaat erteilt worden ist

1.6 Zuständigkeiten

Die IHK ist Registerbehörde gem. § 11a Absatz 1 GewO und führt somit das Register der nach § 34i Absatz 8 GewO Eintragungspflichtigen.
Für die Erlaubniserteilung einer gewerblichen Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO sind in Sachsen-Anhalt seit dem 17. Dezember 2016 die Landkreise und kreisfreien Städte zuständig (Zweites Gesetz zur Änderung von Zuständigkeiten im Gewerberecht und anderen Rechtsgebieten, GVBl. LSA v. 16. Dezember 2016, S. 359).

Erlaubnisbehörden im IHK-Bezirk Halle-Dessau sind:

Landkreis Anhalt-Bitterfeld
Ordnungsamt
Am Flugplatz 1
06366 Köthen (Anhalt)
Landkreis Burgenlandkreis
Rechts– und Ordnungsamt
Allgemeine Ordnungsangelegenheiten
Schönburger Str. 41
06618 Naumburg (Saale)
Landkreis Mansfeld Südharz
Ordnungsamt
Rudolf-Breitscheid-Str. 20/22
06526 Sangerhausen
Landkreis Saalekreis
Ordnungsamt
Domplatz 9
06217 Merseburg
Landkreis Salzlandkreis
32 FD Ordnung und Straßenverkehr
Karlsplatz 37
06406 Bernburg (Saale)
Landkreis Wittenberg
Fachdienst Ordnung und Straßenverkehr
Breitscheidstr. 3
06886 Lutherstadt Wittenberg
Stadt Halle (Saale)
Fachbereich Sicherheit
Team Gewerbe
Neustädter Passage 6
06122 Halle (Saale)
Stadt Dessau-Roßlau
Amt für öffentliche Sicherheit und Ordnung
August-Bebel-Platz 16
06844 Dessau-Roßlau

2. Registrierungspflicht

Erlaubnisinhaber nach § 34i Absatz 1 GewO sind verpflichtet, sich sowie die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das Register nach § 11a Absatz 1 GewO eintragen zu lassen. 
Die IHK ist Registerbehörde gem. § 11a Absatz 1 GewO und führt somit das Vermittlerregister der nach u.a. § 34i Absatz 8 GewO Eintragungspflichtigen.

2.1 Registrierung Gewerbetreibender

Die Antragsteller müssen sich trotz der Zuständigkeitsaufteilung in Sachsen-Anhalt sowohl für den Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 34i GewO als auch für den Antrag auf Eintragung in das Vermittlerregister ausschließlich an die Erlaubnisbehörden wenden.
Die konkrete Zuständigkeit richtet sich nach dem jeweiligen Geschäftssitz des Antragstellers. Er erhält die Antragsformulare für die Erlaubniserteilung und Registrierung bei der zuständigen Erlaubnisbehörde. Sie nimmt die ausgefüllten Anträge auch wieder entgegen.
Die Daten für die Eintragung in das Vermittlerregister werden von der Erlaubnisbehörde an die IHK Halle-Dessau als Registerbehörde übermittelt. Die Registrierung bei der IHK erfolgt kostenpflichtig für den Antragsteller nach Erlaubniserteilung. Hierzu ergeht ein gesonderter Gebührenbescheid. Die IHK teilt sowohl dem Erlaubnisinhaber als auch der Erlaubnisbehörde die Registernummer sowie den weiteren Inhalt der Registrierung mit.
Nebenstehend finden Sie die notwendigen Formulare für die Eintragung in das Vermittlerregister und die Mitteilung der Änderungen der Registerdaten.

2.2 Registrierung mitwirkender Personen und leitender Angestellter

Anders verhält es sich hingegen bei Personen, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder die in leitender Position für diese Tätigkeiten verantwortlich sind. Hier muss der Immobiliardarlehensvermittler als Eintragungspflichtiger den Antrag auf Eintragung der Arbeitnehmer/-innen in das Vermittlerregister bzw. bei Änderungen oder Löschung der Angaben dieser Personen direkt bei der IHK Halle-Dessau stellen.
Den entsprechenden Download für den Antrag auf Registrierung von Angestellten/Mitteilung zur Änderung/Löschung der Registerdaten finden Sie nebenstehend.

3. Mitteilungspflichten des Eintragungspflichtigen 

Der Erlaubnisinhaber ist gem. § 34i Absatz 8 Nummer 3 GewO verpflichtet, Änderungen gegenüber den im Register gespeicherten Daten unverzüglich der für ihn zuständigen Erlaubnisbehörde mitzuteilen. Eine direkte Mitteilung der Änderung an die IHK Halle-Dessau ist nicht möglich. Die Daten werden wie beim Registrierungsverfahren von der Erlaubnisbehörde an die IHK Halle-Dessau als Registerbehörde weitergeleitet. Dieser Vorgehensweise muss der Erlaubnisinhaber auch bei einer Löschung seiner Registerdaten folgen.

4. Berufspflichten

Im Abschnitt 4 der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (§§ 12 – 17) sind Verhaltenspflichten normiert (z. B. Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten sowie Anzeigepflichten). Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann gem. § 19 eine Ordnungswidrigkeit darstellen. 

5. Auswirkung auf die Vermittlung anderer Darlehensverträge

Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO.

6. Veröffentlichung von Sanktionen im Register

Die zuständige Behörde kann jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt. Die Bekanntmachung erfolgt in einem solchen Fall durch Eintragung in das Register nach § 11a Absatz 1 GewO.

7. Ordnungswidrigkeitenrecht 

Wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne eine Erlaubnis gem. § 34i Absatz 1 GewO den Abschluss von Verträgen der dort bezeichneten Art vermittelt oder Dritte zu solchen Verträgen berät, handelt gem. § 144 Absatz 1 Nummer 1 lit. n GewO ordnungswidrig. Die Ordnungswidrigkeit kann gem. § 144 Absatz 4 GewO mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Wird dieser Verstoß wiederholt, kann es sich gemäß § 148 Nummer 1 GewO sogar um eine Straftat handeln, die mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft wird.
Weitere an das Gewerbe der Immobiliardarlehensvermittlung anknüpfende Ordnungswidrigkeitentatbestände enthalten § 144 Absatz 2 Nummer 5, 7, 9 und 10 GewO und § 19 ImmVermV.