Anwendungsbereich und Pflichten

Gewerbeerlaubnis für Wohnimmobilienverwalter


Wer ist erlaubnispflichtiger Wohnimmobilienverwalter (Hausverwalter)

Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG-Verwaltung) oder Mietverhältnisse über Wohnräume für Dritte verwaltet, benötigt eine Erlaubnis nach Paragraf 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 Gewerbeordnung (GewO).
  • Personen, die ausschließlich eigenes Vermögen verwalten (zum Beispiel Eigentümer, die ihre eigenen Wohnungen verwalten),
  • Verwalter von Gewerbeimmobilien,
  • Verwalter unbebauter Grundstücke,
  • Personen, die Wohnimmobilien nicht gewerbsmäßig verwalten,
  • Beschäftigte eines selbstständigen Wohnimmobilienverwalters (sie benötigen keine eigene Erlaubnis; Weiterbildungsanforderungen können jedoch bestehen),
  • Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach Paragraf 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde, sowie bestimmte Zweigstellen nach dem Kreditwesengesetz,
  • Miteigentümer, deren Verwandte oder nahe Bekannte, die das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Gewinnerzielungsabsicht unentgeltlich oder lediglich gegen eine geringe Aufwandsentschädigung verwalten.
Hinweis: Ob im Einzelfall eine erlaubnispflichtige Tätigkeit vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab. Im Zweifel sollte die zuständige Erlaubnisbehörde kontaktiert werden. Das Erfordernis anderer gesetzlicher Erlaubnisse bleibt unberührt.

Anwendungsbereich des Paragraf 34c GewO

Die Erlaubnispflicht richtet sich nach der Art der ausgeübten Tätigkeit. Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung, sondern die tatsächlich ausgeführten Verwaltungsleistungen.

Gewerbsmäßige Tätigkeit

Eine Erlaubnis ist erforderlich, wenn die Verwaltungstätigkeit gewerbsmäßig ausgeübt wird. Gewerbsmäßigkeit liegt in der Regel vor, wenn die Tätigkeit
  • selbstständig,
  • auf Dauer angelegt,
  • auf Gewinnerzielung ausgerichtet und
  • nicht nur gelegentlich ausgeübt wird.
Ob im Einzelfall eine gewerbsmäßige Tätigkeit vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab. Im Zweifel sollte die zuständige Erlaubnisbehörde oder das Gewerbeamt kontaktiert werden.

Welche Tätigkeiten sind erlaubnispflichtig?

Hierzu gehören die Aufgaben eines Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Erlaubnispflichtig ist auch die Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte. Dazu gehören beispielsweise:
  • Abschluss und Betreuung von Mietverträgen,
  • Verwaltung und Abwicklung von Mietverhältnissen,
  • Erstellung von Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen,
  • Verwaltung von Mietkautionen,
  • Beauftragung und Überwachung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Bereits die Übernahme einzelner dieser Aufgaben kann eine erlaubnispflichtige Tätigkeit begründen.

Welche Immobilien sind erfasst?

Die Erlaubnispflicht umfasst insbesondere die Verwaltung von Wohnungen, Wohngebäuden und sonstigen Wohnräumen für Dritte.
Ob die Verwaltung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern im Einzelfall unter die Erlaubnispflicht fällt, hängt von der konkreten Ausgestaltung der Tätigkeit ab. Im Zweifel empfiehlt sich eine Abstimmung mit der zuständigen Erlaubnisbehörde.
Nicht erfasst sind insbesondere
  • die Verwaltung von Gewerbeimmobilien,
  • die Verwaltung von Gewerbemietverhältnissen sowie
  • der Betrieb und die Verwaltung von Hotels.

Welche Pflichten bestehen?

Für Wohnimmobilienverwalter gelten verschiedene gesetzliche Pflichten nach der Gewerbeordnung (GewO) und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die nachfolgende Übersicht informiert über die wichtigsten Anforderungen und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Mitteilungs- und Nachweispflichten

Wohnimmobilienverwalterinnen und Wohnimmobilienverwalter müssen die gesetzlichen Mitwirkungs- und Nachweispflichten beachten. Hierzu gehören insbesondere die Vorlage der für das Erlaubnisverfahren erforderlichen Unterlagen sowie der Nachweis einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Berufshaftpflichtversicherung.
Darüber hinaus kann die zuständige Behörde Nachweise über die Erfüllung gesetzlicher Pflichten anfordern, beispielsweise über das Bestehen der Berufshaftpflichtversicherung oder die Erfüllung der Weiterbildungspflicht.

Anzeigepflichten

Änderungen, die für die Erlaubniserteilung von Bedeutung sind, sind der zuständigen Erlaubnisbehörde unverzüglich mitzuteilen. Dies betrifft insbesondere Personen, die mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung beauftragt werden, sowie gesetzliche Vertreter juristischer Personen.

