GEIG-Novelle 2027: Neue Pflichten für Ladeinfrastruktur an Gebäuden

Mit der Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) werden die Anforderungen an Lade- und Leitungsinfrastruktur an Gebäuden erweitert. Die Novelle setzt wesentliche Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 in deutsches Recht um. Sie wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die neuen Anforderungen gelten grundsätzlich ab dem 1. Januar 2027. Betroffen sind insbesondere Neubauten, größere Renovierungen sowie bestimmte bestehende Nichtwohngebäude. Für die Beurteilung kommt es unter anderem auf die Gebäudeart, die Zahl und Lage der Stellplätze sowie den Zeitpunkt des Bauvorhabens an.

Worum geht es?

Das GEIG soll sicherstellen, dass an und in Gebäuden die Voraussetzungen für das Laden von Elektrofahrzeugen geschaffen werden. Je nach Fall müssen Ladepunkte errichtet oder Stellplätze mit vorbereitender Infrastruktur ausgestattet werden. Die Novelle unterscheidet dabei stärker zwischen Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur.

Zentrale Begriffe

Für die Anwendung des Gesetzes sind insbesondere folgende Begriffe wichtig:
  • Ladepunkt: Eine Einrichtung, an der jeweils ein Elektrofahrzeug aufgeladen werden kann.
  • Ladeinfrastruktur: Die für Installation, Betrieb und Steuerung von Ladepunkten erforderlichen elektrotechnischen Verbindungen sowie Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen einschließlich Schutzvorrichtungen.
  • Leitungsinfrastruktur: Leitungsführungen für Elektro- und Datenleitungen vom Stellplatz über den Zählpunkt bis zu den erforderlichen Schutzeinrichtungen. Dazu können beispielsweise Leer- oder Kabelschutzrohre, Kabeltrassen und Bodeninstallationssysteme gehören. Auch der erforderliche Platz für Zähler, intelligente Messsysteme und Schutzeinrichtungen ist zu berücksichtigen.
  • Vorverkabelung: Die bereits verlegte elektrische und datentechnische Verkabelung, die für die spätere Installation und den Betrieb eines Ladepunkts erforderlich ist. Sie geht damit über das bloße Vorsehen von Leerrohren oder Kabelwegen hinaus.
  • Größere Renovierung: Eine Renovierung, bei der mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle erneuert werden. Zusätzlich muss – je nach Gebäude und Stellplatzsituation – auch der Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur des Gebäudes beziehungsweise Parkplatzes betroffen sein.

Welche Stellplätze zählen?

Maßgeblich sind Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder an das Gebäude angrenzende Stellplätze.
Angrenzend sind Stellplätze nur dann, wenn sie demselben Eigentümer gehören, überwiegend von den Bewohnern oder Nutzern des Gebäudes genutzt werden und eine unmittelbare physische oder technische Verbindung zum Gebäude besteht.
Die gesetzlichen Schwellenwerte beziehen sich auf die jeweils relevante Stellplatzanzahl.

Vorgaben für Wohngebäude

Neubauten ab 1. Januar 2027
Bei neu zu errichtenden Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen innerhalb des Gebäudes oder mehr als drei an das Gebäude angrenzenden Stellplätzen gelten künftig folgende Anforderungen:
  • Mindestens 50 Prozent der Stellplätze müssen vorverkabelt werden.
  • Die übrigen Stellplätze müssen mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden.
  • Zusätzlich ist mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Die Anforderungen sollen sicherstellen, dass Ladepunkte später mit möglichst geringem baulichem und technischem Aufwand installiert werden können.
Größere Renovierungen
Bei bestehenden Wohngebäuden greifen die Anforderungen ebenfalls ab mehr als drei Stellplätzen, wenn eine größere Renovierung durchgeführt wird. Voraussetzung ist, dass die Renovierung den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur des Gebäudes beziehungsweise Parkplatzes umfasst.
In diesem Fall müssen mindestens 50 Prozent der Stellplätze vorverkabelt und die übrigen Stellplätze mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden.

Eine zusätzliche Pflicht zur Errichtung eines Ladepunkts sieht diese Regelung für die Renovierung von Wohngebäuden nicht vor.
Eine größere Renovierung liegt nicht bereits bei jeder energetischen Sanierung vor. Entscheidend ist die gesetzliche Definition: Mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle müssen renoviert werden; zusätzlich muss der Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur betroffen sein.

