Art und Maß der baulichen Nutzung
Die Seite erklärt, wie im Bebauungsplan festgelegt wird, was auf einem Grundstück gebaut werden darf (Art der baulichen Nutzung) und wie groß gebaut werden darf (Maß der baulichen Nutzung). Die Begriffe und Gebietsarten richten sich nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und sind bundesweit einheitlich geregelt.
Was darf gebaut werden? - Art der baulichen Nutzung
In Bebauungsplänen werden sogenannte Bauflächen und Baugebiete festgesetzt. Sie bestimmen, ob auf einem Grundstück vor allem gewohnt, gearbeitet oder besonderen Zwecken nachgegangen werden soll. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Zur besseren Orientierung ist nachfolgend eine Übersicht mit Bauflächentyp, Baugebiet, Paragraf in der BauNVO und einer allgemein verständlichen Beschreibung des Gebietszwecks dargestellt.
| Bauflächen Allgemeine Art der baulichen Nutzung |
Baugebiete Besondere Art der baulichen Nutzung |
Gebietszweck |
Wohnbauflächen (W) § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO |
WS Kleinsiedlungsgebiete (§ 2 BauNVO) |
Gebiete vor allem für kleinere Wohnsiedlungen mit Gärten, oft in aufgelockerter Bauweise; dazu kommen kleine Einrichtungen für die Versorgung der Bewohner. |
| WR Reine Wohngebiete (§ 3 BauNVO) |
Gebiete, die fast ausschließlich dem Wohnen dienen. Andere Nutzungen sind nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig. | |
| WA Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO) |
Vorwiegend zum Wohnen bestimmt, aber mit typischen Nutzungen für den Alltag wie Läden, Gaststätten, kleinere Handwerksbetriebe oder soziale Einrichtungen, sofern sie das Wohnen nicht wesentlich stören. | |
| WB Besondere Wohngebiete (§ 4a BauNVO) |
Meist innerstädtische, oft bereits bebaute Gebiete mit einer Mischung aus Wohnen und sonstigen Nutzungen (z. B. Büros, Dienstleistungen), bei denen das Wohnen aber weiterhin im Vordergrund steht. | |
Gemischte Bauflächen (M) § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO |
MD Dorfgebiete (§ 5 BauNVO) |
Gebiete mit einer Mischung aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Wohnen und typischem dörflichem Gewerbe; sie bilden das klassische Nutzungsgemisch kleinerer Orte ab. |
| MDW Dörfliche Wohngebiete (§ 5a BauNVO) |
Gebiete für Wohnen und land- und forstwirtschaftliche Nebenerwerbsbetriebe sowie nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. | |
| MI Mischgebiete (§ 6 BauNVO) |
Gebiete für Wohnen und für Gewerbebetriebe sowie andere Einrichtungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Typischerweise handelt es sich um innerstädtische Bereiche mit enger Verzahnung von Wohnen und Arbeiten. | |
| MU Urbane Gebiete (§ 6a BauNVO) |
Dicht bebaute, städtische Gebiete mit Mischung aus Wohnen, Gewerbe sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein; höhere Nutzungsdichten sind möglich. | |
| MK Kerngebiete (§ 7 BauNVO) |
Zentrale Innenstadtlagen mit einem Schwerpunkt auf Handelsbetrieben und weiteren Einrichtungen des städtischen Lebens (z. B. Büros, Kultureinrichtungen). Wohnen ist möglich, steht aber nicht im Vordergrund. | |
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GE Gewerbegebiete (§ 8 BauNVO) |
Gebiete vor allem für Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht erheblich belästigen. Typisch sind Handwerk, Lager, Dienstleistungen, Büros und ähnliche Nutzungen.der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. |
| GI Industriegebiete (§ 9 BauNVO) |
Gebiete ausschließlich für Gewerbebetriebe, insbesondere für solche, die in anderen Baugebieten wegen ihrer Emissionen (Lärm, Gerüche etc.) nicht zulässig wären. Wohnen ist hier in der Regel ausgeschlossen. | |
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SO Sondergebiet zur Erholung (SO – Erholung) (§ 10 BauNVO) |
Gebiete, die speziell der Erholung dienen, zum Beispiel Wochenend- und Ferienhausgebiete oder Campingplätze. Dauerhaftes Wohnen ist dort in der Regel nicht vorgesehen. |
| SO sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO) |
Gebiete mit einem besonderen, dominierenden Nutzungszweck, der sich von den üblichen Baugebieten unterscheidet, zum Beispiel Einkaufszentren, Hochschul- oder Klinikstandorte. Die konkrete Nutzung wird im Bebauungsplan jeweils genauer festgelegt. |
Wie groß darf gebaut werden? - Maß der baulichen Nutzung
Neben der zulässigen Nutzung ist für Unternehmen und Eigentümer wichtig, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Dieses Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch Kennziffern geregelt. Die wichtigsten sind die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ), beide in der BauNVO definiert.
Die Grundflächenzahl (GRZ) (BauNVO, §19) gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Eine GRZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass 40 % der Grundstücksfläche von Gebäuden überdeckt werden dürfen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) (BauNVO, §20) beschreibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zu der Grundstücksfläche. Eine GFZ von 1,2 heißt vereinfacht, dass die gesamte Grundfläche aller Vollgeschosse zusammen das 1,2-fache der Grundstücksfläche betragen darf.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über in der Praxis häufig anzutreffende Obergrenzen für GRZ und GFZ in den verschiedenen Baugebieten. Die tatsächlich festgesetzten Werte können im konkreten Bebauungsplan niedriger liegen.
| Baugebiet | Grundflächenzahl (GRZ) |
Geschossflächenzahl (GFZ) |
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 |
| Reines Wohngebiet (WR) allgemeines Wohngebiet (WA) Ferienhausgebiet |
0,4 | 1,2 |
| Besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 |
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Dorfgebiet (MD)
Dörfliche Wohngebiete (MDW)
Mischgebiet (MI) |
0,6 | 1,2 |
| urbane Gebiete (MU) | 0,8 | 3,0 |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 |
| Gewerbegebiet (GE) Industriegebiet (GI) sonstiges Sondergebiet |
0,8 | 2,4 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 |
Die in der Tabelle verwendeten Werte entsprechen den in der BauNVO verankerten Obergrenzen. Für konkrete Bauvorhaben ist jedoch immer der jeweilige Bebauungsplan maßgeblich. Informationen zum Planungsrecht finden Sie im Bereich Planungsrechtliche Grundlagen.
Stand: 26.03.2026