Informationspflicht gegenüber Auftraggebern (Paragraf 11 MaBV)

Wohnimmobilienverwalter müssen Auftraggebern auf Anfrage unverzüglich Auskunft erteilen über:
  • ihre berufsspezifischen Qualifikationen sowie
  • die in den letzten drei Kalenderjahren absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten.
Die Informationen sind in deutscher Sprache und in Textform bereitzustellen. Die Informationspflicht kann auch durch entsprechende Angaben auf der eigenen Internetseite erfüllt werden.

Berufshaftpflichtversicherung

Wohnimmobilienverwalter benötigen eine Berufshaftpflichtversicherung bei einem zum Geschäftsbetrieb in Deutschland zugelassenen Versicherungsunternehmen. Die Versicherung ist Voraussetzung für die Erlaubniserteilung und muss während der gesamten Dauer der erlaubnispflichtigen Tätigkeit bestehen.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestversicherungssummen betragen:
  • 500.000 Euro je Versicherungsfall,
  • 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres.
Bei Antragstellung darf die vom Versicherungsunternehmen ausgestellte Versicherungsbestätigung in der Regel nicht älter als drei Monate sein.

Weiterbildungspflicht

Wohnimmobilienverwalter sind nach Paragraf 34c Abs. 2a GewO verpflichtet, innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Zeitstunden Weiterbildung zu absolvieren. Die Weiterbildungspflicht gilt grundsätzlich auch für Beschäftigte, die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken.
Der Umfang der Weiterbildung beträgt 20 Zeitstunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren. Der erste Weiterbildungszeitraum beginnt am 1. Januar des Kalenderjahres,
  • in dem die Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter erteilt wurde oder
  • in dem eine beschäftigte Person erstmals eine weiterbildungspflichtige Tätigkeit aufgenommen hat.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Weiterbildungsnachweis des Gewerbetreibenden durch entsprechend beauftragte und vertretungsberechtigte Beschäftigte erbracht werden. Grundlage hierfür ist Paragraf 34c Abs. 2a GewO.
Wichtiger Hinweis: Seit der Änderung des Paragraf 34c GewO am 24. Juli 2026 besteht die gesetzliche Weiterbildungspflicht nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Für Immobilienmakler wurde die gesetzliche Weiterbildungspflicht aufgehoben.
Weiterführende Informationen: Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter (Paragraf 34c Absatz 2a GewO, Paragraf 15b MaBV).
Praxishinweis zur Weiterbildungspflicht
Wohnimmobilienverwalter und unmittelbar bei der Verwaltung mitwirkende Beschäftigte müssen innerhalb von drei Kalenderjahren insgesamt 20 Zeitstunden Weiterbildung absolvieren. Die Weiterbildung kann beispielsweise durch Seminare, Webinare, begleitetes Selbststudium oder betriebsinterne Schulungen erfolgen. Die Inhalte müssen sich an der ausgeübten Tätigkeit orientieren und den Vorgaben der Anlage 1 zur MaBV entsprechen.
Weiterbildungsnachweise und Teilnahmebescheinigungen sind nur noch für drei Jahre aufzubewahren. Aus den Unterlagen müssen insbesondere Teilnehmer, Datum, Umfang, Inhalt der Weiterbildung sowie Angaben zum Anbieter ersichtlich sein. Die zuständige Behörde kann die Vorlage dieser Nachweise verlangen.

Erlaubnis nach Paragraf 34c GewO und Zertifizierung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Die Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach Paragraf 34c GewO ist von der Zertifizierung als „zertifizierter Verwalter“ nach Paragraf 26a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu unterscheiden. Beide Regelungen verfolgen unterschiedliche Ziele und bestehen unabhängig voneinander.
Die Erlaubnis nach Paragraf 34c GewO ist die gewerberechtliche Voraussetzung für die selbstständige Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter. Sie wird von der zuständigen Erlaubnisbehörde erteilt und setzt insbesondere Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Berufshaftpflichtversicherung voraus.
Die Zertifizierung nach Paragraf 26a WEG dient dagegen dem Nachweis fachlicher Kenntnisse im Wohnungseigentumsrecht. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Zertifizierung erfolgt durch eine erfolgreich abgelegte Prüfung bei einer Industrie- und Handelskammer oder aufgrund einer gesetzlichen Gleichstellung bestimmter Berufsqualifikationen.
Wichtig: Die Zertifizierung ersetzt nicht die Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c GewO. Umgekehrt ersetzt die Gewerbeerlaubnis auch nicht die Zertifizierung als „zertifizierter Verwalter“. Je nach Tätigkeit können beide Voraussetzungen erforderlich sein.
Weitere Informationen: Zertifizierung als „zertifizierter Verwalter“ nach Paragraf 26a WEG