Vorgaben für Nichtwohngebäude

Neubauten und größere Renovierungen
Bei Nichtwohngebäuden gelten die neuen Anforderungen bereits ab mehr als fünf Stellplätzen. Bei Neubauten und größeren Renovierungen, die auch den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur betreffen, sind grundsätzlich folgende Maßnahmen erforderlich:
  • Mindestens 50 Prozent der Stellplätze müssen vorverkabelt werden.
  • Die übrigen Stellplätze müssen mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden.
  • Zusätzlich ist grundsätzlich mindestens ein Ladepunkt je fünf Stellplätzen zu errichten.
Für Bürogebäude gilt eine höhere Ladepunktquote: Hier ist mindestens ein Ladepunkt je zwei Stellplätzen erforderlich. Die Einstufung als Bürogebäude richtet sich nach der gesetzlichen Definition und der tatsächlichen Nutzung; die bloße Bezeichnung einzelner Räume als Verwaltung oder Organisation genügt nicht automatisch. Ob ein Gebäude als Bürogebäude gilt, ist anhand der gesetzlichen Kriterien im Einzelfall zu prüfen.
Wichtig für die Planung
Die Anforderungen an Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur sind getrennt zu betrachten. Bei der konkreten Ermittlung der Quoten sind außerdem barrierefreie Stellplätze gesondert zu berücksichtigen. Die Ausführungsplanung sollte daher frühzeitig die Zahl und Zuordnung der Stellplätze, die elektrische Anschlusskapazität sowie ein geeignetes Last- und Lademanagement einbeziehen.

Anforderungen an bestehende Nichtwohngebäude

Bestandsgebäude ohne größere Renovierung
Eine wesentliche Neuerung betrifft bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen innerhalb des Gebäudes oder mehr als 20 an das Gebäude angrenzenden Stellplätzen. Für diese Gebäude entstehen künftig auch dann Anforderungen, wenn keine größere Renovierung durchgeführt wird.

Der Eigentümer kann grundsätzlich zwischen zwei Erfüllungsvarianten wählen:
Errichtung von mindestens einem Ladepunkt je zehn Stellplätzen
oder
Ausstattung von mindestens 50 Prozent der Stellplätze mit Leitungsinfrastruktur.
Für bestimmte öffentliche Nichtwohngebäude gelten zusätzliche beziehungsweise abweichende Anforderungen: Bei diesen Gebäuden ist bis zum 1. Januar 2033 eine Vorverkabelung von mindestens 50 Prozent der Stellplätze vorgesehen. Ob ein Gebäude unter diese Sonderregelung fällt, ist anhand der gesetzlichen Voraussetzungen zu prüfen.
Öffentlich zugängliche Stellplätze: Alternative über Ladeleistung
Für öffentlich zugängliche Stellplätze an Nichtwohngebäuden kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine alternative Erfüllung über die bereitgestellte Gesamtladeleistung in Betracht kommen.
Maßgeblich ist dabei grundsätzlich eine Mindestgesamtladeleistung von 1,1 Kilowatt je öffentlich zugänglichem Stellplatz. Diese Möglichkeit gilt nicht pauschal für sämtliche betrieblichen Stellplätze oder alle Gebäude.
Unternehmen sollten deshalb frühzeitig prüfen, ob Stellplätze öffentlich zugänglich sind und welche Erfüllungsvariante im konkreten Fall zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist.
Flexible Erfüllung und Quartierslösungen
Das GEIG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, Pflichten gemeinsam über mehrere Gebäude beziehungsweise Liegenschaften zu erfüllen. Voraussetzung ist ein räumlicher Zusammenhang der Gebäude. Bauherren oder Eigentümer können schriftliche Vereinbarungen treffen, beispielsweise über gemeinsam errichtete Ladepunkte, gemeinsam genutzte Leitungsinfrastruktur oder die Führung von Leitungen über Grundstücke.
Auch die Bündelung von Ladepunkten an einer oder mehreren Liegenschaften desselben Eigentümers ist in den gesetzlich geregelten Fällen möglich. Dabei muss dem bestehenden oder erwarteten Ladebedarf in den betroffenen Liegenschaften Rechnung getragen werden. Eine entsprechende Planung beziehungsweise Dokumentation ist vorzuhalten und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
Für Unternehmen mit mehreren Gebäuden, größeren Parkflächen oder unterschiedlichen Auslastungsprofilen können solche Lösungen planerische und wirtschaftliche Vorteile bieten. Die gesetzlichen Voraussetzungen müssen jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Ausnahmen von den Pflichten

Das GEIG sieht gesetzliche Ausnahmen vor. Dazu zählen insbesondere:
  • KMU: Das Gesetz ist nicht auf Nichtwohngebäude anzuwenden, die sich im Eigentum eines kleinen oder mittleren Unternehmens befinden und überwiegend von diesem selbst genutzt werden. Maßgeblich ist die EU-Definition für KMU; verbundene und Partnerunternehmen sind bei der Einstufung zu berücksichtigen.
  • Unverhältnismäßige Kosten bei größeren Renovierungen: Übersteigen die Kosten für Lade- und Leitungsinfrastruktur den gesetzlich festgelegten Anteil der Gesamtkosten der größeren Renovierung, entfallen die hierfür einschlägigen Pflichten. Bis Ende 2026 beträgt die Schwelle 7 %; ab 1. Januar 2027 gilt nach der Novelle eine Schwelle von 10 % der Gesamtkosten.
  • Bereits vergleichbar verpflichtete öffentliche Gebäude: Öffentliche Gebäude, die aufgrund der Umsetzung der früheren EU-Richtlinie über den Aufbau der Infrastruktur für alternative Kraftstoffe bereits vergleichbaren Anforderungen unterliegen, sind im gesetzlich bestimmten Umfang ausgenommen.
Die Ausnahmen gelten nicht pauschal für jedes Gebäude oder jede Maßnahme. Entscheidend sind die jeweiligen gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen und der maßgebliche Zeitpunkt.

Übergangsregelungen und Fristen

Die neuen Anforderungen gelten grundsätzlich ab dem 1. Januar 2027. Für die Frage, welche Gesetzesfassung auf ein Vorhaben anzuwenden ist, kommt es insbesondere auf den Zeitpunkt der Bauantragstellung, des Antrags auf bauaufsichtliche Zustimmung oder der Bauanzeige an. Bei bestimmten genehmigungsfreien Vorhaben ist der Zeitpunkt des Eingangs der Kenntnisgabe beziehungsweise der Beginn der Bauausführung maßgeblich.
Für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen ist außerdem eine besondere Übergangsregelung zu beachten: Wurde im Zeitraum vom 27. Mai 2022 bis zum 27. Mai 2024 bereits ein Ladepunkt nach den bisherigen GEIG-Vorgaben errichtet, können die zusätzlichen Anforderungen der Neufassung unter den gesetzlichen Voraussetzungen erst ab dem 1. Januar 2029 greifen.
Da die Übergangsvorschriften im Einzelfall entscheidend sein können, sollten Unternehmen den Projektstatus und die relevanten Nachweise frühzeitig dokumentieren.

Was Unternehmen jetzt prüfen sollten

  • Gebäude einordnen: Handelt es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude? Liegt gegebenenfalls ein Bürogebäude oder ein öffentliches Gebäude im Sinne der Sonderregelungen vor?
  • Stellplätze erfassen: Wie viele Stellplätze befinden sich innerhalb des Gebäudes oder grenzen im Sinne des GEIG an das Gebäude an? Welche davon sind barrierefrei oder öffentlich zugänglich?
  • Vorhaben bestimmen: Geht es um einen Neubau, eine größere Renovierung oder ein bestehendes Nichtwohngebäude ohne Renovierung?
  • Technik und Netzanschluss prüfen: Welche Anschlussleistung ist verfügbar? Welche Anforderungen ergeben sich an Vorverkabelung, Leitungsinfrastruktur, Ladepunkte und Lastmanagement?
  • Ausnahmen und Übergänge prüfen: Kommen die KMU-Regelung, die Kostenausnahme, eine Sonderregelung für öffentliche Gebäude oder eine Übergangsfrist in Betracht?
  • Erfüllung dokumentieren: Bei mehreren Gebäuden können Quartiers- oder Bündelungslösungen geprüft werden. Unternehmererklärungen sind nach Abschluss der Arbeiten einzuholen und mindestens fünf Jahre aufzubewahren.

Fazit

Die GEIG-Novelle führt zu einer deutlichen Ausweitung der Anforderungen an Ladeinfrastruktur in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Insbesondere Eigentümer größerer Nichtwohngebäude sollten frühzeitig prüfen, ob neue Pflichten für Bestandsgebäude entstehen. Da Übergangsregelungen, Ausnahmen und alternative Erfüllungsmöglichkeiten erhebliche Auswirkungen auf Investitionskosten haben können, empfiehlt sich eine frühzeitige technische und rechtliche Prüfung.